（2016）粤06民终1787号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-09-07

案件名称

佛山市高明区高建电影发展有限公司与叶百泉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶百泉,佛山市高明区高建电影发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终1787号上诉人（原审被告）叶百泉，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托代理人梁满开，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市高明区高建电影发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人曾沃基。委托代理人刘洁文，女，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人叶百泉为与被上诉人佛山市高明区高建电影发展有限公司（以下简称高建电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年1月27日，高建电影公司、叶百泉签订《租赁合同》，约定由高建电影公司向叶百泉出租高明影剧院后街一至三层（原卡拉OK）作经营之用，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，一年的租金为每月18000元，每季度10号前将该季度租金一次性交纳，叶百泉逾期缴交租金则高建电影公司有权按月租金1%的比例收取每天的违约金，逾期30天以上的，则高建电影公司有权单方终止合同。合同履约押金90000元，如果叶百泉出现违约行为，则叶百泉不得要求退回押金。合同签订后，叶百泉缴纳了押金90000元。叶百泉向高建电影公司支付了9000元租金。原审法院认为：高建电影公司、叶百泉之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。案件审理过程中，叶百泉向法院提交了两份书面答辩状，就案件事实部分的陈述前后矛盾，虽然叶百泉表示愿意继续承租，但历经两次开庭，叶百泉却一直没有缴纳拖欠的租金，致使双方租赁合同无法履行，故对高建电影公司要求叶百泉支付拖欠的租金45000元、没收保证金90000元及解除双方于2015年1月27日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。至于叶百泉于2015年8月31日之后拖欠的租金，高建电影公司可另行起诉；关于违约金的计算，双方在《租赁合同》中约定的违约金以月租金的1%按日计算明显过高，予以调整并确认叶百泉应承担的违约金为自2015年9月1日起以45000元为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础上浮百分之三十计算。关于高建电影公司提出的叶百泉逾期交付租赁物的场地占用费的问题，高建电影公司可根据实际情况另案主张；高建电影公司作为租赁物的产权人，可自行办理水、电的报停手续，其要求叶百泉办理的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、解除高建电影公司与叶百泉于2015年1月27日签订的《租赁合同》，叶百泉缴纳的保证金90000元由高建电影公司收取；二、叶百泉应自判决生效之日起五日内向高建电影公司支付租金45000元及违约金（自2015年9月1日起以45000元为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础上浮百分之三十计至判决生效之日止）；三、叶百泉应自判决生效之日起十日内向高建电影公司交付《租赁合同》的租赁物；四、驳回高建电影公司的其他诉讼请求。案件受理费11926元减半收取5963元，由叶百泉负担。上诉人叶百泉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案事实。2008年5月20日，案外人刘某与高建电影公司签订了一份租赁合同，租赁案涉租赁物，租期为2008年6月1日至2013年5月31日；2012年10月8日，刘某与高建电影公司续签了上述租赁合同，期限为2013年6月1日至2015年5月31日。2014年11月24日，刘某与陈某签订了一份租赁协议，约定由刘某将涉案铺位转租给陈某使用。