（2016）鄂0191民初480号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-13
案件名称
贾花根、高喜伟与肖永贺、熊金菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾花根,高喜伟,肖永贺,熊金菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0191民初480号原告贾花根。委托代理人樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。原告高喜伟。委托代理人樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。被告肖永贺。被告熊金菊。原告贾花根、原告高喜伟诉被告肖永贺、被告熊金菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由代理审判员甘磊适用简易程序于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告贾花根、高喜伟及其委托代理人樊丹到庭参加诉讼，被告肖永贺、被告熊金菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贾花根、高喜伟诉称：原告贾花根、高喜伟经人介绍欲购买被告肖永贺、被告熊金菊房子，并于2011年8月8日支付定金人民币30，000元，书面约定若两被告反悔需支付两原告人民币60，000元。双方于2012年7月1日签订关于太子湖畔星苑小区4栋1单元1602室购房《协议书》，约定两原告首付两被告定金人民币30，000元；待两被告拿到钥匙后第一时间通知两原告，经两原告验收合格后方可入住；协议书约定房屋总价为人民币260，000元。嗣后，两被告拿到涉案房屋钥匙后并未将房屋交付两原告，两原告在涉案房屋社区了解到，该房屋为还建房，未办理两证，房屋登记在被告熊金菊名下，现已出售给他人但未办理登记变更，但由他人一直居住在该房屋内。根据上述事实，两被告实际已无法履行购房《协议书》的交付房屋义务，两原告多次找到两被告要求返还定金，两被告拒绝。两原告认为，根据法律规定，两被告已经将房屋再行出卖给他人并由他人实际居住，购房《协议书》已经无法实际履行，两被告的行为已构成根本违约，应当按照约定及法律规定双倍返还定金。现两原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间2012年7月1日签订的关于太子湖畔星苑小区4栋1单元1602室购房《协议书》；2、两被告返还两原告定金人民币60，000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。两被告均未到庭答辩亦未提供书面答辩意见。经审理查明：原告贾花根与原告高喜伟系夫妻关系。2011年8月8日，被告熊金菊作为甲方与原告贾花根作为乙方签署《订金》字据一份，记载被告熊金菊出售房屋一栋，原告贾花根支付订金人民币30，000元，若被告熊金菊反悔则付原告贾花根人民币60，000元，若原告贾花根反悔，订金不退，并记载了房屋地址为4栋1单元16层1602室，面积83.83平方米，单价人民币3，800元／平方。两原告当庭陈述上述订金人民币30，000元于《订金》字据签订当日即2011年8月8日以现金方式支付。2012年7月1日，两被告作为甲方与两原告作为乙方签订《协议书》一份，约定经原被告协商同意将汉阳太子湖畔星苑4区4栋1单元16楼面积为83.83平方米（此房屋为被告肖永贺母亲所赠予被告熊金菊）按照人民币3，800元／平方米，总价人民币32万元出售给两原告。协议约定两原告支付两被告定金人民币30，000元，两被告拿到钥匙后第一时间通知两原告，经两原告验收房屋合格后方可入住，两原告在入住之前向两被告付一次钱（含定金人民币30，000元）即人民币260，000元整，所剩钱款等房产证下来后一次性付清，两被告负责配合两原告办理两证的过户手续，重要的一点是须自己的婆婆及子女签字认可，双方不得以任何借口违约，否则必须按照房屋原价的双倍价格赔偿对方。2016年2月26日，两原告前往两被告居住房屋粘贴《解除协议通知书》，记载据两原告了解，两被告已将上述协议记载房屋出售给其他人并由其他人实际居住，两被告已经无法履行上述购房协议，现告知两被告解除上述购房《协议书》并要求两被告双倍返还定金人民币60，000元。以上事实，有本院庭审笔录，两原告提交的结婚证、《订金》字据、《协议书》、《解除协议书通知》及照片，予以证实。本院认为：原被告双方因出售与购买汉阳太子湖畔星苑4区4栋1单元1602室房屋所签订的《协议书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该《协议书》应成为约束双方交易行为的基本法律文件。根据《协议书》的约定，两原告负有向两被告支付房屋定金及尾款的义务，两被告负有向两原告交付房屋的义务。案件审理期间，两原告向本院陈述两被告已经将房屋出售给其他人并由其他购买人实际居住，也在送达的《解除协议书通知》记载了该陈述，而该房屋是否实际售予他人应由两被告提交证据予以证实，因两被告拒不到庭陈述也不提交相关证据，致使本案无法实际查实涉案房屋是否实际出卖他人并由他人实际居住，应由两被告承担举证不能的责任，即本院对两原告主张的涉案房屋已经售予他人并由他人实际居住的事实予以采信。两被告与两原告在签订房屋买卖协议后，再次将涉案房屋售予他人并由他人实际居住，导致两原告根据协议约定取得房屋权属并居住使用的合同目的无法实现，两被告的行为在根本上违反了协议约定，故两原告主张解除双方购房《协议书》的诉请符合法律规定，本院予以支持。原被告双方为保证房屋出售与购买协议的履行，原告方以交付定金人民币30，000元作为履约担保，在案两原告提交的《订金》字据及陈述，基本证实两原告在签订《协议书》之前已经履行了向两被告支付定金的义务，两被告经本院合法传唤拒不到庭抗辩亦未提交相关证据证伪两原告实际支付该款项事实，故本院认定两原告已实际履行订金付款义务。虽然《订金》字据所记载的文字为“订金”，但根据该字据被告方违约需双倍返还的约定并结合双方事后签订的《协议书》关于定金之约定，《订金》字据上的“订金”实质上与法律规定的债务履行担保的定金具有等同法律效果。根据法律规定，在为履行债务所订立的担保协议中，给付定金一方拒绝履行协议的，无权主张定金返还，收受定金一方拒绝履行协议的，应当双倍返还定金，在本案中，因被告方违反合同约定致使合同无法继续履行，应当承担向原告方双倍返还定金的法律义务，故本院对原告方诉请被告方返还定金人民币60，000元的请求予以支持。本案审查特别注意到，原告方所提交的《订金》字据仅有原告贾花根与被告熊金菊二人签名，原告高喜伟与被告肖永贺并未签名，那么，对于原告高喜伟是否有权主张返还及被告肖永贺是否有返还义务，本院审查认为，虽然《订金》字据仅有原告贾花根与被告熊金菊二人签名，但形成于《订金》字据后的《协议书》记载交易标的的坐落、价格与定金金额，具有一致关联性，在两被告未举证证实《订金》字据所担保之债务非《协议书》项下债务的情况下，本院认为《订金》字据系为协议书》债务履行之担保，原告高喜伟与被告肖永贺在协议书上的签字应视为其对前期《订金》字据意思表示的追认，故原告高喜伟具有本案定金返还合法债权人地位，被告肖永贺应承担定金双倍返还义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贾花根、原告高喜伟与被告肖永贺、被告熊金菊于2012年7月1日签订的《协议书》于2016年2月26日解除；二、被告肖永贺、被告熊金菊于本判决生效之日起10日内返还原告贾花根、原告高喜伟定金人民币60，000元。本案案件受理费人民币1，170元，减半收取人民币685元，由被告肖永贺、被告熊金菊负担。因此款原告贾花根已缴纳，被告肖永贺、被告熊金菊将其应付款项人民币685元于本判决生效之日起10日内付给原告贾花根。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费人民币10元，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：1767；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 甘 磊二〇一六年六月二十二日书 记 员 赵文琪 关注微信公众号“”