（2016）沪0106民初2886号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-09
案件名称
徐洁与朱敏华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐洁,朱敏华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初2886号原告徐洁，女，1991年5月4日出生，汉族，户籍地山东省，住江苏省苏州市。委托代理人云敬欢，上海市润和律师事务所律师。被告朱敏华，男，1960年6月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人张悦，上海博象律师事务所律师。委托代理人金磊，上海博象律师事务所律师。原告徐洁诉被告朱敏华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员姚峥独任审判，于2016年4月15日、2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告徐洁及其委托代理人云敬欢，被告朱敏华委托代理人张悦、金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月30日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市巨鹿路XXX-XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)用于经营服装百货，租期2年，从2016年1月11日起至2018年1月12日止，每月租金人民币18,000元(以下币种均为人民币)，先付后用，付三押二。合同签订后，原告于2016年1月4日进驻房屋并进行装修，然而在2016年1月15日，南京西路房管办事处发出告知书，认为系争房屋存在损坏房屋承重结构的行为，数日后,执法部门对系争房屋进行了封锁整改并搬走了原告房屋内装修的材料。原告认为，被告未能提交符合合同约定的房屋，致使合同目的不能实现，故诉至法院，要求判令：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2016年1月8日解除；2、判令被告返还原告租赁保证金36,000元，已付租金54,000元，共计90,000元；3、判令被告赔偿原告装修损失53,000元；4、判令被告向原告支付违约金36,000元。被告辩称，同意解除双方之间的房屋租赁合同，但认为解除合同的原因在于原告未能在合同约定的期限内支付下一期租金，故合同解除的时间是在2016年4月11日。此外，系争房屋被有关部门查处整改的原因是由于原告在系争房屋内破坏承重墙，综上，被告认为租赁合同的解除并非被告违约造成，故不同意原告的诉请。经审理查明，上海市巨鹿路XXX-XXX号房屋系公房，承租人为金维平，金维平委托金希平处理系争房屋的一切事宜。2013年6月3日，金希平与被告签订了租赁合同，明确同意被告享有系争房屋的合法转租权，2015年12月25日，被告与金希平续签合同，将租期延长至2018年7月16日。2013年11月2日，被告与案外人顾某某签订房屋租赁合同，约定被告将系争房屋转租给顾某某用于经营服装百货。2015年12月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将系争房屋出租给原告用于经营服装百货使用，被告应于2016年1月4日前交付房屋，租期自2016年1月11日至2018年1月12日；每月租金18,000元，以三个月为一期，原告应于每个付款期前10日前支付；此外，原告应支付给被告租赁保证金36,000元，租赁期间，被告擅自解除合同提前收回房屋的，应当向原告双倍返还租赁保证金。合同签订后，原告向被告支付了首期租金54,000元及押金36,000元，被告按约于2016年1月4日将系争房屋交付给原告，双方开始履行合同。原告进驻房屋后，即安排装修公司进场装修，2016年1月15日，上海金威物业有限公司出具《违法建筑整改通知书》，载明系争房屋存在破坏承重结构(装修中)的违章现象；同日南京西路房管办亦在系争房屋张贴《告知书》责令业主改正损坏房屋承重结构的行为。2016年1月20日，相关职能部门会同上海金威物业有限公司至系争房屋处，由上海金威物业有限公司按照原房屋结构恢复了原状。此后，原告于2016年1月29日发送律师函给居间方，认为被告提供的房屋无法实现租赁目的要求退还已付的租金及租赁保证金并赔偿原告装修损失、支付违约金。因原、被告双方协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。另查，庭审过程中，双方于2016年4月15日办理了房屋交接，被告收回了前述系争房屋。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、租金支付凭证、押金收条、照片一组、被告提交的租用居住公房凭证、委托书、房屋租赁合同3份、照片一组、告知书、违法建筑整改通知书、整改照片及修复照片一组、现场照片一组以及证人宋某某证词，当事人的陈述等为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被告已经履行了交房的义务。现原告在装修期间被上海金威物业有限公司确认其存在破坏承重结构(装修中)的行为，而被告交付给原告的租赁场地本身存在破墙开门、改变房屋用途的违规现象。此后有关部门组织的整改活动正是对上述违规现象的整治。鉴于系争房屋经过整治后租赁合同已经无法继续履行，故本院认定原、被告双方签订的房屋租赁合同自整治行为作出的当日即2016年1月20日解除。由于双方对于合同的解除均有过错且过错责任相当，故合同解除后，双方互不承担违约责任。因此，原告要求被告赔偿装修损失、支付违约金的诉请，本院不予认可；而被告要求由原告承担合同解除的违约责任的答辩意见，本院亦不予采信。关于原告预付的房屋保证金和租金，本院认为应当抵扣合同期限内即自2016年1月11日至2016年1月20日的租金以及合同解除后原告未及时交还房屋而产生的自2016年1月21日至2016年4月15日的房屋使用费后，剩余合计33,189.04元应当由被告返还给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、原告徐洁与被告朱敏华签订的《房屋租赁合同》于2016年1月20日解除；二、被告朱敏华应于本判决生效之日起十日内返还原告房屋保证金人民币33,189.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,880元，减半收取，计人民币1,940元，由原告徐洁承担人民币1,581.90元，由被告朱敏华承担人民币358.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一六年六月二十二日书记员 黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”