（2016）黔0602民初755号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-01-03
案件名称
贵州梵天民生大药房有限公司诉熊峰房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
铜仁市碧江区人民法院
所属地区
铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州梵天民生大药房有限公司,熊峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0602民初755号原告贵州梵天民生大药房有限公司。地址：铜仁市万山区谢桥办事处铜大高速出口右侧。法定代表人李全晖，该公司董事长兼总经理。委托代理人丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为一般授权。委托代理人向桂钊，男，1973年11月16日出生，汉族，湖南省怀化市人，现住贵州省铜仁市。授权范围为特别授权。被告熊峰，男，1987年7月23日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。委托代理人敖勇，重庆俊霖律师事务所律师，授权范围为一般授权。委托代理人熊坚，男，1962年8月3日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。授权范围为一般授权。原告贵州梵天民生大药房有限公司（以下简称民生大药房）与被告熊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由代理审判员帅清清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人丰栋、向桂钊，被告熊峰及委托代理人敖勇、熊坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月，原告在房屋所有权人龙小燕处承租了位于铜仁市碧江区时代商汇13栋一楼门面228平方米，租赁期自2010年3月6日至2022年3月6日，并经其同意可以将门面对外进行转租。2012年9月14日，原、被告签订《门面租赁合同》，将原告承租的位于民生大药房时代商汇店左边第一间门面房租赁给被告使用，面积约65平方米，租赁期限自2010年6月6日至2016年3月6日止。2016年初，原告准备扩大经营场所，欲收回门面自用，于2016年2月25日书面通知被告要求其租赁期满后搬离门面，3月6日再次书面督促被告搬离，但至起诉之日，被告仍拒绝搬离，遂诉至法院，请求判令被告立即停止侵害，无条件全部退还非法占用原告的房屋；判决被告支付占用原告房屋期间的使用费（每日607元，自2016年3月7日起至实际交付房屋时止）；本案诉讼费由被告全部承担。在举证期限内，原告向本院提交了以下书面证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证复印件，拟证明原告的身份情况。2.原告与龙小燕于2010年1月26日、原告与龙小燕、王小平于2016年2月5日签订的《门面租赁合同》两份，拟证明本案所涉门面系原告在房屋所有权人龙小燕处合法承租，租赁面积228平方米，使用期限自2010年至2022年止，且原告享有将门面对外分租及转租的权利。3.原告与熊峰于2012年9月14日签订的《门面租赁合同》，拟证明原、被告之间的租赁合同关系，合同对房屋的租金、租赁期限等进行了约定。4.书面通知两份，拟证明原告要求被告交还所租门面已充分尽到通知义务。被告辩称：1、原告起诉要求被告退还房屋，其诉讼主体资格不适格,原告不是争议房屋的所有权人。2、原告与龙小燕、王小平新签订的《门面租赁合同》无效。3、被告熊峰对争议房屋享有优先承租权。4、根据公平和效率原则，争议房屋应当由熊峰继续租赁。被告向本院提交了如下证据：1、熊峰的营业执照、税务登记证复印件各一份，拟证明被告熊峰租赁讼争房屋系合法经营。2、烟草专卖零售许可证复印件一份，拟证明被告熊峰在租赁房屋中经营烟草专卖，根据相关法律规定，烟草经营点是在特定的区域内进行专卖，不能随意变更。3、熊峰的经营情况（账目明细）复印件一份，拟证明：（1）该经营店库存尚有1564915元库存商品未销售。（2）尚有745500元的欠款尚未收回。如果熊峰不能继续租赁该房屋，将导致熊峰巨大的经济损失。4、房东龙小燕发给熊峰母亲的短信息打印件，拟证明龙小燕表示该房屋现在不方便租给被告，被告向房屋所有权人主张了优先承租权。5、原告与被告签订的《门面租赁合同》复印件一份，证明被告对该房屋享有优先承租权，被告合法经营烟草专卖，由于烟草专卖属于特许经营，因此不能轻易变更经营地址、经营场所。6、收据一张，拟证明2015年12月5日，被告向原告交了2015年12月7日至2016年3月6日的门面租金人民币32500元。庭审质证及认证:对原告提交的证据，被告对1号证据没有异议,本院予以认定;对2号证据中2010年签订的《门面租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定；对2016年2月5日签订的《门面租赁合同》的真实性、合法性均有异议，认为龙小燕的签名笔迹不一致，申请笔迹鉴定，经法庭询问龙小燕，其本人认可该合同，并承认是自己的笔迹。告知被告后，被告撤回了鉴定申请。对2号证据，本院予以认定；对3号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对4号证据的真实性不能确认，本院认为，该通知系原告方单方面的通知，是否送达对方，并无其他证据佐证，本院不予认定。对被告提交的证据，原告认为被告提交的证据材料都是在举证期限之外提交的证据，且不属于新的证据。