（2016）青2521民初287号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-04
案件名称
吴彩芳与赛洛、第三人尕藏吉房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
共和县人民法院
所属地区
共和县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴彩芳,赛洛,尕藏吉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
青海省共和县人民法院民 事 判 决 书（2016）青2521民初287号原告吴彩芳，女。委托代理人孟志刚，青海清致律师事务所律师。被告赛洛，男。第三人尕藏吉，女。原告吴彩芳与被告赛洛、第三人尕藏吉房屋租赁合同纠纷一案，原告吴彩芳于2016年4月4日向本院提起诉讼。本院当日作出受理决定，依法由审判员苏林独任审判，于2016年5月19日公开开庭对本案进行了审理。原告吴彩芳及其委托代理人孟志刚、第三人尕藏吉到庭参加了诉讼，被告赛洛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴彩芳诉称，2013年3月20日，原告购买了位于恰卜恰镇隆豪大酒店小群楼一层商铺；2014年6月1日原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将酒店小群楼一层商铺出租给被告使用，双方约定，商铺租赁期为3年，即自2014年6月1日至2017年5月31日，租金每月为20000元，年租金为240000元，第一年为半年交纳一次租金，第二年、第三年为一次性交纳租金，被告拖欠租金、擅自转租、转让、转借第三人的，原告可终止合同，收回房屋等，协议签订后，被告将承租的商铺用于经营共和贵德东路喀巴嘎布茶艺，在经营期间被告将经营的共和贵德东路喀巴嘎布茶艺转让给第三人尕藏吉经营，后被告拖欠租赁费，在催要租赁费期间，原告得知被告已将共和贵德东路喀巴嘎布茶艺转让给第三人。在原告提起诉讼期间，第三人给付了20000元房屋租赁费，应属于2015年11月份的房屋租赁费；根据合同约定，第一年的房屋租赁费是半年交纳一次，第二年、第三年的房屋租赁费是一次性交清，但在实际履行过程中，被告赛洛自2015年起是按月交纳，原告也认可这种交纳方式；但由于被告擅自转租房屋且拖欠房屋租赁费，现诉至法院，要求判令解除原、被告2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；判令被告给付2015年11月起至一审判决前的房屋租赁费；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告吴彩芳变更诉讼请求，要求解除原、被告2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；判令被告给付2015年12月起至依法解除房屋租赁合同之日的房屋租赁费；判令被告与第三人尕藏吉腾退租赁的房屋；本案诉讼费用由被告承担。第三人尕藏吉辩称，第三人于每月的1号至3号交纳租金，3月十几号的时候原告来到被告经营的共和贵德东路喀巴嘎布茶艺索要租金，因第三人是与被告签订的租赁合同，而与原告没有签订租赁合同，便要求原告与被告协商是否可以将租金交纳给原告，后被告将原告的账号告知第三人，第三人将当月的租金20000元打入了该账号，支付的是四月份租金，五月份的租金第三人直接给付了被告，租金已全部付清。经审理查明，原告吴彩芳与被告赛洛经协商于2014年6月1日签订房屋租赁合同，被告承租原告位于共和县恰卜恰镇香巴拉广场小群楼一楼铺面（面积367.9平方米），双方约定，租赁期限为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日止；铺面租赁费为每月人民币20000元，一年租金为240000元，第一年租金为半年交纳一次120000元，第二年租金为一次性交清240000元，第三年租金为一次性交清240000元；合同第四条约定，承租人有利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的或拖欠租金的或承租方擅自将房屋转租、转让、转借第三方等情形之一的，出租方可终止合同，收回房屋等。协议签订后，原告吴彩芳将铺面交付给被告赛洛使用，被告赛洛以现金支付的方式向原告吴彩芳支付了2014年6月份至11月份的房屋租赁费120000元，后被告赛洛未能按照合同的约定一次性给付原告2015年度房屋租赁费，而是通过转账的方式自2015年1月起每月给付原告吴彩芳租赁费20000元至2015年10月；由于被告赛洛自2015年11月起未按时向原告吴彩芳支付房屋租赁费，2016年3月份原告吴彩芳前往被告承租的铺面催要租赁费时得知被告赛洛已将承租的铺面转租给他人，由第三人尕藏吉负责经营共和贵德东路喀巴嘎布茶艺，经原告吴彩芳、被告赛洛、第三人尕藏吉协商，第三人尕藏吉根据被告赛洛提供的银行账号向原告吴彩芳转付了一个月的房屋租赁费20000元；至原告吴彩芳起诉之日，被告赛洛已拖欠5个月的房屋租赁费未付。另查明，被告赛洛将承租的原告位于共和县恰卜恰镇香巴拉广场小群楼一楼铺面转租给案外人元旦，由元旦与第三人尕藏吉于2015年6月18日起在共和县恰卜恰镇香巴拉广场小群楼一楼铺面合伙经营共和贵德东路喀巴嘎布茶艺,共和贵德东路喀巴嘎布茶艺营业执照副本登记的经营人为第三人尕藏吉。以上事实有原告吴彩芳提供的商品房买卖合同、房屋租赁合同、企业基本信息、收取房租记录本等证据以及本院开庭笔录等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。而关于本案争议的焦点是被告是否违约，合同是否应当解除。根据庭审查明的事实，被告赛洛在承租原告位于共和县恰卜恰镇香巴拉广场小群楼一楼铺面后，擅自将房屋转租给他人，依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条中约定“承租方擅自将房屋转租、转让或转借第三方的，出租人可以终止合同，收回房屋”，由于被告赛洛擅自将房屋转租，存在协议解除的事实或条件，原、被告双方约定的解除合同的条件已经成就。另根据《合同法》第二百二十四条的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，被告赛洛在事先未征得原告同意，事后也未得到原告确认的情况下，被告擅自将房屋转租的行为，违反了合同的约定，具备了法定解除的条件，所以对原告解除房屋租赁合同的诉讼请求应当予以支持；在房屋租赁合同解除后，被告赛洛应将承租的房屋腾退给原告吴彩芳；而由于被告赛洛将承租的涉案房屋转租他人，现由第三人尕藏吉实际经营使用，在原、被告之间的房屋租赁合同解除后，第三人尕藏吉负有腾退房屋的义务，现原告吴彩芳要求被告赛洛、第三人尕藏吉将位于共和县恰卜恰镇香巴拉广场小群楼一楼铺面腾退返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，原、被告虽然在合同中对房屋租赁费支付时间和方式进行了明确的约定，但在合同履行过程中，原告吴彩芳已认可被告赛洛按月支付房屋租赁费，而根据庭审查明的事实，被告已实际给付原告自2014年6月份至2015年10月份的房屋租赁费，第三人尕藏吉于2016年4月份给付原告吴彩芳一个月的房屋租赁费20000元，至原告吴彩芳向本院起诉之日，被告赛洛尚欠5个月的房屋租赁费未付，原告吴彩芳要求被告赛洛给付2015年12月起至依法解除房屋租赁合同之日的房屋租赁费的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。本案在审理过程中，被告赛洛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼系其怠于行使自己的民事权利，由此产生的法律责任亦由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告吴彩芳与被告赛洛于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赛洛、第三人尕藏吉于本判决发生法律效力后十五日内将位于共和县恰卜恰镇香巴拉广场小群楼一楼铺面腾退返还给原告吴彩芳；三、被告赛洛按每月20000元给付原告吴彩芳自2015年12月起至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3500元，减半收取即1750元，由被告赛洛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审判员 苏 林二〇一六年六月二十二日书记员 文崇萍 来源：百度搜索“”