（2016）粤0523民初49号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-02
案件名称
肖秋华与深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
南澳县人民法院
所属地区
南澳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖秋华,深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司,深圳市迪海投资发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条
全文
广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0523民初49号原告肖秋华，男，汉族，住汕头市金平区。委托代理人郑涌锷，广东广成律师事务所律师。委托代理人郑晓霞，广东广成律师事务所律师。被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司，住所地南澳县后宅镇前江码头水产品批发市场南侧三楼。负责人谢晓文，经理。被告深圳市迪海投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基100大厦B座1901。法定代表人郝智海，总经理。上述两被告委托代理人李腾，男，住汕头市龙湖区。原告肖秋华诉被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司（以下简称迪海南澳分公司）、深圳市迪海投资发展有限公司（以下简称迪海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由代理审判员罗英凤适用简易程序，于2016年6月14日公开开庭进行审理。原告的委托代理人郑涌锷、郑晓霞，被告迪海南澳分公司、迪海公司的委托代理人李腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月18日，被告迪海南澳分公司向原告收取80000元作为原告购买“迪海蔚蓝海湾国际公馆”A613号房产的诚意金。2013年9月24日，原告与被告迪海南澳分公司协商并签订《蔚蓝海湾优惠及变更申请单》、《投资合作协议》，约定原告以分期付款方式向被告迪海南澳分公司购买“迪海蔚蓝海湾国际公馆”A603号房产，总成交价为653084元，原告应向被告迪海南澳分公司支付首期购房款453084元，交房时间为2015年7月30日。协议签订后，原告依约向被告迪海南澳分公司支付首期购房款453084元（包括预付诚意金在内），但至今被告迪海南澳分公司仍无法向原告交付房产，且包括涉案房产在内的“迪海蔚蓝海湾国际公馆”共575套房地产已被他人查封，导致原告签订协议的合同目的无法实现，原告要求解除合同。另外，被告迪海南澳分公司系被告迪海公司的分公司，被告迪海公司依法应对被告迪海南澳分公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告已依约履行付款义务，被告迪海南澳分公司违约，为此，原告起诉，请求判令：1、解除原告与被告迪海南澳分公司签订的《投资合作协议》；2、被告迪海南澳分公司立即向原告返还购房款453084元及该款自2013年9月24日起至还清全款之日止的违约金（以中国人民银行同期同类贷款利率计，暂计至2016年4月25日为67425.82元）；3、被告迪海公司对被告迪海南澳分公司的上述债务承担连带清偿责任；4、两被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明上述诉称的事实，在举证期限内提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2、被告迪海南澳分公司企业机读档案登记资料、被告迪海公司企业法人营业执照、全国企业信用信息公示系统信息复印件各一份，证明两被告的主体资格。3、《蔚蓝海湾优惠及变更申请单》及《投资合作协议》复印件各一份，证明原告与被告迪海南澳分公司的商品房预约合同关系、涉案房产情况及被告迪海南澳分公司违反合同约定的事实。4、《收款收据》复印件二份、银行转账凭证三份、POS机刷卡单据复印件二份、《购房代金券》、《结婚证》复印件各一份，证明原告依约向被告迪海南澳分公司支付了首期购房款合计453084元。5、《广东省南澳县商品房预售许可证》复印件一份，证明涉案房产的情况以及该房产已超过预售许可期限的事实。被告迪海南澳分公司在答辩期限内没有提出书面答辩。庭审时辩称，原告所说属实，被告同意解除合同，并返还购房款453084元，但因合同中没有涉及到违约金，故不同意按银行利息支付原告违约金。被告迪海南澳分公司对其辩称的事实，在举证期限内提供如下证据：1、《营业执照》复印件一份，证明被告迪海南澳分公司的诉讼主体；2、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广东省南澳县商品房预售许可证》复印件各一份，证明被告迪海南澳分公司具备开发销售房地产的资格。被告迪海公司在答辩期限内没有提出书面答辩。庭审时辩称，原告所说属实，被告同意解除合同，返还购房款453084元，但因合同中没有涉及到违约金，故不同意按银行利息支付原告违约金，同意与迪海南澳分公司承担连带清偿责任。被告迪海公司没有提交证据。经开庭质证，原、被告对对方提供的证据均无异议。本院予以采信。