（2016）闽01行终254号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-09-01

案件名称

福清市名仕花园小区业主委员会与福清市住房和城乡建设局行政登记二审行政判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

行政案件

审理程序

二审

当事人

福清市名仕花园小区业主委员会,福清市住房和城乡建设局,福清兆丰房地产有限公司,翁秀明

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条

全文

福建省福州市中级人民法院行政判决书（2016）闽01行终254号上诉人（原审原告）福清市名仕花园小区业主委员会，住所地福建省福清市西门街。负责人林强，主任。委托代理人赖培坤、黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福清市住房和城乡建设局，住所地福建省福清市融城元洪路建设局大楼。负责人陈祖平，副局长。委托代理人庄垍，福清市住房和城乡建设局工作人员。原审第三人福清兆丰房地产有限公司（以下简称兆丰公司），住所地福建省福清市玉屏街道园亭路16号。法定代表人魏名玉，总经理。委托代理人游志兵，福建远东大成律师事务所律师。原审第三人翁秀明，女，1975年8月7日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。上诉人福清市名仕花园小区业主委员会因诉被上诉人福清市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，不服福清市人民法院（2015）融行初字第135号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，2002年7月15日，被告福清市住房和城乡建设局向第三人兆丰公司颁发融房权证R字第××号《房屋所有权证》，确认兆丰公司为福清市名仕花园C号楼6#车位的所有权人。原告于2014年12月31日成立，于同日经被告登记备案。第三人兆丰公司于1998年10月19日成立，经营范围为在福清市音西镇政府旧址，市规划部门划定的红线内开发、经营商住楼“名仕花园”。1998年兆丰公司以出让方式取得位于福清市音西镇后墓溪畔（音西镇政府旧址）10746.6平方米土地使用权，经批准建设“名仕花园”项目商品房。1998年2月4日，兆丰公司取得编号98192《建设用地规划许可证》。1999年6月1日、2000年4月20日，兆丰公司取得《建设工程规划许可证》，编号分别为99022、2000041。2000年1月，兆丰公司取得融城国用（2000）字第07680号《国有土地使用证》。2000年5月31日，福清市建设委员会批准“名仕花园A、B、C三幢（九层框架结构）”建设项目《商品房预售许可证》，编号为融（2000）房预售证第005号。据此，兆丰公司获准预售名仕花园A、B、C三幢商、住面积22960.92平方米，共120套；预售面积中商业营业用房1867.96平方米，住宅18726.15平方米／120套，柴伙间1441.47平方米／120间，车位925.346平方米／55个，物业管理用房设在A幢东底层14平方米不予销售。根据2001年9月20日福清市建设委员会总平面规划图（福清市名仕花园一期建筑定位图），福清市名仕花园项目包括三幢九层公寓楼，一幢五层公寓楼，十四幢独立式小住宅，沿街一幢公寓楼一、二层为店面，三-九层为公寓；主要经济技术指标：用地面积10740平方米，总建筑面积30500平方米，建筑占地面积3330平方米，容积率2.83，建筑密度31%，绿地率28%。2001年11月13日，福清市建设委员会出具名仕花园A、B、C楼《建设工程竣工验收证书》，编号为2001-040，验收内容：建筑面积24375.60平方米，预算造价1370万元，施工许可证文号350181200004050101、350181200005250201，开工日期2000年3月28日，竣工日期2001年6月26日，竣工质量鉴定日期2001年10月24日。2002年4月26日，兆丰公司向被告提出名仕花园A、B、C号楼房屋所有权总登记申请，并提交了单位房屋所有权初始预登记申请表、房屋四面墙（扇）界权利申报表、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收证书、国有土地使用证、企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业暂定资质证书。被告于同日受理该申请，经初审、复审，于2002年6月26日作出终审意见。2002年7月15日，被告向兆丰公司颁发名仕花园A、B、C号楼的融房权证R字第××号《房屋所有权证》。2002年6月12日，兆丰公司向被告提交了单位房屋所有权登记申请表。被告于同日受理该申请，经初审、复审，于2002年6月28日作出终审意见。