（2015）鄂鄂城民初字第02658号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-08
案件名称
黄日光与湖北鄂州大成置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂州市鄂城区人民法院
所属地区
鄂州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄日光,湖北鄂州大成置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条
全文
湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂鄂城民初字第02658号原告黄日光。委托代理人谢平子，系湖北今天律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖北鄂州大成置业有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区振兴路。组织机构代码：67975809-5法定代表人祁海，系公司董事长。委托代理人丁继安，男，1965年4月9日出生，汉族。代理权限为特别授权。委托代理人敖英姿，系湖北太圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄日光诉被告湖北鄂州大成置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇、张琳、人民陪审员周玉龙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢平子，被告的委托代理人丁继安到庭参加诉讼。庭审后，原告黄日光与被告湖北鄂州大成置业有限公司共同向本院申请庭外调解1个月，自2016年5月25日至6月25日止，庭外调解到期双方未达成调解协议。本案现已依法审理终结。原告黄日光诉称：2011年4月22日，原被告签订一份《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于鄂州市花湖经济开发区滨都丽苑1栋3单元102号房屋出售给原告，房屋面积84平方米，房屋总价为205，632.00元，交房时间为2011年12月31日。嗣后，原告按照合同的约定支付了房款并接收了房屋，并向被告支付了办理该房屋房产证所需的费用人民币8950.00元，但是至今，被告未能办理原告所购房屋的产权证件，原告已经书面向被告告知要求退房，由于被告已给原告造成了损失，且合同约定的违约金超低，原告要求被告赔偿损失73，780.70元，原告与被告之间协商退房事宜未果，故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款人民币205，632.00元；3、判令被告支付原告损失人民币73，780.7元（按照年利率6.90%的标准上浮30%自2012年1月1日，计算截止到2015年12月31日，12月31日以后到房款实际返还之日的损失另行计算）；4、判令被告向原告返还该房屋办理产权证的费用人民币8950.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告湖北鄂州大成置业有限公司辩称：对原告主张的购房经过，全额交清房款和办证费用，房屋已经交房的事实无异议，因该楼盘的相关手续正在办理之中，故我公司不同意解除合同。原告黄日光为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、2011年4月22日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明原告在被告处购房的事实，房屋总价为205，632.00元。证据二、被告湖北鄂州大成置业有限公司出具的收款收据。拟证明原告已经全额支付购房款205，632.00元，并交纳房屋办证费用8950.00元的事实。证据三、2015年11月10日，原告黄日光作出的退房还款通知书，拟证明被告不能在约定的时间内办证，原告要求退房返还购房款及办证费用。证据四、邮政1097989468715号快递单查询回执一份，拟证明原告将退房还款通知书邮寄送达给被告，被告于2015年11月10收到。被告湖北鄂州大成置业有限公司无证据向本院提交。经庭审质证，被告湖北鄂州大成置业有限公司对原告黄日光所举证据一、二、的真实性没有异议，对原告所举的证据一、二的效力本院予以确认。对证据三、四质证意见为没有收到该份退房还款通知书。本院认为，原告举证的邮政快递单回执上有邮政快递部门注明已经送达给被告公司的信息，被告仅对是否收到退房还款通知书提出异议，但未对快递单上注明已经签收作出合理解释，故本院认定该份退房还款通知书原告已经通过邮政快递机构邮寄送达给被告。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2011年4月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于鄂州市花湖经济开发区滨都丽苑1栋3单元102号房屋出售给原告，房屋面积84平方米，房屋总价为205，632.00元，交房时间为2011年12月31日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。嗣后，原告黄日光于2011年4月22日交纳房款20，000.00元、2012年4月23日交纳房款42，632.00元、2012年1月19日交纳房款143，000.00元，全额向被告支付了房款。双方于2012年3月2日办理了房屋交付手续，原告领取了该房屋的钥匙，并于同日向被告支付了办理该房屋房产证所需的费用人民币8950.00元。但被告至今未能办理原告所购房屋的产权证件，原告也未对房屋进行装修入住。原告于2015年11月10日向被告通过邮政快递的方式发出退房还款通知书，要求退房，并要求被告在收到通知后5个工作日内，向原告返还已经支付的房款及办证费用。被告于2015年11月10日签收该退房还款通知书后，双方未能达成一致意见，因而成讼。另查，湖北鄂州大成置业有限公司所建设的滨都丽苑1栋，现已经竣工。但该工程至今未取得相应的土地使用证及建设工程规划许可证和施工许可证，亦未取得商品房预售许可证。本院认为：本案中，依据现有的证据，涉案房屋虽已竣工，并已交付原告。但至今并未取得相应的土地使用权证、规划许可证和施工许可证，也未办理预售许可证。综合上述内容，该涉案房屋在法律上是不完善的。由于合同的标的物不具备完全的合法性，导致原、被告于2011年4月22日签订的《商品房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，现被告湖北鄂州大成置业有限公司要求继续履行合同，不同意解除合同的抗辩意见，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“…商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，无论是根据合同的无效性，还是依照法律规定，原告黄日光要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，均应支持。合同解除后，被告湖北鄂州大成置业有限公司应返还原告黄日光已付房款205，632.00元及办证费用8950.00元，原告黄日光亦应向被告湖北鄂州大成置业有限公司退还房屋。因上述合同无效的原因在于被告湖北鄂州大成置业有限公司未能依法取得相关行政部门许可建设该楼盘的兴建手续，将房屋进行销售，属违规行为，被告湖北鄂州大成置业有限公司对此具有过错，应承担主要责任；上述合同上未载明涉案房产的相应土地使用证及建设审批手续和房屋预售许可证，原告黄日光作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，在签订上述《商品房买卖合同》时亦未尽到相应的审查及注意义务，仍然与被告签订合同，放任违法、违规行为的实施，导致合同无效其负有一定的过错责任，也应承担相应责任，综合原、被告双方的过错程度，以及被告对该笔款项的占用时间，原告已经接收房屋的时间，原告提出退房申请的时间等事实，本院经综合考量，酌定湖北鄂州大成置业有限公司应自原告交清房款之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿原告黄日光交付房款的至实际给付之日的利息损失。原告主张的利息损失计算标准超过此部分的，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告湖北鄂州大成置业有限公司与原告黄日光于2011年4月22日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告湖北鄂州大成置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告黄日光所交购房款人民币205，632.00元及办证费用8950.00元；三、被告湖北鄂州大成置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告黄日光购房款人民币205，632.00元的利息损失，自2012年1月19日起，按2011年7月7日中国人民银行颁布的同期同类贷款利率年利率6.90%的标准给付，至实际给付之日止。四、驳回原告黄日光的其他诉讼请求。本案受理费人民币5626.00元，由被告湖北鄂州大成置业有限公司负担。该款原告黄日光已经预交，由被告湖北鄂州大成置业有限公司于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年。审判长 邹志勇审判员 张 琳陪审员 周玉龙二〇一六年六月二十二日书记员 毛志平 关注公众号“”