（2016）苏0891民初572号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-20
案件名称
周亚宏与淮安飞耀房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周亚宏,淮安飞耀房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九条，第六十四条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0891民初572号原告周亚宏男，汉族，1964年10月5日生，住淮安市。委托代理人章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。被告淮安飞耀房地产开发有限公司。法定代表人徐建华，该公司董事长。委托代理人邵强、沈治民，江苏兴宇律师事务所律师。原告周亚宏与被告淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告周亚宏及其委托代理人章炳骏，被告飞耀公司委托代理人邵强、沈治民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚宏诉称，2007年4月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的大湖城邦•花苑55号楼304室房屋出售给原告，房屋总价56万元；2008年4月30日前，被告将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告；如果被告逾期交付房屋超过60日，原告选择继续履行合同的，被告应承担已付款日万分之二点一的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，但被告未按约定期限交付房屋。2008年9月30日，包括原告在内的业主和被告交涉房屋交付和违约金承担事宜。双方达成协议，约定，被告在2008年底前，将符合交房条件的房屋交付给原告等业主，并承诺交房违约前三个月按照总房款每日万分之二点一支付违约金；第四、五个月按已付房款总价的日万分之三点七支付违约金，第六个月按已付房款总价日万分之五支付违约金。2008年12月5日，被告通知原告进行入住验房。原告和被告工作人员对交付房屋进行验收，发现拟交付房屋质量存在严重问题，包括四楼卧室墙面渗水、房顶裂缝，特别是地下车库建设方案不合理，施工问题突出，导致车库极易严重积水，汛期可能将停放车辆浸泡损坏。经原告多次交涉，被告于2010年9月22日提出了地下车库进水问题的解决方案，但此后数年，双方交涉无数次，原告要求被告尽快实施车库进水问题的解决方案，被告一直拖延不办，至今仍未解决。原告现诉请法院判令被告立即将符合交付条件的大湖城邦花苑55号楼304室交付原告，承担截止2015年12月31日违约金764618.4元（2016年1月1日后顺延计算），被告承担诉讼费用。被告飞耀公司辩称，1、被告在房屋具备交付条件取得备案之后，已立即通知原告接受房屋，但原告以房屋存在问题而没有接受房屋。根据合同约定，房屋没有交付因原告自身原因造成，扩大的损失由原告自行承担。2、被告存在逾期交房的事实，应当按合同约定向原告支付违约金，但截至时间计算至2008年11月底。因2008年11月29日被告已履行通知原告接受房屋的义务。故原告将违约金计算至2015年12月31日错误。3、房屋即使存在原告所述质量问题，但对房屋整体居住使用不产生根本性影响，房屋质量问题只能适用双方合同约定的保修条款，原告以不接受房屋的方式追究被告所谓一直未交房为理由不当。请求法院依法判决。经审理查明，原、被告于2007年4月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的大湖城邦•花苑55号楼304号房，房屋总价为56万元；房屋的交付条件为商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，交付期为2008年4月30日前；由于买受人原因未能交付的，合同仍然履行，出卖人不承担违约责任，30日仍未交接房屋的，由于不可抗力或第三人的原因导致房屋损坏的责任由买受人承担。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二点一违约金。合同签订后，原告向被告支付房款，被告向原告开具了发票。2008年4月，涉案55号楼通过了参建五方竣工验收，但被告未能按约定时间向原告交付房屋。同年9月30日，被告与相关49户业主达成协议，约定涉案房屋于同年10月前交付，对逾期交房违约金调整为：交房前三个月，按已付房款每日万分之二点一计算；第四、五月按已付房款每日万分之三点七计算；第六个月按已付房款每日万分之五计算。2008年11月3日，被告取得涉案房屋交付使用备案通知，同月29日，被告向原告发出交房通知，要求2008年12月1-5日办理交房。同年12月5日，原告在办理房屋入住验房时，对涉案房屋提出如下问题：1、四楼次卧室板缝是怎么处理的？2、层高数据提供在每面墙上，便于业主验房；3、四楼主卧室南墙角渗水；4、四楼北卧室窗角渗水；5、房顶裂缝需要处理；6、车库积水需要处理。