（2015）大民初字第15977号
裁判日期: 2016-06-25
公开日期: 2016-12-09
案件名称
北京经开工大投资管理有限公司与周仕通房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京经开工大投资管理有限公司,周仕通,华夏银行股份有限公司北京车公庄支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第15977号原告北京经开工大投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛北街1号2幢四层。法定代表人周世义，董事长。委托代理人姚丽波，北京市中银律师事务所律师。被告周仕通，男。第三人华夏银行股份有限公司北京车公庄支行，住所地北京市西城区车公庄大街12号。负责人唐宁，行长。委托代理人李雅琦，男。原告北京经开工大投资管理有限公司（以下简称：经开公司）与被告周仕通、第三人华夏银行股份有限公司北京车公庄支行（以下简称：华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经开公司的委托代理人姚丽波、第三人华夏银行的委托代理人李雅琦到庭参加诉讼，被告周仕通经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告经开公司诉称：2013年4月17日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1476118，下称《预售合同》），被告购买原告开发建设的北京经济技术开发区32号街区荣京道项目A1楼4层403房屋，该房屋总价为人民币1996743元，首付款为人民币1006743元，其余房款990000元被告以按揭贷款方式予以支付。2013年4月17日，原告收到被告支付的购买该房屋的首付款人民币1006743元（含已付购房定金五万元整），于2014年9月2日收到华夏银行北京车公庄支行（下称“华夏银行”）支付的其余购房款990000元。2014年10月14日，原告按照《预售合同》列明的地址向被告邮寄了《北京经开．荣京道项目收房通知书》，通知被告到原告处办理收房手续，但被告至今未到原告处办理收房入住。2015年6月24日，原告接华夏银行通知，由于被告从2014年12月起未偿还购房按揭贷款，且被告所购房屋的产权证下发前原告为连带保证人，华夏银行直接从原告银行账户扣划了被告拖欠的贷款本金36088.99元、利息34522.35元，两项共计70611.34元。为此，原告多次试图与被告取得联系，但被告电话始终无人接听。2015年7月16日，原告向被告邮寄了《关于荣京道业主逾期还贷的告知函》，告知原告已为其垫付银行贷款本金和利息，要求被告立即向原告偿还代垫款项，该函件于2015年7月21日被快递公司退回。鉴于被告长期未偿还银行按揭贷款，已导致原告为被告垫付贷款本息，且被告逾期超过一年仍未办理收房手续，故根据《预售合同》第十六条第（四）项和《预售合同》附件五第二条的约定，原告于2015年10月16日向被告邮寄送达了《解除商品房预售合同通知书》，通知被告《预售合同》自本通知书送达之日起解除，并在《预售合同》解除后5日内配合原告在政府主管部门办理《预售合同》的网签解除手续，该通知书于2015年10月17日再次被快递公司退回。综上，被告的行为已经构成严重违约理应承担违约责任，对于被告已经向原告支付的购房款，原告同意在扣除上述被告应当承担的费用、违约金及银行未偿还贷款等款项后多退少补。由于被告所购的争议房屋的产权证下发前，原告为连带保证人，被告不能按照合同的约定偿还华夏银行的贷款，华夏银行起诉原告到法院后，9月25日华夏银行直接从原告银行账户扣划了被告拖欠的贷款本金及利息34026.67元，由于被告的不还款行为，同时又不积极配合解决问题，原告方为了减少不必要的损失，2016年1月6日，按照合同的约定代被告偿还了剩余购房款的本金及利息933590.42元.同时由于被告的违约导致其他损失也在增加。我的诉讼请求是：1.确认原、被告之间签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1476118，下称“《预售合同》”）已于2015年10月17日解除；2.判令被告支付原告代被告偿还的银行贷款本金及利息共计1038228.43元；3.判令被告按照日千分之一的标准支付原告代被告偿还贷款本息1038228.43元的违约金，从原告代被告还款之日计算至被告实际向原告还款之日（该违约金自代还款日2015年6月24日起暂计算至实际给付之日止）；4.判令被告向原告支付因被告逾期一年仍未收房导致《预售合同》解除的违约金199674.30元；5.判定周仕通配合办理网签备案解除手续；6.判令被告按照日万分之贰的标准支付不配合办理解除注销《预售合同》预售登记备案的违约金，直至预售登记网签备案注销之日（该违约金自2015年10月23日起算）；7.判令被告承担原告缴纳的合同印花税1000元；8.本案诉讼费用全部由被告承担。被告周仕通未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人华夏银行辩称：周仕通申请的住房贷款，我银行于9月2日将99万元直接发到经开公司账号。周仕通在10月20日是第一期还了15563.25元，11月20日这期还了11697.79元，12月20日这期还了11682.46元，以上都是按期足额偿还的。从1月开始周仕通不再还款，也联系不上了周仕通，我们联系周仕通老家的人，老家的人也联系不上周仕通了。后续所有的借款本金都是由经开公司来偿还的。按期经开公司履行连带责任保证。第一次扣了70611.34元，第二次扣了34026.67元，第三次扣了933590.42元，至此周仕通与银行的借款本息还清了。