2002年7月15日，被告向兆丰公司颁发了福清市名仕花园C号楼6#车位的融房权证R字第××号《房屋所有权证》。该产权证记载：权利来源1999年6月批受新建产业，建筑面积34.46平方米，其中共有分摊13.81平方米。2004年5月20日，兆丰公司与翁秀明签订《商品房买卖合同》，翁秀明向兆丰公司购买福清市名仕花园C号楼6#车位。翁秀明在缴纳购房款、契税后，取得该车位的融房权证R字第××《房屋所有权证》和融玉屏国用（2008）第24969号《国有土地使用证》。另查明，各方当事人对以下事实无异议：兆丰公司的营业执照被吊销但未组织清算；被告已将兆丰公司的融房权证R字第××号《房屋所有权证》收回并注销。原审认为，第一，福清市名仕花园小区业主委员会具备原告主体资格。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案原告福清市名仕花园小区业主委员会作为依法登记设立的其他组织，经业主大会授权，对被告福清市住房和城乡建设局的房屋登记行为不服，可以自己的名义提起行政诉讼，其起诉符合法律规定。被告及第三人认为原告不具有本案诉权的理由不能成立。第二，原告的起诉未超过法定期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，被告于2002年7月15日向第三人兆丰公司颁发了融房权证R字第××号《房屋所有权证》，原告主张其于2015年6月知道该行政行为，于2015年7月向法院提起行政诉讼。因本案房屋发证属于涉及不动产的行政行为，且自作出之日起至今尚未超过二十年，在没有其他证据可以证明原告提起诉讼之前六个月已知道或者应当知道该发证行为作出的情形下，原告起诉未超过法定期限。第三人主张原告起诉超过六个月法定期限的理由不能成立。第三，被诉发证行为适法。《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”据此，被告福清市住房和城乡建设局作为房地产行政主管部门，具有为房地产权人核发房屋所有权证书的职能。根据原告所举证据A1名仕花园B、C栋半地下层平面图、A2名仕花园B、C栋半地下层竣工图，福清市名仕花园C号楼半地下层规划用途为自行车车库。从原告提交的证据A1-A3、A5和被告提交的证据B10、B11、B14等，可以明显看出该自行车车库具有既可停放机动车也可停放自行车的功能与用途，属于车位的范畴，被告将其认定为车位并无不当。该认定未改变自行车车库的使用功能，并未改变规划设计要求。建筑物所有权可区分为专有部分和共有部分，各国均将有无构造上和利用上的独立性作为是否为建筑物专有部分的基本标准。也就是说，建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，福清市名仕花园C号楼半地下层（自行车车库）具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，属于可以登记为特定业主所有权的专有部分。原告关于涉案自行车车库不具有独立的产权，不能独立排他性地使用等理由不能成立。虽然福清市名仕花园C号楼半地下层的规划用途是自行车车库项目，但该规划用途是对其使用性质的界定，并非直接确定其权属，使用性质对其权属的确定不构成必然影响。本案核准登记颁证时间在《中华人民共和国物权法》实施前，当时未有相关的法律法规规定涉案自行车车库属于全体业主所有。现有证据表明福清市名仕花园C号楼半地下层由兆丰公司通过出让方式取得土地使用权投资建设；兆丰公司在2000年就取得预售福清市名仕花园车位的许可，并于2004年将福清市名仕花园C号楼6#车位进行买卖。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条关于“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，福清市名仕花园C号楼6#车位的所有权不属于全体业主共有，应属于开发商所有，并可出售。据此，兆丰公司作为开发商，在未与业主对涉案车位的权属作出约定的情况下，对可以登记为专有部分的涉案车位的权属申请登记至自己名下，并无违反相关法律、法规规定。被告就涉案车位该专有部分向兆丰公司颁发车位产权证并无不当。原告关于讼争车位作为公共配套设施，产权属于全体业主的主张，不予采纳。从被告提交的证据B11及原告申请调取的证据A9中的C幢单元（套）内建筑面积计算表、产权面积计算汇总表、商品房情况表、建筑面积计算总表、共有建筑面积计算表、共有建筑面积分摊系数（K）计算表，可以得出福清市名仕花园C号楼半地下层面积包含了私有面积和共有面积，也可以体现福清市名仕花园C号楼6#车位并没有纳入公摊建筑面积。原告主张兆丰公司将讼争车位面积纳入公摊等理由不能成立。关于原告主张涉案车位的建筑成本已计入小区房屋价格构成，分摊到每一业主的购房面积单价中的意见，缺乏事实根据，不予采纳。