（2016）鲁0105民初1082号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2017-02-20

案件名称

济南翡翠物业管理有限公司与李雪物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市天桥区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南翡翠物业管理有限公司,李雪

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

济南市天桥区人民法院民事判决书（2016）鲁0105民初1082号原告济南翡翠物业管理有限公司,住所地济南市。法定代表人李磊，董事长。委托代理人李晓宁，山东舜天律师事务所律师。委托代理人邢双双，山东舜天律师事务所律师。被告李雪，住济南市。原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告李雪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的委托代理人李晓宁、邢双双，被告李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠物业公司诉称，与被告李雪2009年6月18日签订济南重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议，协议约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度的首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告李雪房屋位于某小区某室，建筑面积为131.17m2,每季度应缴纳物业费472.2元。被告李雪自2010年第三季度至今共拖欠20个季度的物业费，总额9444元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日万分之二点一计算为2131.7元。原告翡翠物业公司每季度均多次催要，但被告李雪均以种种不当理由拒绝支付。为维护合法权益，故诉至法院，要求：1.依法判令被告李雪立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费9444元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金2131.7元；2.本案诉讼费用由被告李雪承担。被告李雪辩称，被告李雪所在房屋的地下室渗水，原告翡翠物业公司也来维修过，但一直未给修好，后来被告李雪自己将地下室修好了。被告李雪家中以及地下室均被盗过，地下室曾被盗两次。被告李雪楼宇单元门一直未锁，存在安全隐患。被告李雪楼前花坛坏了，也一直未给维修。原告翡翠物业公司物业服务质量存在问题，请求驳回原告翡翠物业公司的诉讼请求。经审理本院认定：被告李雪系济南市某小区某室（以下简称涉案房屋）的业主。2009年6月18日，原告翡翠物业公司（甲方）与被告李雪（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费；….二、乙方的权利义务…4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；….第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：1、多层普通住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；2、花园洋房按建筑面积每月每平方米1.00元；3、高层普通住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；4、叠拼及别墅按建筑面积每月每平方米2.00元；5、公寓按建筑面积每月每平方米1.50元。三、非住宅部分物业管理服务费用：商业公建及其他类型按建筑面积每月每平方米2.20元。四、乙方已办理入住手续但未入住，经甲方确认后，其物业管理费按物业管理服务收费标准的70%缴纳。…第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告李雪依约交纳了2009年6月至2010年6月以及2015年7、8、9月的物业服务费。另查明，涉案房屋为高层普通住宅，其建筑面积为131.17平方米，根据原、被告之间前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度的首月5日之前交纳物业服务费。截止至2015年9月，被告李雪未交纳2010年7月至2015年6月的物业服务费。以上事实，有原告翡翠物业公司提交的前期物业管理服务协议、楼宇验收交付书、物业服务企业资质证书、绿化种植一览表、绿化养护记录、绿化病虫防治登记表、草坪剪草登记表、园林植物病虫害防治检查表、机器维修保养记录表、保洁工程协议书、保洁工程承包协议书、翡翠郡南区宏远保洁区域定岗明细、翡翠郡北区乐洁保洁区域定岗明细、翡翠郡小区巡逻记录、EMS客户单及查询回单证明等证据证明，以及原、被告当庭陈述为证。本院认为：原告翡翠物业公司与被告李雪签订的前期物业管理服务协议，双方当事人意思表示真实，权利义务明确，不违反相关法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告翡翠物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告李雪在事实上接受原告翡翠物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告李雪未能及时向原告翡翠物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告李雪的答辩意见及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业公司计算依据符合双方约定，故原告翡翠物业公司要求被告李雪支付自2010年7月至2015年6月期间物业服务费9444元的请求，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告李雪支付违约金2131.7元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告李雪长期拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告李雪负担。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李雪于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费9444元。二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告李雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　王　善人民陪审员　　王凤丽人民陪审员　　王俊美二〇一六年六月二十二日书　记　员　　于　蕊百度搜索“”