经审理查明：2013年4月17日，原告经开公司与被告周仕通签订了《预售合同》，被告周仕通购买原告经开公司开发建设的北京经济技术开发区32号街区荣京道项目A1楼4层403房屋，该房屋总价为人民币1996743元，合同第六条约定了付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款，3.贷款方式付款：商业贷款。具体付款方式及期限约定见附件五。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向华夏银行借款支付。首付款为人民币1006743元，其余房款990000元被告以按揭贷款方式予以支付。合同第十六条约定了交接手续，(三)该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前向买受人发出交付该房屋的《收房通知书》、《结算通知书》、《房屋分配单》(以下统称“收房通知”)，书面通知买受人办理接收手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。(四)验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理接收手续的，双方同意按照下列约定方式处理:买受人在收到或应当收到出卖人“收房通知”后未按照通知的时间办理接收手续或收到通知后30日内仍未办理完毕接收手续的，视为出卖人已按“收房通知”中规定的收房时间和本合同约定的交付条件交付了该房屋，该房屋风险自“收房通知”规定的收房时间起转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自“收房通知”规定的收房时间起的物业管理费用、采暖费用和其它杂费均由买受人承担，因此造成出卖人的损失或给出卖人增加的其它费用，由买受人承担;超过一年买受人仍未办理或办理完毕接收手续的，出卖人有权解除本合同将该房屋收回并另行处置，买受人应配合出卖人办理解除合同的相关手续，出卖人在扣除买受人按照本合同约定应承担各种相关费用和房屋总价10%的违约金后，将买受人己支付的剩余房款退还给买受人，同时买受人还须承担出卖人因此而受到的一切损失。合同附件五第二条约定，买受人需在与银行签定《借款合同》后，应按《借款合同》的约定和根据银行要求在指定日期内按时交纳每月应付之月供。若买受人在所购房屋办理完抵押登记前未按时交付银行月供款而使出卖人承担连带担保责任的，买受人同意出卖人有权按以下方式处理：1.出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，并自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还银行贷款本息日千分之壹计算违约金。2.买受人自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起10日(含)内不能按照本条1款之约定偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除《预售合同》。《预售合同》自出卖人将解除合同书面通知送至买受人之日起解除，由于购房行为所导致的一切损失(包括但不限于买受人对于该商品房的装修、为购买该商品房所支付的各种款项以及税、费)由买受人承担;如买受人已办理了该商品房的入住手续，则买受人应在《预售合同》被解除之日起10日(含)内腾空该商品房，并将该商品房交还出卖人，同时按日向出卖人支付自办理该商品房入住手续之日起至实际交还日的该商品房使用费，该商品房使用费的标准为贰元/日/平方米(建筑面积);买受人应恢复该商品房原状，由此产生的费用由买受人承担(自然损耗除外)。如买受人逾期向出卖人交还该商品房，或买受人拒不配合出卖人办理该商品房预售合同备案解除申请手续，则每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总房款万分之贰的违约金。3.《预售合同》解除后，在出卖人仍然对买受人提供有效按揭担保的情况下，出卖人有权将买受人己交付购房款的部分或全部支付给贷款机构用来偿还买受人应支付给按揭银行的贷款本金、利息和违约金。周仕通和经开公司在《北京市商品房预售合同》补充协议第七条第3款约定，对《预售合同》及本协议条款中提及的任何原因导致买卖双方解除情形发生，买受人应向出卖人提出解除合同的书面申请，并在解除《预售合同》的书面申请送达后5日内签署《商品房预售合同终止协议》及配合出卖人共同在政府主管部门办理完毕该商品房预售合同备案解除申请全部手续，否则买受人应按每逾期一日向出卖人支付总房款万分之二的违约金。2013年4月17日，原告收到被告支付的购买该房屋的首付款人民币1006743元（含已付购房定金五万元整）。2014年8月29日，被告周仕通（借款人）、第三人华夏银行（贷款人）、原告经开公司（保证人）三方签订个人房屋抵押借款合同，周仕通向华夏银行申请个人房屋抵押借款，作为周仕通支付购买本合同第1条所指房产的部分购房款。周仕通同意将该房产抵押给华夏银行，经开公司自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。借款用途，本借款只能用于周仕通与售房人经开公司于2013年4月17日购房合同购买的位于北京经济技术开发区32号街区荣京道项目A1楼4层403房屋。周仕通已缴付总房价款50.42%。借款本金九十九万元整，借款期限为10个月，自2014年8月29日始至2024年8月29日止。贷款利率为年利率7.5325%。收款人为经开公司，开户行为北京银行营业部。合同约定周仕通选择等额本息还款法还本付息。除首期和末期外，每期以相等的金额偿还贷款本息。按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款期为合同到期日。