根据原、被告举证和本院认证，本院查明案件事实如下：2013年9月18日，原告向被告迪海南澳分公司预订“迪海蔚蓝海湾国际公馆”A613号房产并交付定金80000元，同月24日，原告与被告迪海南澳分公司签订《投资合作协议》，合同约定：被告迪海南澳分公司以迪海蔚蓝海湾国际公馆A栋603房，建筑面积63.59平方米，每平方米10270.23元，房价款总额653084元作为原告投资回报；被告迪海南澳分公司于2015年7月30日前将房产交付给原告；被告迪海南澳分公司自取得预售许可证时通知原告签订《商品房买卖合同》；因政府或其他不可控制的原因导致原告投资房产不能办理交易备案的，原告可退出投资，被告迪海南澳分公司可将上述房产另行处置，原告所支付投资款（除预订款外）不计利息退还。合同还对其他事项作了约定。同日，原告、被告迪海南澳分公司签订《蔚蓝海湾优惠及变更申请单》，约定原告分期付款，原预订的A栋613房变更为A栋603房，2015年9月24日，原告应缴交购房款共453084元，余200000元由原告于被告迪海南澳分公司取得预售证后以公积金形式缴交。同日，原告通过中国民生银行汕头荣兴支行转账向被告迪海南澳分公司支付购房款373084元。被告出具二份《收款收据》交原告存执。此后，被告迪海南澳分公司不能依约按时交房，原告遂向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。另查，迪海南澳分公司系迪海公司设立的分公司。上述事实，有原告提供的《投资合作协议》、《收款收据》、被告迪海南澳分公司提供的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广东省南澳县商品房预售许可证》及庭审笔录在卷，足资认定。本院认为：本案系因原、被告达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议而产生的商品房预约合同纠纷。本案争议的焦点是：一、本案《投资合作协议》是否有效，能否解除；二、被告迪海公司应否与被告迪海南澳分公司负连带赔偿责任及两被告是否需支付违约金。一、关于本案《投资合作协议》是否有效及能否解除的问题。2013年9月24日，原告与被告迪海南澳分公司所签订《投资合作协议》系双方真实意思表示。根据合同约定，原告作为投资方，其交纳投资款的回报仅为取得合同确定的房屋，原告并不参与项目建设的利益分配及风险承担，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，结合原告、被告迪海南澳分公司签订《投资合作协议》时，被告迪海南澳分公司并未取得商品房预售许可证的实际情况，原告和被告迪海南澳分公司签订的《投资合作协议》可认定为商品房预约合同。关于合同的效力，依庭审查明事实，原告和被告迪海南澳分公司签订《投资合作协议》时，被告迪海南澳分公司并未取得商品房预售许可证，其不具有对外预售商品房的资格，但被告迪海南澳分公司在2014年1月22日取得了商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可确认该合同有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，原告因被告迪海南澳分公司逾期交房而要求解除合同，被告迪海南澳分公司亦表示同意解除合同，对此，本院亦不持异议，故原告与被告迪海南澳分公司签订的合同可以解除。因此，原告请求与被告迪海南澳分公司解除《投资合作协议》，理由成立，本院予以支持。二、关于被告迪海公司应否与被告迪海南澳分公司负连带赔偿责任及两被告是否需支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，原、被告协商解除合同，原告要求被告迪海南澳分公司退还购房款453084元，被告迪海南澳分公司予以认可，因此，原告请求被告迪海南澳分公司返还购房款453084元，依据充分，本院予以采纳。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”本案中，被告迪海南澳分公司不具有法人资格，原告要求被告迪海公司对迪海南澳分公司债务承担连带责任，被告迪海公司予以认可，因此，原告请求被告迪海公司为被告迪海南澳分公司承担连带责任，依据充分，本院予以采信。原告与被告迪海南澳分公司签订《投资合作协议》，没有约定被告逾期交房应承担违约责任。因此，原告请求两被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖秋华与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司签订的《投资合作协议》。二、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司于本判决发生法律效力十日内返还原告肖秋华购房款453084元。三、被告深圳市迪海投资发展有限公司对被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司的上述购房款453084元承担连带清偿责任。四、驳回原告肖秋华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11006元，减半收取为5503元，由被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。代理审判员 罗英凤二〇一六年六月二十二日书 记 员 蔡铭冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：