2015年1月27日，叶百泉与高建电影公司签订了一份物业租赁合同，约定由高建电影公司将案涉租赁物出租给叶百泉，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日止。刘某与高建电影公司签订的租赁合同已于2015年5月31日到期；因涉案商铺的实际使用人为陈某，陈某又拒不向刘某交纳租金，刘某为协助高建电影公司收回案涉商铺，于2015年6月8日，向佛山水业集团高明供水有限公司申请报停了案涉商铺的用水（案涉商铺的地下接驳水管等全部用水设施系由刘某投资设立）。2015年6月12日，高建电影公司却以案涉商铺的业主名义，向佛山水业集团高明供水有限公司开具证明，为商铺实际使用人陈某报开用水。高建电影公司又于2015年8月3日直接向陈某收取租金9000元。二、叶百泉无须向高建电影公司支付租金45000元及违约金。首先，在租赁合同关系中，出租方将租赁物移交给承租方使用是出租方必须履行的最主要、最基本的合同义务。叶百泉和高建电影公司签订的物业租赁合同自2015年6月1日生效之后，高建电影公司至今没有将租赁场地移交给叶百泉，包括租赁物清单、水电费清单、大门钥匙转交、场地移交文书签名确认等，叶百泉根本没有取得该租赁场地的使用权，高建电影公司已构成根本违约。2015年6月1日之前，高建电影公司与涉案物业的实际使用人陈某并不存在直接的租赁合同关系；叶百泉与陈某也从来不存在任何租赁合同关系；而叶百泉和高建电影公司签订的物业租赁合同自2015年6月1日生效之后，高建电影公司却在2015年6月8日主动为陈某报开了用水，并在2015年8月3日直接向陈某收取租金9000元，其行为已构成直接与陈某建立实际租赁合同关系，即高建电影公司将同一物业同时出租给两个不同的主体，严重侵犯了叶百泉的在先合同权，根据《中华人民共和国合同法》的规定，叶百泉无须向高建电影公司支付租金45000元及违约金。三、高建电影公司无权解除双方签订的租赁合同，无权收取叶百泉交付的合同保证金90000元。双方签订的物业租赁合同合法有效，而叶百泉并没有任何违约行为，叶百泉没有向高建电影公司缴纳租金的原因是高建电影公司没有履行将租赁物移交给承租方使用的最主要、最基本的合同义务，叶百泉并没有实际使用租赁场地，其过错并不在叶百泉，因此，高建电影公司无权解除双方签订的租赁合同，无权收取叶百泉交付的合同保证金90000元。同时，根据双方签订的物业租赁合同第三条第3项的规定，如果叶百泉出现违约行为，则叶百泉不得要求退回合同保证金90000元。按该条款的规定，无论叶百泉出现任何违约行为，该条款显失公平的，请求法院撤销该条款。上诉请求：一、请求撤销原审判决第一、二、三项判决，驳回高建电影公司的诉讼请求。二、案件受理费由高建电影公司承担。上诉人叶百泉在二审期间向本院提交了以下证据：证据1.佛山水业集团高明供水有限公司营业业务申请表，拟证明案涉租赁场所在2015年6月8日由刘某申请报停用水，高建电影公司又为实际使用人陈某报开用水，高建电影公司没有证据证明其已经将案涉场所移交叶百泉使用。证据2.核准变更登记通知书；证据3.核准个体工商户注销登记通知书；证据4.核准设立登记通知书；证据5.个体工商户升级为企业的证明；以上证据拟证明在案涉租赁合同生效之前，佛山市高区某酒店有限公司的一切经营行为与叶百泉无关。被上诉人高建电影公司答辩称：一、叶百泉和高建电影公司签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。结合叶百泉上诉的事实及叶百泉一审时出现的前后两次截然不同的答辩理由。叶百泉均确认连续拖欠高建电影公司多个月租金的事实，违约行为已十分明显。根据双方签订的上述租赁合同的约定，高建电影公司有权解除双方签订的租赁合同，并要求叶百泉支付拖欠的租金、违约金并没收叶百泉的押金。叶百泉上诉主张高建电影公司没收押金显失公平，应撤销的理由不成立。叶百泉作为一个完全民事行为能力人，双方是在自愿、平等的基础上签订上述租赁合同，该租赁合同合法有效，双方都应该按合同约定履行，叶百泉从2015年6月开始连续拖欠租金至今的违约行为己十分明显，对高建电影公司己造成明显、较大损失，高建电影公司没收其押金有事实、合同及法律依据。二、叶百泉上诉认为高建电影公司未将租赁物交付叶百泉使用的理由不成立，高建电影公司已完成交付涉案租赁物予叶百泉的义务。1．叶百泉在一审第一次答辩时称“至今仍在正常经营，只是拖欠了几个月的租金，相信短时间内能付清租金”，在一审第二次辩时却称“合同签订至今，高建电影公司一直没有将租赁物交给答辩人使用”叶百泉答辩意见前后自相矛盾，根据“禁止反言原则”，应以叶百泉一审时第一次答辩意见为准。