之后，原告以涉案房屋存在上述问题，未接受房屋。2016年2月22日，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。审理中，本院组织双方当事人对涉案房屋现场进行勘验，涉案房屋楼下半地下车库门前设有一道集水沟，车库坡道的上端还有一道拦水沟通西侧集水井并配置抽水泵；房屋卫生间地面有积水并渗透到楼下。原告在勘验现场还表示除车库及室内渗水外，其他没什么大问题。对于涉案房屋车库有关排水设施，被告表示2010年9月20日提出车库解决方案后，即改造成目前排水系统，改造后无业主反映车库进水。对于房屋的积水和渗水问题，被告表示原因不明，因原告未及时拿房，房屋闲置至今，未能得到及时使用和维护。另查，原、被告所签订的合同中，没有对车库有相关的约定，被告表示车库应是作为配套赠送给业主的。原告表示房屋总价中应包含车库。对于相关49户业主与被告达成的协议，被告表示原告未参预，原告表示曾参预过协调，因房屋质量问题没有解决，故未要补偿款，原告应适用该协议。关于原告主张的逾期交房违约金，其分述如下：2008年5月1日至2008年7月31日，按合同约定计算违约金，56万元*万分之二点一*92天=10819.2元；2008年8月1日至2008年9月30日，参照49户业主签订的协议书计算，56万元*日万分之三点七*61天=12639.2元；2008年10月1日至2015年12月31日，56万元*日万分之五*2647天=741160元，合计764618.4元。被告表示，根据合同约定，被告应于2008年4月30日前交房，逾期交房应从2008年5月1日开始计算，被告在2008年11月29日向原告发出交房通知，约定于2008年12月5日前办理交接手续，被告只认可从2008年5月1日至2008年12月5日逾期交房违约金，按合同约定日万分之二点一计算。上述事实，有原、被告提交的相关证据及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按按约定行使权利并履行相关义务。根据当事人的诉辩称、举证及陈述，本案争议焦点主要有二点，一是涉案房屋是否符合约定的交付条件；二是被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。一、关于涉案房屋是否符合约定的交付条件。根据被告提交的涉案房屋验收报告及备案通知，应当确认涉案房屋经过参建五方的验收，结论合格，且被告取得住建部门的备案，符合约定的交付条件及相关法律、行政法规等的规定。被告履行通知义务后，原告验房中对涉案房屋提出了相关问题，但所提出及存在的问题，一方面为询问或建议，另外所存在的问题，属于一般性瑕疵，并不影响居住或使用。对所存在的问题，原告应在收房后要求被告依合同或有关法律规定，履行维修义务。原告并不能以所提出的相关问题为由，拒收房屋。根据现场勘验，车库的排水设施完善，原告所称车库排水建设不合理，施工问题突出，极易积水，只是其想象和推测，并无证据佐证。除此之外，对于室内卫生间的积水，虽当事人表示原因不明，但涉案房屋长年空置，缺乏使用维护，与原告有一定关系，且就现状而言，是否属于房屋质量问题、是否在保修范围、保修期限以内，原告还负有举证的义务。关于涉案房屋的交付，并非合同当事人的一方行为，原告既是权利人，也负有及时受领的义务。原告长年拒收房屋属履行不当行为。对于其请求法院判令被告立即向原告交付符合条件涉案房屋，因被告并未拒绝履行交房义务，故原告应当依合同约定，直接与被告办理房屋交付手续。二、被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。原、被告所订合同约定的交付时间为2008年4月30日，被告未能按约交付，应依约承担违约责任。原告主张的按照相关49户业主与被告达成的协议承担违约金，并无事实依据。首先原告并没有参预签订协议，原告无权就该协议约定的条款向被告主张权利；其次，参预签订协议的业主也非所有相关业主的代表，原告也未委托相关业主代表其与被告签订协议，该协议对未参预签订的业主，不发生法律上的效力。因此，原告只能依与被告所订合同约定，向其主张承担逾期交房的违约责任。关于计算违约金的期限，因被告已依约向原告履行了通知收房的义务，因此，计算违约交房期限应限于交房通知的规定时间之内。原告以房屋存在质量问题为由长年拒绝收房，属履行不当。其主张被告承担2008年12月6日之后逾期交房违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告依约承担的逾期交房违约金计算的期限，应自2008年5月1日至2008年12月5日，按合同约定按日向原告支付已付房款万分之二点一的违约金为25636.8元。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告周亚宏支付逾期交房违约金25636.8元；二、驳回原告周亚宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11446元，由被告负担11006元，原告负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）审 判 长 陈建淮人民陪审员 成锦涛人民陪审员 许广明二〇一六年六月二十二日书 记 员 张曦月 来源：百度搜索“”