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”兆丰公司于2002年4月26日向被告提交单位房屋所有权初始预登记申请表、房屋四面墙（扇）界权利申报表、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收证书、国有土地使用证、企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业暂定资质证书等资料，申请办理福清市名仕花园A、B、C号楼房屋所有权登记，又于2002年6月12日向被告申请办理福清市名仕花园C号楼6#车位产权初始登记，被告经审核后于2002年7月15日向兆丰公司颁发融房权证R字第××号《房屋所有权证》，符合上述规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条第二款的规定，公告适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。原告关于被告为兆丰公司登记颁证过程未进行公告，程序违法的主张，因于法无据，不予支持。综上，被告对第三人兆丰公司作出的本案颁证行为证据确凿，程序合法，适用法律、法规正确。原告的诉讼请求与理由缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告福清市名仕花园小区业主委员会的诉讼请求。上诉人福清市名仕花园小区业主委员会向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审请求，即判决确认被上诉人福清市住房和城乡建设局颁发融房权证R字第××号《房屋所有权证》的行为违法；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人福清市住房和城乡建设局承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人具备原告主体资格，起诉没有超过法定期限的事实清楚，适用法律正确，上诉人对此没有异议。二、一审判决认定被诉发证行为合法没有任何事实和法律依据。（一）小区B、C栋楼半地下层的规划用途决定了性质和权属。1、小区B、C栋楼半地下层平面图说明了其规划核准用途为自行车车库，作为配套设施属于全体业主共有。2、一审判决认为被上诉人将自行车车库认定为车位没有改变其使用功能，逻辑混乱。3、车库的实际使用状况不能影响、改变其法定的规划用途。4、按照规划配建的自行车车库是作为停放非机动车的公共场所，不符合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定“专有部分”的情形。（二）被诉发证行为减少小区业主土地使用权面积。1、上诉人在一审庭审阶段回答法庭询问时曾明确提出被诉发证行为侵害了小区业主土地使用权，但一审判决对上诉人该主张事由并未进行审查评判。2、被上诉人并未就兆丰公司取得小区B、C栋半地下层土地使用权进行举证，一审判决亦未明确其是根据哪些证据得出前述结论。3、小区规划红线内的土地随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，兆丰公司支付的土地出让金成本也因此转嫁到业主支付的购房款中。4、自行车车库作为B、C栋楼底下附属建筑部分，在兆丰公司并未另行单独出资购买土地建设属其“专有部分”的车位的情况下，不应分摊土地使用权面积。被诉发证行为将其登记给兆丰公司，无疑会占用小区业主土地使用权面积，侵害了业主的合法权益。（三）自行车车库的建设费用已经计入工程造价及商品房销售价格。1、被上诉人和兆丰公司均称B、C栋的建筑面积包含了自行车车库的面积，由此说明自行车车库的建设费用已计入小区A、B、C栋的预算造价。2、1992年7月20日国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定同样明确了自行车车库作为非营业性配套公共设施，其建设成本已分摊至商品房销售价格。3、一审判决引述的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则并未限定“投资人”为建设单位，应根据投资的最终承担者来认定，自行车车库的建设费用已由全体业主实际承担，其所有权亦应归全体业主享有。4、如果兆丰公司主张没有将建设成本分摊入销售价格，那么其作为小区建设单位应当、同时也有条件提供相关的反映销售价格的财务凭证。（四）被诉发证行为增加小区容积率，占用公共设施面积。1、被诉发证行为将不属于地上建筑的自行车车库面积计入B、C栋楼的产权面积，无疑增加B、C栋楼以及整个小区地上建筑物的总建筑面积，在用地面积不变的情况下必然导致小区容积率增加，侵害了小区业主的合法权益。2、一审法院虽然准许上诉人申请向福清市房地产管理交易所调取相关证据，但在福清市房地产管理交易所并未完整如实提供档案资料的情况下，即认定涉案车位没有纳入公摊面积，过于武断。3、自行车车库包括了水池、水泵房，集水坑（污水）、排水沟、雨水管等为整栋建筑服务的公共设施设备，无法作为独立使用空间销售。三、一审判决认定被诉发证程序合法是错误的。