2．涉案租赁物己投入正常使用，高建电影公司己履行了交付租赁物的义务。首先，2015年1月22日叶百泉通过公开招租的方式竞得涉案租赁物的承租权，在涉案租赁物发布公开招租的公告期间，高建电影公司与有意向的竞争者开展了现场勘察工作，因此，叶百泉在参与竞租时对涉案租赁物的现状是充分知悉和认可的。同时，在签订租赁合同后差不多将近5个月的时间乃至一审第一次开庭结束后，叶百泉也从未向高建电影公司或法庭提出异议，要求高建电影公司交付涉案租赁物，而是在2015年6月16日办理了营业执照（营业执照上的住所即为涉案租赁物）。其次，高建电影公司为涉案租赁物的正常使用开通水电，正是履行交付义务的表现，而并非叶百泉所述的为案外人陈某开通水电使用。根据电费通知单显示，叶百泉作为法定代表人的佛山市高区某酒店有限公司（涉案租赁物为该公司的住所）共拖欠电费数万元，若涉案租赁物没有交付叶百泉使用，何来产生如此数额的电费及违约金？再次，高建电影公司是在与刘某签订的租赁合同期满后再与叶百泉签订本案租赁合同，刘某因其在租期内拖欠高建电影公司租金产生了另外一个诉讼，该案在本案二审前已执行完毕。因此，不存在叶百泉所称的“一物两租”的问题。最后，在经高建电影公司多次催收租金情况下，2015年8月3日，高建电影公司收到了案外人陈某代叶百泉支付拖欠的部分租金9000元，这个实际说明高建电影公司己交付了涉案租赁物于叶百泉，也正是因为高建电影公司不知道也不同意叶百泉转租，因此，在开具的收据时才会表述为“陈某代叶百泉交2015年6月1日至2015年6月15日的租金”。三、高建电影公司在一审起诉时明确提出要求叶百泉支付合同解除前拖欠的租金，因一审立案时诉求须有明确的金额，因此把拖欠的租金暂计算至起诉之日前的一个月（即暂计算2015年8月31日），并诉求对合同解除后的占有使用费按照租赁合同约定的租金标准一直支付至叶百泉实际返还租赁物之日止。而一审法院却对2015年8月31日后拖欠的租金不予处理，并要求高建电影公司另案起诉，没有法律依据，也与司法实践不符。在目前叶百泉仍未返还涉案租赁物、至今仍拖欠租金的情况下明显增加高建电影公司的诉累，也严重浪费司法资源。因此，请求二审法院支持高建电影公司诉求的支付2015年9月1日起至实际返还涉案租赁物之日止拖欠的租金及违约金（租金按每月18000元的标准，若跨年按照合同约定每年递增5%计算月租金；违约金以拖欠的租金为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础上浮50%计算）。被上诉人高建电影公司在二审期间向本院提交了以下证据：证据1.广东电网有限责任公司电费通知单两份；证据2.佛山市高区某酒店有限公司的《营业执照》一份；以上证据拟证明高建电影公司已经将案涉租赁物移交给叶百泉使用。被上诉人高建电影公司对叶百泉提交的证据1-5的真实性、合法性没有异议，但认为与本案不具有关联性，且不能证明叶百泉所要证明的内容；叶百泉对高建电影公司所提交证据1-2的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明高建电影公司已经将案涉租赁物交付叶百泉使用。本院对当事人提交的证据认证如下：高建电影公司对叶百泉提交的证据1-5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；叶百泉对高建电影公司提交的证据1、证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，2014年9月24日，佛山市高区某酒店有限公司登记设立，法定代表人为余某，住所地为佛山市高明区荷城街道＊＊一至三层。2015年6月16日，佛山市高区某酒店有限公司进行了工商变更登记，其中法定代表人由余某变更为叶百泉，股东由刘某、余某变更为叶百泉、刘某、余某。本院认为：高建电影公司与叶百泉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据案涉租赁场所即为叶百泉作为股东及法定代表人的佛山市高明区某有限公司的登记住所的案件事实，再结合叶百泉于本案答辩意见前后不一致（其先答辩称“叶百泉已开始承租案涉租赁物，投入大量资金经营卡拉OK，仍在正常经营”，后又陈述称“高建电影公司未将案涉租赁物实际交付予叶百泉使用”）的诉讼情形，可以认定高建电影公司已实际将案涉租赁物交付予叶百泉使用，叶百泉辩称案涉租赁物未交付其使用依据不足，本院不予采信。