（2016）辽0112民初627号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-12
案件名称
沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司与蔡译鹏、蔡焕君、刘淑艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司,蔡译鹏,蔡焕君,刘淑艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初627号原告（反诉被告）沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街9号。法定代表人杨文杰，系该公司总经理。委托代理人吕耀春，男，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。委托代理人宋琛，男，汉族，系该公司员工，住辽宁省鞍山市铁东区。被告（反诉原告）蔡译鹏，男，汉族，住沈阳市和平区。被告（反诉原告）蔡焕君，男，汉族，住沈阳市东陵区。被告（反诉原告）刘淑艳，女，汉族，住沈阳市和平区。上述三被告（反诉原告）委托代理人刘艳志，系沈阳市东陵区东胜法律服务所工作者。原告沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司与被告蔡译鹏、蔡焕君、刘淑艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员田琳琳、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，三被告提出反诉，依照法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）委托代理人吕耀春，被告（反诉原告）刘淑艳及三被告委托代理人刘艳志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求判令被告向原告支付拖欠的购房款2100000元；2、请求判令被告支付逾期付款违约金，违约金以2100000元为基数，按照合同第七条约定日万分之三计算，时间从2013年7月25日计算至付清全部房款之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：原告所述只是以简单的拖欠房款违约为由，并没有将本案的真实情况反映出来，其一味要求被告给付房款及违约金没有事实和法律依据。本案的真实性质情况是，被告在交付了三分之一的购房款并签订购房合同后，其财务状况出现严重问题后丧失了履约定能力，在此期间，被告想到一切办法，向亲戚借款及贷款，在没有办法的情况下，于2013年9月份向原告提出了解除合同，要求退房。在提出退房后，原告的一切做法是霸王做法，明显违反了公平原则。因为原告是在明知被告并非恶意解除合同后，并没有给予任何协商解决的机会。因为购房合同是格式合同，购房者并无解释权，但作为售房企业来说，应当具有一定变通能力，但原告对此无动于衷，并不给被告准确答复，一直僵持至今，现突然起诉，不但要房款，还要高额的违约金，原告的做法丧失了企业应有的信用，如果原告同意退房，被告同意支付应退房造成的违约金损失，但不同意原告在第二项诉求中所说的违约金，被告认为该违约金是原告自行错误造成的。应由原告自行承担。反诉原告诉称：1、请求法院依法解除双方于2013年7月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人立即返还购房款1015500元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息609300元（利息从2013年7月26日起暂计至2016年1月26日，具体计至返还全部购房款之日止）；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉被告辩称：反诉原告主张解除与反诉被告之间签订的商品房买卖合同，既不符合法律规定，也没有合同的相关约定，反诉原告在签订商品房买卖合同前，应具有签约的审慎义务，明晰合同约定的权利义务。在反诉原告签订了商品房买卖合同之后，理应受该合同条款约定，反诉原告主张因其资金出现困难导致无力继续履行商品房买卖合同，不是合同约定解除商品房买卖合同的条件，也需要反诉原告对其资金困难情况举证加以证明，若商品房的买受人在无合同约定亦没有证据证明的情况下面，均可以经济出现困难为由，主张解除商品房买卖合同，那便赋予了商品房买受人任意解除权。这显然是与法律的精神相违背的，故反诉被告请求法院驳回反诉原告的相关反诉请求。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，且按照合同第6条第7条的约定被告应在2013年8月27日前支付剩余购房款2100000元及逾期支付该笔购房款承担的违约金。被告（反诉原告）对该证据没有异议。2、商品房预售许可证、新建楼房号码审批表各一份，用以证明原告出售涉案房屋符合法律规定，以取得相关法律许可。被告（反诉原告）对该证据没有异议。被告（反诉原告）为了支持其主张，向法院提交如下证据：1、发票三份，用以证明被告已支付原告购房款1015500元。原告（反诉被告）对该证据没有异议。2、证人闫婷证言一份，用以证明在买房后，被告因财务状况向原告公司提出退房。原告（反诉被告）认为该证人证言仅能证明被告向原告主张过解除商品房买卖合同，但原告认为该主张不符合法律的规定及合同的约定。经审理查明，原告沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司与被告蔡译鹏及其监护人被告蔡焕君、刘淑艳于2013年7月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于沈阳市东陵区某路x号房屋出售给被告，房屋面积318.46平方米，房屋总价款3115500元。合同约定2013年7月27日前被告付清全部房价款的32.59%，计1015500元，余款2013年8月27日前付清全部房价款的67.41%，计2100000元。逾期付款超过三十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同规定，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还约定房屋交付期限为2013年9月11日前，交付条件为该商品房所在楼宇经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格。合同签订后，被告于2013年7月18日交付原告10000元购房款，于2013年7月25日交付原告1000000元购房款，于2013年7月27日交付原告5500元购房款，故被告已按约支付首期购房款1015500元，但被告于2014年以财务困难无法再继续支付剩余购房款为由，到原告处要求退房返款，原告一直未予答复。因被告至今未支付剩余购房款2100000元，故原告来院起诉，要求被告支付未付购房款。另查明，涉案房屋于2013年4月1日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。本案中，原被告签订合同后，被告（反诉原告）蔡译鹏虽已支付首期购房款，但因自身原因，明确表示无力承担剩余购房款，不再继续履行合同、要求解除合同，本院认为，合同在履行过程中，被告（反诉原告）蔡译鹏明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对被告（反诉原告）蔡译鹏要求解除合同并返还已付购房款1015500元的反诉请求，本院予以支持，对原告要求被告继续履行合同并支付剩余购房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告违约在先，故应承担相应违约责任。参照合同第七条第一款第二项的约定，被告（反诉原告）蔡译鹏应向原告（反诉被告）支付累计应付款10%支付违约金，即总购房款3115500元×10%=311550元。同时，在签订合同时被告刘淑艳、蔡焕君为被告蔡译鹏的监护人，而非商品房买卖合同的相对人，现被告蔡译鹏已成年，故对被告（反诉原告）刘淑艳、蔡焕君的反诉请求，以及原告对被告（反诉原告）刘淑艳、蔡焕君的诉讼请求，本院不予支持，综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司与被告（反诉原告）蔡译鹏于2013年7月27日签订的商品房买卖合同（编号E1310096742）于本判决生效之日起立即解除；二、原告（反诉被告）沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内，返还被告（反诉原告）蔡译鹏已付购房款1015500元；三、被告（反诉原告）蔡译鹏于本判决生效之日起七日内，给付原告（反诉被告）沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司违约金311550元；四、驳回原告（反诉被告）沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡译鹏、刘淑艳、蔡焕君的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27584元，由原告（反诉被告）沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司负担；反诉费9712元，由被告（反诉原告）蔡译鹏、刘淑艳、蔡焕君负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 朱 波代理审判员 田琳琳人民陪审员 金 丽二〇一六年六月二十二日书 记 员 沈 晴本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 来源：