（2016）沪0104民初8879号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-31
案件名称
上海中技物业发展公司与孙家强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中技物业发展公司,孙家强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条，第八十四条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初8879号原告上海中技物业发展公司，住所地上海市。委托代理人李勤明。被告孙家强，男，回族，住上海市。原告上海中技物业发展公司诉被告孙家强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李勤明、被告孙家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中技物业发展公司诉称，2003年3月，原告根据案外人上海新宏利房屋动拆迁公司(以下简称“新宏利”)签发的住房调配单，为被告办理了上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(现为上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室，以下简称系争房屋)入住手续。2003年3月，原告出具租用公房凭证编号：中字002号。被告支付了2003年3月1日至2003年8月31日的租金619.80元。2013年6月，原告与案外人上海汇成物业有限公司(以下简称汇成物业公司)签订《物业服务合同》，约定龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(简称“老三幢”)从2013年1月1日起，由汇成物业公司负责管理。双方并出具公告，规定单位使用权房仍向中技物业缴纳房屋租金。现原告诉至法院，请求判令被告支付自2013年1月至2014年12月居住上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋租金及保安保洁费共计2,956.20元(其中租金2,479.20元、保安费294元、保洁费183元)。被告孙家强辩称，2003年其动迁至系争房屋，委托新宏利代购商品房，房屋性质属于产权房而非公租房。当时的物业公司是欣盛物业而非原告，被告持有的租赁公房凭证正本是欣盛物业颁发的，与原告处物业存档的租赁凭证复本不一致，且均无法报户口或进行房屋置换。原告自2002年12月27日已被吊销营业执照，不具有诉讼资格。老三幢属于烂尾楼，无法办出大产证，导致居民无法办理产权证，系争房屋实际应为产权房而非使用权房，租用公房凭证是临时性的。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年3月，被告孙家强经新宏利安置，由成都北路动迁至华泾路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)居住，住房调配单上载明被告孙家强原房屋情况为公房。被告于2003年3月取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为被告孙家强，租赁凭证上记载的月租金为103.30元。原告确认被告曾支付2003年3月1日至2003年8月31日的租金619.80元，双方确认此后被告未再支付租金、保安保洁费。另查明，自2002年12月27日起原告的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，原告(甲方)与汇成物业公司(乙方)签订物业服务合同，约定龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(简称“老三幢”)的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，原告及汇成物业公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由汇成物业公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向原告交纳房屋租金。又查明，2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，2012年度公有住宅售后房屋的物业服务收费标准为：多层住宅费每户每月5-9元，高层住宅管理费每户每月6-12元。保洁费每户每月6元。保安费每户每月9元。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，缴纳保洁费和保安费。2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，保洁费调整为每户每月7-11元，保安费每户每月11-19元，多层中套户型(包含二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型)保洁费每月9元、保安费每月15元。调整后的收费标准自2013年12月1日起施行。还查明，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，原告取得了“老三幢”的大产证。部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。审理中，被告孙家强确认，因系争房屋实际面积与动迁时承诺的面积存在差异，故其未办理房屋产权证。以上事实，除庭审笔录外，另有原被告提供的住房调配单、租用公房凭证、房租收据、物业服务合同、关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告、派出所证明、关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知、工商登记信息等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》(以下简称条例)及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。被告作为公有房屋承租人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金，并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。原告虽然并不实际管理系争房屋，但原告委托汇成物业公司进行了管理，被告作为公房使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。原告的企业状态虽在2002年12月27日起处于吊销未注销状态，但并不影响原告收取房屋租金。被告辩称系争房屋实为产权房，无需缴纳租金，本院认为，“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，部分业主也已经办理了房屋产权证，原告对于2013年以前的房租也予以了放弃，被告未取得房屋产权证系因其认为房屋面积不符，而不愿办理房屋产权证，故被告的上述辩称意见，本院难以支持。被告辩称租用公房凭证非法的意见，缺乏依据，本院亦难以采信。综上，原告的诉请，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第八十四条的规定，判决如下：被告孙家强于本判决生效之日起十日内向原告上海中技物业发展公司支付上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋2013年1月至2014年12月的公房租金2,479.20元、保安费294元、保洁费183元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙家强负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一六年六月二十二日书 记 员 王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：