1、被上诉人在一审阶段拒绝提供《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定的诸如B、C栋建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收证书附件等必备证明文件。2、被上诉人没有对涉及小区绝大部分业主的公共利益的事项进行公告，且在办理过程中违背自身核发的预售许可证，将55个车位扩展为66个车位，程序违法。被上诉人福清市住房和城乡建设局未提交书面答辩意见。原审第三人兆丰公司述称，一、B、C栋楼半地下层产权原归答辩人所有。1.名仕花园小区B、C栋楼半地下室用于停放自行车还是机动车，是涉及地下室的用途而非产权归属，产权归属不是由用途决定的。2.兆丰公司已经就每套住宅配套建设了附属间，已尽到配套建设的义务。3.自行车库和机动车库均属车位范畴，颁证的规范用语统称车位，因此被上诉人向兆丰公司颁发车位的产权证并无违反规划。4.相关证据及构造也证明半地下室具有独立产权。5.根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条可知，B、C楼半地下层系兆丰公司出资建设，产权理应归兆丰公司所有。二、上诉人诉称的其他各项理由不能成立。1.半地下层的面积包含在小区总建筑面积之内，就半地下层发证并不会导致小区其他业主的产权面积减少。2.半地下层系兆丰公司独立建设、开发，经过规划，且具有产权面积，该半地下层与公共部分有着本质的区别。半地下层的产权问题属民事确权审理范畴，不属于行政颁证的审理范畴，对于上诉人要求兆丰公司提供财务凭证证明半地下层成本分摊问题，兆丰公司不应承担举证责任。3.被诉发证行为并未增加小区的容积率，根据房地产开发的相关规定，所有小区的地下室均不计入容积率。上诉人存在对容积率的理解、认识错误。4.上诉人诉称的集水坑、排水沟、水泵房等均系半地下层的共有设施，与地面建筑无任何关联，该面积已经计入半地下层共有面积之中，并不影响小区的其他产权面积。三、兆丰公司已经将讼争车位对外销售，依法应当保护善意第三人的利益。四、上诉人并非适格的诉讼主体，不享有诉权，依法应当驳回起诉。上诉人作为业主委员会系业主大会的执行机构，不属于自然人、法人、其他组织的范畴，不具备诉讼主体资格。五、上诉人的起诉超出诉讼时效。上诉人于2014年4月已知道颁证行政行为，但在一年后才向法院提起行政诉讼，已超过6个月诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人翁秀明述称，一、翁秀明系善意第三人，翁秀明与兆丰公司的交易行为合法有效。二、不论兆丰公司取得产权是否存在争议，被上诉人颁发给翁秀明的产权证均不应撤销。三、上诉人并非适格的诉讼主体，不享有诉权，依法应当驳回起诉。四、上诉人的起诉超出诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人福清市住房和城乡建设局作为房地产行政主管部门，具有核发本案被诉《房屋所有权证》的法定职责。本案各方当事人的争议焦点在于名仕花园小区B、C栋半地下层车库的性质和权属。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定了“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。本案中，名仕花园小区系由兆丰公司投资建设，兆丰公司在2000年就取得了车位预售许可。根据谁投资谁受益的原则，一般情况下，对不占用小区业主共有的道路和其他场地，没有权属约定的车位，权属可归开发商所有。被上诉人福清市住房和城乡建设局向一审法院提交的证据B11及一审法院经上诉人申请调取的证据A9中的单元（套）内建筑面积计算表、产权面积计算汇总表、商品房情况表、建筑面积计算总表、共有建筑面积计算表、共有建筑面积分摊系数（K）计算表，可以体现涉诉车位没有纳入公摊建筑面积。上诉人虽举证证明涉诉车位所在半地下层的规划用途为自行车库，但将其用于停放机动车并未改变车库使用功能，亦未改变规划设计要求。在开发商兆丰公司与业主未对半地下层车库的权属作出约定，涉诉车位所占用面积亦未分摊给业主，业主未承担该部分费用的情况下，上诉人认为涉诉车位产权应属全体业主的主张，缺乏依据。被上诉人福清市住房和城乡建设局对兆丰公司提交的申请材料进行审核，并在履行相关法定程序后，向兆丰公司颁发被诉《房屋所有权证》，行政程序合法。上诉人主张被上诉人应对颁证过程予以公告，依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元由上诉人福清市名仕花园小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审　判　长　林　华代理审判员　郑　鋆代理审判员　杨　以二〇一六年六月二十二日书　记　员　朱嘉婧附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。关注微信公众号“”