本院认为，被告提交的1号、2号证据客观真实，本院予以认定；3号证据系被告自己拟制的账目明细表和经营情况复印件，其证据形式不符合法律规定，对该组证据本院不予认定；4号证据不符合证据形式，本院不予认定；5号证据系原、被告签订的《门面租赁合同》，客观真实，本院予以认定；6号证据，原告认为该收据是真实的，对这份收据没有异议，本院予以认定。经审理查明：2010年1月26日，原告与案外人即房屋所有权人龙小燕签订了《门面租赁合同》，龙小燕将其位于铜仁市碧江区时代商汇的228平方米的门面租给原告，租赁期限自2010年3月6日至2016年3月6日，同时还约定了在经营期间，原告根据经营情况可以将门面进行分租。2016年2月5日，原告与龙小燕、王小平续签了《门面租赁合同》，租赁期限自2016年3月6日至2022年3月6日止，合同还约定了合同期内，原告可根据自身经营需要转让或转租部分门面。2012年9月14日，原告民生大药房与被告熊峰签订了《门面租赁合同》，合同约定，原告将从龙小平处承租的位于铜仁市碧江区锦江南路的时代商汇一楼门面的左侧第一间约65平方米的门面转租给被告熊峰使用，租赁期限从2010年6月6日至2016年3月6日，合同期满，如民生大药房继续拥有该门面的经营权，在同等条件下，被告熊峰享有优先租赁权；门面租金每月人民币5500元，半年付一次，提前半个月交房租，月租每年递增人民币500元；被告熊峰向民生大药房交纳押金人民币10000元；合同还约定了其他事项及违约责任。另查明，被告租金已交至2016年3月6日，2015年12月5日至2016年3月6日期间，被告共交租金人民币32500元。上述事实，有原告的诉称及原、被告的当庭陈述、原告提交的1、2、3号证据，被告提交的1、2、5、6号证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。被告辩称原告起诉要求被告退还房屋，原告不是争议房屋的所有权人，其诉讼主体资格不适格。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本院认为，原告与房屋所有权人龙小燕签订了门面租赁合同，承租了龙小燕所有的位于铜仁市碧江区锦江南路的时代商汇13栋一楼门面，合同约定：“在经营期间，乙方根据经营情况可以将门面进行分租”，原告可以将租赁房屋分租给第三人。2012年9月14日，原、被告根据合同法，本着真诚合作、互利互惠的原则，经友好协商签署了《门面租赁合同》，原告将从龙小燕处承租的门面中65平方米的门面转租给了被告使用，原告民生大药房与被告熊峰是原、被告之间《门面租赁合同》的相对方，原告是本案的适格诉讼主体，被告辩称原告诉讼主体不适格的理由不成立，本院不予支持。被告辩称原告与龙小燕、王小平新签订的门面租赁合同无效。本院认为，本案讼争门面系龙小燕、王小平所有，其作为房屋所有权人，有权处分自己的合法财产，其将自己所有的门面租赁给原告，是其对自己合法财产的权益处分，并未违反法律规定，被告辩称原告与龙小燕、王小平新签订的门面租赁合同无效既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。被告辩称自己对争议房屋享有优先承租权，根据公平和效率原则，争议房屋应当由熊峰继续租赁。本院认为，房屋优先承租权，是指房屋承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下，优先于第三人承租的权利，是当出租人与第三人签订租赁合同时，相对于第三人，承租人享有优先租赁权。根据原、被告的合同约定，本案讼争门面租赁期限届满，原告欲收回门面自用，不是租于第三人，被告辩称自己对争议房屋享有优先承租权，争议房屋应当由被告继续租赁理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”根据双方签订的《门面租赁合同》约定，双方租赁关系已于2016年3月6日到期届满，原告欲收回门面自用于法有据，本院予以支持。综上所述，原告要求被告退还门面房的请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张判令被告支付房屋占用费，按420元/天计算至实际交付房屋时止。本院认为，本案讼争涉及的是门面房，每天都有收益发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告要求被告支付占用费，本院予以支持。占用费的支付标准以被告最后一次所缴租金按日计算较为公平合理，具体计算方式为：32500元÷87天=373.56元/天，每天人民币373.56元，从2016年3月7日起计算至被告退还房屋时止，超过部分，本院不予支持。占用费从被告交纳的押金中抵扣，不足部分由被告补交。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告熊峰于本判决生效后十日内将位于铜仁市碧江区时代商汇民生大药房左边第一间门面（面积约65平方米）返还给原告贵州梵天民生大药房有限公司；二、被告熊峰于判决生效后十日内给付原告贵州梵天民生大药房有限公司门面占用费。占用费按每日人民币373.56元计算，从2016年3月7日起计算至被告将上述租赁房屋交付给原告贵州梵天民生大药房有限公司时止（被告交纳的押金人民币10000元从中予以抵扣，不足部分由被告补交）；三、驳回原告贵州梵天民生大药房有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币50元，由被告熊峰承担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所载明的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。代理审判员 帅清清二〇一六年六月二十二日代理书记员 龙仲夏