（2015）浑民二初字第1241号
裁判日期: 2016-06-25
公开日期: 2016-11-08
案件名称
郭元芹与白山市广泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭元芹,白山市广泽房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第1241号原告：郭元芹。委托代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。被告：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：浑江区浑江大街***号。法定代表人：张丽红，该公司总经理。委托代理人：张兰，吉林诚元律师事务所律师。原告郭元芹诉被告白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭元芹及其委托代理人王丽春、被告广泽公司委托代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告开发广泽国际购物中心，原告预购该购物中心2号楼1单元2404室住宅，面积为133平方米，单价为4150元/平方米，总价款为551950元。2012年1月5日原告交付房款共计193950元。因被告做虚假宣传，私自变更原设计，由4层变为5层，原告购买的住宅由24层变为25层，被告构成根本违约，致使合同目的无法实现。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告于2012年1月5日签订的《内部认购协议书》；二、被告返还原告购房款193950元，并支付银行同期贷款利息（利息的起止时间为：从2012年1月5日起至被告给付款项时止）。被告辩称：被答辩人要求退房的理由不能成立。被答辩人称“答辩人私自变更原设计，商铺由4层变为5层，被答辩人购买的住宅由24层变为25层，答辩人构成根本违约，致使合同目的无法实现”，据此要求解除《内部认购协议书》。但本案中答辩人开发、建设的涉案房屋是严格按照审批的规划设计进行的，并没有擅自增加楼层，不存在被答辩人所述的上述违规行为。在现实生活中，人们选择楼层位置无非考虑到空气质量、采光度、风景、出行方便等因素。在本案中，答辩人最初对广泽国际购物中心进行认购时，预计建筑层数为29层，总层高为99.4米，其中1-4层为购物中心，层高为23.9米、5-29层为住宅。后来，经设计单位设计、规划部门审批并实际建设的建筑物为30层，其中1-5层为购物中心，6-30层为住宅，1-5层的高度与原来1-4层的高度一样，都是23.9米，总楼高也还是99.4米，从中可以得出，住宅还是从23.9米开始建设的，只是由于商铺多了一层，整体的楼层号发生变化，其实每户住宅的位置不变。本案中，答辩人欲实际交付的房屋与被答辩人认购的房屋是一个房屋，房屋的空气质量、采光度、风景及出行等方面不发生变化，当然不影响被答辩人居住、使用房屋。故答辩人完全按照双方约定建设及交付房屋，并没有违约，当然也没有致使合同目的无法实现。被答辩人购买的是房屋的位置，并不是单纯的房间号。综上，答辩人无任何违约行为，被答辩人要求解除合同并赔偿损失的理由不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：1、2012年1月5日原告和被告签订的《内部认购协议书》1份，证明2012年1月5日，原告购买被告开发的广泽国际购物中心2幢1单元2404号住宅，建筑面积共计133平方米，单价为4150元/平方米，价款总计为551950元。合同第4条第3款约定付款方式为“按揭付款：乙方于2012年1月5日前支付该房屋的首付款（不少于房屋总价款的35%）为人民币193950元，……。贷款金额为358000元，……”。但被告没有按照合同约定履行合同义务，私自改变原设计，交付的房屋楼层发生了变化，致使合同目的无法实现。2、2012年1月5日被告给原告出具的收据1份，证明原告已于2012年1月5日按照合同约定交付购房款193950元。3、白山市环境保护局白山环行审字【2012】13号文件（《关于广泽国际购物中心建设项目环境影响报告书的批复》）1份，证明原告购买的广泽国际购物中心2幢1单元2404号住宅坐落在1-4层裙楼之上，但1-4层的裙楼在没有任何相关部门批准的情况下，被告私自变更原设计，由1-4层变为1-5层，致使原告购买的房屋楼层发生了变化，被告构成根本性违约。4、2015年4月24日白山市建设工程质量监督站（简称质检站）出具的《关于行政处罚案件事实情况的报告》1份，证明被告建设施工的广泽国际购物中心A座、B1座、B2座建设工程未经竣工验收，便为部分业主办理入户并发放钥匙。这种擅自交付使用的行为，违反了《吉林省建设工程质量管理办法》第十三条的规定，质检站做出了给予被告行政处罚的决定。被告质证：对证据1的真实性没有异议，对该证据中显示的房屋各项信息也没有异议。但该份证据无法证明被告进行过设计变更，被告实际交付给原告的房屋的位置与双方签订的《内部认购协议书》中房屋的位置完全一致。对证据2没有异议。对证据3真实性没有异议，该部门出具的材料不能证明被告在建设楼房中存在设计变更的问题，需要规划部门等权威部门的文件才能够证明被告是否有过设计变更。对证据4真实性有异议，不予以质证。即使该证据是真实的，双方也没有约定竣工备案为交付使用的条件。被告提供如下证据：1、建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证各1份，证明被告开发建设及销售广泽国际购物中心项目符合法律规定，合理合法。2、澳大利亚CDG国际设计机构设计的主要技术经济指标图1份，证明广泽国际购物中心在起初认购时1-4层规划层高为23.9米、共29层、高度99.4米。3、广泽国际购物中心详规平面图1份，证明广泽国际购物中心实际经审批并建设为30层，高度共99.4米。该中心1-5层为购物中心，层高共23.9米。结合以上两点得出住宅的高度没有变化，都是从23.9米起建，交付的房屋的位置及高度与认购的时候是一致的。原告质证：对证据1真实性没有异议，通过建设用地许可证更能证明被告在没有取得规划部门许可的情况下就开始建设施工，并出售开发建设房屋系违法的。