（2016）豫01民终5891号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-05
案件名称
上诉人卢国欣与上诉人牛晓亮物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢国欣,牛晓亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百八十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终5891号上诉人（原审原告）卢国欣，男，1947年6月9日出生，汉族。委托代理人刘晓静，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）牛晓亮，男，1972年2月8日出生，汉族。委托代理人魏民贤。委托代理人岳世斌，河南商都律师事务所律师。上诉人卢国欣与上诉人牛晓亮物业服务合同纠纷一案，卢国欣于2016年3月1日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、牛晓亮向卢国欣支付物业费2063元、电费2750元、其他费用108元、违约金1638元，共计7099元，上述费用暂计算至2015年12月31日；2、本案诉讼费由牛晓亮负担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年3月31日作出（2016）豫0104民初1237号民事判决。卢国欣、牛晓亮不服，均向本院提起上诉。本院于2016年5月11日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卢国欣及其委托代理人刘晓静，上诉人牛晓亮的委托代理人魏民贤、岳世斌到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原判认定：位于郑州市管城区清真寺街2号院的商城小区成立业主委员会并于2010年12月29日进行了备案登记。2011年5月1日商城小区业主委员会与卢国欣签订《物业管理服务委托合同》一份，主要约定：商城小区业主委员会将涉案小区物业管理有偿服务事项委托给卢国欣承包管理；管理事项包括小区大门以内、各户门以外，房屋建筑共用部位的养护和管理（不含维修及业主自用、专用部分），公共环境卫生包括公共场所、楼道、道路等清扫，生活垃圾收集清运到垃圾站，公共交通秩序、公共绿地、花草的养护与管理；物业管理服务费：住宅房屋由卢国欣按每平方米每月0.36元向产权人、物业使用人进行收取；产权人、使用人逾期不交纳所收（含维修、公示收的费用等）费用为违约，从超期之日起按天按应交额计，另加收5%违约金，并可停止供水、供电、停止一切物业管理服务等。2012年12月31日，商城小区业主委员会发出“关于收交费用的通知”一份，主要载明物业服务费由0.352元／平方米调整为0.6元／平方米；垃圾清运费按每户每月3元收取，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。合同签订后，卢国欣为该小区进行物业服务，牛晓亮诉讼中认可其将物业费交至2013年6月30日，此后未再交纳物业服务费。牛晓亮以卢国欣与商城小区业委会签订的合同违法为由拒绝交纳物业费，双方引起争诉。原判认为：根据商城小区业主大会决定，商城小区业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。牛晓亮虽未与卢国欣直接签订物业服务合同，但实际接受卢国欣提供的物业服务，卢国欣、牛晓亮之间形成事实上的物业服务合同关系。由于卢国欣为郑州市管城回族区清真寺街2号院商城小区提供了物业服务，在该小区内居住的业主应向卢国欣交纳物业服务费用。因牛晓亮认可已将物业费交至2013年6月30日，故卢国欣要求牛晓亮支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。关于物业服务费的收费标准。卢国欣与商城小区业主委员会约定的管理服务费为0.36元／平方米／月，后商城小区业主委员会于2012年12月31日发出通知一份，载明物业服务费由原价调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。牛晓亮对此通知载明的内容的真实性提出异议，但其并未提交充分的证据予以推翻，故卢国欣诉求牛晓亮应按照0.6元／平方米／月交纳物业服务费，原审法院予以支持。因牛晓亮的房屋建筑面积为126.21平方米，以此计算自2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费为2271.78元（126.21平方米×0.6元／平方米／月×30月），超出该数额的部分，原审法院不予支持。关于卢国欣诉求的垃圾清运费108元（收费标准为每户每月3元），因商城小区业主委员会的通知中已载明垃圾清运费为每户每月3元，且牛晓亮当庭亦认可小区内的垃圾有人清运，故卢国欣诉求的垃圾清运费三年共计108元，原审法院予以支持。因牛晓亮未按约定的时间向卢国欣交纳物业服务费，其行为已构成违约，应支付相应的违约金，根据牛晓亮的违约情节，原审法院酌定违约金以2379.78元（物业服务费2271.78元＋垃圾清运费108元=2379.78元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年7月1日至实际付款之日止。关于卢国欣诉请的电费2750元，因商城小区业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》中无委托卢国欣收取电费的约定，卢国欣亦未提交供电部门委托其收取电费的相关证据，故对卢国欣的此项诉讼请求，本案中暂不予支持。牛晓亮辩称，卢国欣与商城小区业委会签订的物业管理服务合同违法，并称卢国欣破坏小区绿化设施、破坏业主电表、供电线路等意见，因其未提交有效证据，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、牛晓亮于该判决生效之日起十日内向卢国欣支付2013年7日1日至2015年12月31日期间的物业服务费2271.78元、2013年1日1日至2015年12月31日期间的垃圾清运费108元及违约金（违约金以2379.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年7月1日至实际付款之日止）；二、驳回卢国欣的其它诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由牛晓亮负担。