（2016）浙0602民初2721号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-09
案件名称
绍兴金帝商业发展有限公司与叶笑笑房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴金帝商业发展有限公司,叶笑笑
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初2721号原告绍兴金帝商业发展有限公司，住所地绍兴市越城区金帝银泰城9幢308室-1。法定代表人李钜华，执行董事。委托代理人（特别授权代理）程永红，系公司员工。委托代理人（特别授权代理）李雪琴，系公司员工。被告叶笑笑。委托代理人（特别授权代理）戴永祥，浙江鉴湖律师事务所律师。原告绍兴金帝商业发展有限公司（以下简称金帝公司）与被告叶笑笑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理。依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告金帝公司的委托代理人程永红、李雪琴，被告叶笑笑的委托代理人戴永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月13日，原告与被告签订了《商铺租赁合同书》，合同约定被告租赁原告所有的绍兴市解放南路777号金帝银泰城8幢3室，以用于商业经营，取名为“悠百佳”。原告按约定将房屋交付被告使用，被告进行了装饰装修并开始营业。被告未按约定支付2015年11月20日起的房屋租金，原告多次通知被告缴纳租金，但被告未予理会。被告于2016年1月14日向原告书面提出解除租赁合同的请求，根据合同约定，被告解除合同需提前三个月告知，原告现同意于2016年4月19日解除合同。现原告诉至法院，请求判令：原、被告签订的《商铺租赁合同书》于2016年4月19日解除，被告将租赁房屋交还原告；被告向原告支付房屋租赁费32975元、免租期间租金19961.28元、违约金26380元，并按照合同约定的租金6.3元每日每平方米支付自合同解除之日起至租赁房屋交还原告之日止期间的房屋占用费；被告承担房屋恢复原状费用2868元；被告支付2016年1月1日至2016年3月31日的物业费2868元；被告在合同终止之日起30日内注销经营场地注册或登记手续，逾期不办理的按照每日10000元承担违约金；被告承担本案诉讼费用。被告辩称：该租赁合同是格式合同，合同内容加重了被告方的责任，违反了公平原则，故关于加重被告责任的条款属于无效条款。其中合同约定解除合同提前三个月通知是不合理的，合同的期限是一个月，即使被告承担租金也只能计算一个月的租金。原告主张的违约金金额过高，被告要求法院予以核减为2000元为宜。原告主张免租期的租金，因该条款也是格式条款，应属无效，免租期的租金被告不同意支付。签订合同时，被告向原告缴纳了保证金21000元，应当返还给被告。物业费应当由物业公司收取，原告无权向被告主张物业费。原告主张支付恢复原状费用无法律和事实依据，被告不予认可。原告要求注销营业场所并主张违约金，也没有法律依据。请求人民法院依法判决。经审理认定，原、被告于2014年11月22日签订《商铺租赁合同》1份，约定原告将绍兴市解放南路777号金帝银泰城8幢3号商铺（建筑面积57.36平方米）出租给被告用于经营悠百佳，租赁期为2014年11月20日至2017年11月19日，其中2014年11月20日至2014年12月17日为装修免租期。在租赁期满前因被告违约致使原告提前终止合同的，或是被告租期内擅自退租的，被告除承担合同第13条约定的违约责任外，还应按实际免租期间依据当年日租金标准计算免租期间的租金支付给原告。并约定第一年租金11.63万元（2014年11月20日至2015年11月19日），第二年租金13.19万元，第三年租金13.85万元。每6个月为一个缴付期，支付方式为押2个月付6个月，支付日为每缴付期的前一个月的20日前。被告在合同签订后5个工作日内支付履约定金2.1万元。自被告租金起付日起，被告已支付给原告的履约定金自动转为合同的履约保证金。除合同另有约定外，履约保证金在合同终止、并在被告结清应付租金和水电费等相关费用后如有剩余的，原告在结清款项后三十天内无息退还给被告。合同6.2条约定，自原告将房屋交付给被告之日起至合同终止期间，房屋所发生的物业管理费用由被告按照物业公司的收费标准和时间直接支付给物业公司。合同的解除及违约责任条款如下，13.3条约定，变更或解除本合同应采取书面方式，要求变更或解除合同的一方应以书面形式通知对方；如一方解除合同条件成立的，则合同自另一方收到解除合同书面通知之次日起解除。13.5条约定，在合同有效期内，如被告中途退租，应提前三个月书面通知原告，被告赔偿原告当年租金20%的违约金和恢复原状的费用，则合同可以提前解除；被告提起解除合同的，原告退还被告已经缴纳但尚未发生的租金、物业管理费，履约保证金不再退还。13.7条约定，被告逾期不支付租金、物业管理费及其他费用，时间累计超过30天的，原告有权单方解除本合同，被告承担当年租金20%的违约金，履约保证金不再退还。13.9条约定，合同确定解除之日起5天内，被告应当参照第10.2条完成房屋搬离和清退工作并将租赁房屋交还原告。13.10条约定，合同终止30日内，被告应自行注销在经营场地上的任何注册或登记，否则，每延迟一日，被告应向原告支付违约金壹万元。该合同还对其他事项进行了约定。后被告租金付至2016年1月19日，其余租金未付。2016年1月14日被告向原告递交申请书，认为商铺人气不足，营业额亏损厉害，无法承担房租，要求自2016年1月19日开始停业关门。现原告诉至本院，要求解决双方之间的租赁纠纷。以上事实由原告提交的《商铺租赁合同》1份、被告的申请书1份，被告提交的租金发票3张、履约保证金收据1张及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告逾期未支付租金，其于2016年1月14日提出关门停业的要求，现原告亦同意双方之间的合同于2016年4月19日解除，故本院对原告要求解除合同并由被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。故被告尚应支付自2016年1月20日起至4月19日的房屋租金32975元。因被告至今尚未腾退归还房屋，其还应支付自2016年4月20日起按每日361.368元的标准计算的房屋占有使用费。因被告违约而致合同解除，原告主张的免租期间的租金符合合同约定，本院予以支持。但原告计算的金额有误，本院予以调整为9635.07元。关于原告主张的违约金，本院结合被告的抗辩意见，酌情确定为8000元。原告要求被告承担恢复原状费用6826.50元缺乏依据，本院不予支持。原告并非物业服务合同的当事人，其主张物业费于法无据，本院不予支持。原告要求被告注销经营场所注册或登记手续，因不属于人民法院民事案件审理范围，故对该诉请在本案中不予处理。但原、被告合同中对逾期办理注销手续的违约金约定，系双方对权利义务的自由处分，可予支持，本院结合被告的抗辩意见，对该违约金酌情调整为8000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告绍兴金帝商业发展有限公司与被告叶笑笑就绍兴市解放南路777号金帝银泰城8幢3号商铺所签订的《商铺租赁合同书》于2016年4月19日解除；二、被告叶笑笑应于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋归还给原告绍兴金帝商业发展有限公司并支付给原告绍兴金帝商业发展有限公司自2016年4月20日起至实际腾退日止按每日361.368元标准计算的房屋占有使用费；三、被告叶笑笑应于本判决生效之日起三十内支付给原告绍兴金帝商业发展有限公司2016年1月20日至4月19日的租金32975元、免租期租金9635.07元、合同解除违约金8000元、逾期注销违约金8000元，合计为58610.07元；四、驳回原告绍兴金帝商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取963元，由原告绍兴金帝商业发展有限公司负担299元，被告叶笑笑负担664元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 周晓圆二〇一六年六月二十二日书记员 黄美娟附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 搜索“”