该规划许可证是在2014年6月10日才颁发的，而该工程施工建设是在发证之前，这是违法的。建设工程施工许可证也能证实被告在没有取得相关许可的情况下就开始建设施工，并出售该房屋系违法行为。被告在施工建设广泽购物中心时开工日期为2013年6月20日，但被告在没有取得建设用地规划许可的情况下就开始施工建设系违法的。该工程的竣工日期为2014年12月30日，但被告并未在预定的期限内交付该工程。商品房预售许可证是在2014年11月5日才由相关部门给被告颁发的，而被告早在2012年就开始在没有任何批件的情况下开始销售房屋，系违法的。被告至今未取得土地使用证，该用地属于非法用地。被告没有取得开工建设许可证，因此被告施工建设的广泽国际购物中心不合法。因此被告至今也没有向法庭提供竣工验收许可证，故该工程属于不合格工程。对证据2有异议，该证据不能证明被告将该工程由1-4层裙楼变为1-5层裙楼具有合法性。该部门不属于政府合法审批部门，因此该证据更能证实被告在建楼时存在违约行为。对证据3的真实性有异议，该图纸是复印件，该证据显示建筑面积以及层数不符合建筑工程施工的相关规定，被告应提供设计单位建设施工原设计图纸才能证明被告所建的工程是否合法。被告要通过该证据证实虽然高度没有变化，但该图纸没有经过设计部门进行变更设计，增加了工程材质，导致工程质量没有能够达到合格标准，没有相关的资质部门进行认证，致使被告施工建设的工程至今没有竣工验收。关于本案证据，本院认证如下：对于原告所举的证据1、2、3，被告均无异议，且上述证据所载内容与本案有关，故本院均予以确认。对于证据4，由于该份书证不完全，仅是截取了报告的部分内容，因此其真实性无法确定，故本院不予确认。对于被告所举的证据1，原告对其真实性无异议，且其与本案有关，故本院予以确认；对于证据2、3，虽然原告对其有异议，但未提供反驳证据，且广泽国际购物中心综合楼确实原先设计为29层，1-4层为商铺，后变更为30层，1-5层为商铺，上述两份证据与实际情况相符。证据3的平面图经本院到白山市规划局核实，与原件内容一致，故对于上述两份证据本院予以确认。根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、辩论和本院认证，本院对以下案件事实予以确认：被告广泽公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，广泽公司对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委做出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括项目建设规模，即总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。2012年1月5日，原告郭元芹与广泽公司签订了《内部认购协议书》，约定：郭元芹购买广泽公司开发建设的广泽购物中心2幢1单元2404号房屋，建筑面积133平方米；房屋单价为4150元/平方米，总价款为551950元。郭元芹于同日支付了房屋首付款193950元，广泽公司于当日向原告出具了收到房屋首付款193950元的收据。广泽公司于2012年5月24日取得本案所涉项目工程的《建设用地规划许可证》，并于2013年取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。2013年10月24日广泽公司办理了广泽国际购物中心住宅的《商品房预售许可证》。2014年12月上述综合楼竣工，实建楼层30层，1-5层为商业用楼，6-30层为住宅。2015年5月7日，上述综合楼经验收为工程质量合格。广泽公司在综合楼竣工后，拟向郭元芹交付房屋为2幢1单元2504室。郭元芹拒绝接收房屋，至今未办理入户手续。本院认为，被告广泽公司已于原告郭元芹起诉前办理了《商品房预售许可证》，且郭元芹无证据证明其关于“广泽公司建设及出售本案争议房屋系违法的”的主张，因此，郭元芹与广泽公司于2012年1月5日签订的《内部认购协议书》合法有效。郭元芹与广泽公司虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《内部认购协议书》对郭元芹所购买商品房的楼层、房号、面积、单价均做出了详细约定，且郭元芹已经按约定交付部分房款，故该《内部认购协议书》系郭元芹与广泽公司签订的商品房买卖合同。上述《内部认购协议书》签订于2012年1月5日，广泽公司所建的案涉工程经规划部门审批的时间为2012年12月5日。郭元芹购买广泽公司所建的房屋时，广泽公司并未完成设计变更审批。但广泽公司在设计变更后未履行通知义务，在案涉工程竣工后，其拟向郭元芹交付的房屋不是约定的24层2404室，而是变更后的25层2504室。虽然广泽公司称设计变更前的29层与变更后的30层在住宅层的高度上无变化，但其在未经郭元芹同意的情况下，改变了交付的房屋的层数，该行为违反了《内部认购协议书》的约定。因此，广泽公司的行为构成根本违约，致使合同目的不能实现。故对于郭元芹要求解除《内部认购协议书》，返还已经交付的193950元房款，并支付此款从2012年1月5日起至款付清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息的诉讼请求本院均予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告郭元芹与被告白山市广泽房地产开发有限公司于2012年1月5日签订的《内部认购协议书》。二、被告白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告郭元芹购房款193950元，并支付此款自2012年1月5日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元由被告白山市广泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长 于青平代理审判员 孙玉霞人民陪审员 孙秀芝二〇一六年六月二十五日书 记 员 宋 凯 微信公众号“”