叶百泉未依约支付租金予高建电影公司，其行为已构成违约，应承担违约责任。依据《租赁合同》第三条中“乙方（叶百泉）按季支付租金，并在每季的10日前将当季租金一次性支付给甲方（高建电影公司）。乙方逾期缴交租金时，甲方有权按照月租金的1%的比例收取乙方每天的违约金；逾期缴交租金连续达到30天以上的，则甲方有权无须向乙方催收而单方终止合同，并通过合法途径收回物业使用权”之约定，高建电影公司诉请解除案涉合同，叶百泉返还案涉租赁物并向其支付欠租款额及逾期支付违约金，原审法院结合叶百泉逾期交付租金已超过30天及当事人双方约定的逾期支付违约金过高的案件事实，判决解除涉案合同，叶百泉应返还涉案租赁物予高建电影公司，并向高建电影公司支付其欠交的租金金额45000元及逾期支付违约金（自2015年9月1日起至判决生效之日止以45000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息为基础上浮百分之三十计付），还释明高建电影公司对2015年8月31日之后的租金及占有使用费可另案主张，高建电影公司对此未提起上诉，本院予以维持，并确认一审时向叶百泉送达应诉通知书的时间即2015年9月18日为涉案合同的解除时间。原审法院未明确涉案合同的解除日期不当，本院对此予以纠正。根据涉案《租赁合同》第三条中“在本合同签订之日，乙方应向甲方一次性交纳履约押金90000元。合同期满，经甲方验收出租物业合格、乙方没有任何违约行为的，则甲方应当在合同期满后，将押金不计利息一次性退回给乙方（乙方凭押金收据原件到甲方办理退押金手续）。如果乙方出现违约行为，则乙方不得要求退回押金”之约定可知，当事人双方于本案除约定了上述逾期支付租金的违约金金额外，还约定了与押金即保证金金额90000元相等的其他违约金金额。也即，一方面，当事人双方约定了涉案合同履行保证金金额90000元，该保证金应为履约保证金，若叶百泉依约履行案涉合同义务，则该保证金应由高建电影公司予以返还。若叶百泉未依约履行合同义务而违约，高建电影公司则应就叶百泉未履行合同之债务及应承担之违约金金额得就该保证金金额90000元予以抵充；另一方面，当事人双方还约定了除逾期支付租金的违约金责任外的叶百泉的包括合同解除违约金的其他违约金，该违约金额也为90000元。由此，高建电影公司诉请不予退还叶百泉交付的押金（保证金）90000元的诉讼主张，实质上则是高建电影公司以叶百泉的上述违约行为导致涉案合同解除为据，向叶百泉主张涉案合同解除违约金90000元，对此，由于该违约金金额过高，本院根据涉案合同履行期限至2018年5月31日才届满，合同解除后高建电影公司尚需一定时间再行出租的案件事实，酌定叶百泉以两个半月的租金标准即45000元向高建电影公司支付合同解除违约金，对超过该金额部分的诉讼主张不予支持。原审法院判决高建电影公司对叶百泉交付的90000元保证金可不予返还，实质上等于判令百泉负担了90000元的合同解除违约金，因该违约金额过高，原审法院未予调整降低不当，本院依法予以调整。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予改判。叶百泉的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第433号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第433号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第433号民事判决第一项为：佛山市高明区高建电影发展有限公司与叶百泉于2015年1月27签订的《租赁合同》于2015年9月18日解除，叶百泉应于本判决生效之日起五日内向佛山市高明区高建电影发展有限公司支付违约金45000元；四、佛山市高明区高建电影发展有限公司收取的叶百泉交付的押金90000元抵充本判决第一项、第三项确定的叶百泉应支付的租金及违约金债务；五、驳回叶百泉的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5963元，由叶百泉负担5000元，由佛山市高明区高建电影发展有限公司负担963元；二审案件受理费3000元，由叶百泉负担2000元，由佛山市高明区高建电影发展有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须代理审判员　　彭振宇代理审判员　　黄玉凤二〇一六年六月二十二日书　记　员　　黄结仪更多数据：