原告经开公司于2014年9月2日收到华夏银行支付的其余购房款990000元。2014年10月14日，原告按照《预售合同》列明的地址向被告邮寄了《北京经开．荣京道项目收房通知书》，通知被告到原告处办理收房手续，但被告至今未到原告处办理收房入住。2015年6月24日，原告接华夏银行通知，由于被告从2014年12月起未偿还购房按揭贷款，且被告所购房屋的产权证下发前原告为连带保证人，华夏银行直接从原告银行账户扣划被告周仕通拖欠的贷款本息共计1038228.43元。（第一次于2015年6月20日扣了70611.34元，第二次于2015年9月25日扣了34026.67元，第三次于2016年1月6日扣了933590.42元），至此周仕通与银行的借款本息还清了。2015年10月16日，原告经开公司向被告周仕通邮寄送达了《解除商品房预售合同通知书》，通知被告周仕通《预售合同》自本通知书送达之日起解除，并在《预售合同》解除后5日内配合原告在政府主管部门办理《预售合同》的网签解除手续，该通知书于2015年10月17日再次被快递公司退回。另查明，原告经开公司交纳涉案房屋的合同印花税1000元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《商品房预售合同联机备案表》、定金转房款表单、首付款收款收据及刷卡单、支付凭证、《北京经开荣京道项目收房通知书》、EMS快递单、快递寄送查询结果、华夏银行还款凭证、《关于荣京道业主逾期还贷的告知函》、圆通快递单、快递寄送查询结果、个人房屋抵押借款合同、印花税票、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告周仕通经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，本案原、被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件系双方当事人的真实意思表示，亦无违反法律、行政法规强制性规定的内容，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据经开公司提供的《收房通知书》及快递单查询回执可以认定经开公司已经按照约定通知周仕通收房，但被告周仕通一直未接收房屋，根据合同约定，超过一年买受人仍未办理或办理完毕接收手续的，出卖人经开公司有权解除本合同将该房屋收回并另行处置。原告经开公司于2015年10月17日按照双方约定的送达地址向被告发出了解除预售合同的通知，该通知由于被告拒收而被退回，原告现根据预售合同的约定主张双方之间签订的《北京市商品房预售合同》在2015年10月17日已经解除，符合双方关于合同解除的约定，本院予以支持。根据预售合同的约定，因被告逾期付款导致预售合同解除的，被告应当在解除预售合同通知送达之日按涉案商品房的总价款的百分之十向出卖人支付违约金，原告关于该项违约金的主张有合同依据，本院予以支持。买受人应配合出卖人办理解除合同的相关手续，出卖人在扣除买受人按照本合同约定应承担各种相关费用和房屋总价10%的违约金后，将买受人己支付的剩余房款退还给买受人，同时买受人还须承担出卖人因此而受到的一切损失。买受人周仕通已向出卖人经开公司支付的首付款为1006743元，周仕通过华夏银行贷款向被告经开公司支付房款99万元，总计1996743元。双方的预售合同解除后，被告应当配合原告办理涉案房屋的网签备案手续。按照补充协议的约定，被告应当在解除通知送达之日起5日内与原告签署解除预售合同所需的文件，并配合原告共同完成网签备案解除手续。原告现要求被告自逾期办理退房手续之日按照每日万分之二支付迟延办理解除网签备案的违约金，有相应的合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告北京经开工大投资管理有限公司与被告周仕通于二〇一三年四月十七日签订的合同编号为Y1476118的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件于二〇一五年十月十七日解除；二、被告周仕通于本判决生效后十日内给付原告北京经开工大投资管理有限公司代偿贷款本息一百零三万八千二百二十八元三角四分及逾期付款违约金三万四千零八十四元；三、被告周仕通于本判决生效后十日内向原告北京经开工大投资管理有限公司支付合同解除违约金十九万九千六百七十四元三角；四、被告周仕通于本判决生效后十日内协助原告北京经开工大投资管理有限公司办理编号为Y1476118的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件的网签备案解除手续；五、被告周仕通于本判决生效后十日内向原告北京经开工大投资管理有限公司支付迟延办理解除编号为Y1476118的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件的网签备案解除手续的违约金九万五千零四十五元；六、被告周仕通于本判决生效后十日内给付原告北京经开工大投资管理有限公司合同印花税一千元；七、原告北京经开工大投资管理有限公司于上述第四项的网签备案手续解除后六十日内将被告周仕通已付购房款一百九十九万六千七百四十三元在扣除被告周仕通应当支付的上述第二项、第三项、第五项、第六项的应付款项后的余款退还给被告周仕通；八、驳回原告北京经开工大投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千五百四十六元，由被告周仕通负担（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 康晨黎人民陪审员 麻建明人民陪审员 何素琴二〇一六年六月二十五日书 记 员 李金益 来自