宣判后，卢国欣不服原判，向本院提起上诉称：一、卢国欣与供电部门签订有《高压供用电合同》，且与商城小区业主已经形成了事实上的代收电费关系并已经垫付了牛晓亮的电费。原审判决以卢国欣没有资格代收电费为由驳回支付电费的请求是错误的。二、原审判决认定的违约金计算办法不当，应当按照欠费金额的30%计算违约金。卢国欣与商城小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中约定的违约金为日5%，《供用电协议》中约定的逾期支付电费违约金为日千分之二到日千分之三，卢国欣在起诉时已经主动将违约金下调至法律规定的合理范围内（30%），原审法院不应再行使自由裁量权。请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判牛晓亮向卢国欣支付物业费2367元，垃圾清运费108元，违约金742元；2、撤销原审判决第三项，依法改判牛晓亮向卢国欣支付电费2750元，违约金825元，以上两项共计6792元；3、一、二审诉讼费用由牛晓亮承担。牛晓亮答辩并上诉称：一、卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力，即使按照物权法第八十一条的规定，牛晓亮认为其他管理人也应该是取得物业管理从业资格的人员。商城小区没有召开业主大会，与卢国欣签订的合同对业主不具有约束力。卢国欣要求的垃圾清运费包含在物业费中，原审判决不应当支持另行收取垃圾清运费的诉求。二、卢国欣提高物业收费的依据不合法。2013年6月28日的商城小区业主委员会的公告提及的业委会逐户调查是在2013年6月22日的商城小区业主委员会关于调整物业费实施后的回访调查，牛晓亮签字的一张表上除三户出租户未签字外全部是不同意，卢国欣提高物业费没有依据。卢国欣也没有提交关于2012年12月17日召开业主大会及109户业主签字的证据。请求：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回卢国欣的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由卢国欣承担。卢国欣答辩称：一、牛晓亮主张卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力是不成立的。1、根据《物权法》第八十一条的规定，除物业管理企业之外，其他管理人也可以从事物业管理和服务，卢国欣正是其他管理人。2、从国务院到省市各级的《物业管理条例》均是调整业主与物业管理企业之间的法律关系，其他管理人不是《物业管理条例》的调整对象，也没有任何一个物业管理条例要求其他管理人必须具备物业管理从业资格。3、卢国欣是经全体业主选举出来的业主委员会决定选聘的，并经过了表决和公示等程序，如果牛晓亮对卢国欣的管理资格有异议，应寻求业主委员会内部程序解决。4、牛晓亮实际接受了卢国欣提供的物业服务，卢国欣有权收取物业服务费用。二、卢国欣调整物业服务收费标准合法、合理，且履行了必要的程序。1、业主委员会就调整物业费用已经向全体业主征求了意见，绝大多数业主同意调整后的方案，业主委员会作出决定并公告。2、因物价上涨，市场行情变迁，用工成本不断上涨，如再不调整物业服务费用，就无法保证和维持整个小区的物业服务质量。调整后的0.6元／平方米与同地段同类型的物业管理费用相比仍属于偏低标准，卢国欣提高物业服务费用是合理的。3、物业费用调整的程序合法。本院经审理查明的事实除与原判认定的事实一致外，另查明：卢国欣和牛晓亮均提交了2013年3月20日卢国欣开具的《收据》，显示“今收到1-7牛晓亮捌佰零贰元￥802，系付电23613—24723垃圾清运36物管133（欠95）”，其中电费经计算为24723-23613＝1110×0.57＝632.7。牛晓亮认可这是其最后一次交电费，之后一直用电，但未交电费。原审中卢国欣提交照片一张，显示2016年1月16日2号楼1单元4层东户7号牛晓亮的电表读数为29550，卢国欣要求牛晓亮支付电费2750元（29550-24723＝4827×0.57＝2751.39）。本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据商城小区业主大会决定，卢国欣与商城小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，卢国欣也已经为商城小区提供了物业服务，牛晓亮作为小区的业主应向卢国欣支付相应对价，交纳物业费用。牛晓亮上诉称卢国欣提高物业收费的依据不合法，另外垃圾清运费包含在物业费中，不应另行收取。虽然卢国欣与商城小区业主委员会约定的服务费原为0.36元／平方米／月，但商城小区业主委员会于2012年12月17日召开业主全权代表大会后，于2012年12月31日发出通知，将物业服务费调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示，且通知中显示物业费与垃圾清运费是分别收取，因此，牛晓亮的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。卢国欣上诉称牛晓亮应支付其垫付的电费2750元，由于卢国欣已向供电部门交纳了商城小区的总电费，商城小区的业主应返还卢国欣垫付的费用，牛晓亮认可2013年3月20日是其最后一次交电费，并且之后其一直用电也未再交过电费，卢国欣请求牛晓亮支付电费2750元，理由正当，本院予以支持。卢国欣上诉称违约金应按欠费金额的30%计算，对此卢国欣未提供明确的依据，原审法院根据本案的具体情况酌定违约金按照同期银行贷款利率计算并无不当，卢国欣的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，但对电费部分的处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初1237号民事判决第一项，即“牛晓亮于本判决生效之日起十日内向卢国欣支付2013年7日1日至2015年12月31日期间的物业服务费2271.78元、2013年1日1日至2015年12月31日期间的垃圾清运费108元及违约金（违约金以2379.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年7月1日至实际付款之日止）”；二、牛晓亮于本判决生效之日起十日内支付卢国欣电费2750元；三、驳回卢国欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费50元，减半收取25元，由牛晓亮负担；二审案件受理费100元，由卢国欣负担50元，牛晓亮负担50元。本判决为终审判决。审判长 曾小潭审判员 马 莉审判员 刘平安二〇一六年六月二十二日书记员 佟欣玮