（2016）粤0403民初236号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-28
案件名称
珠海市华福居物业管理有限公司与陈颖贤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华福居物业管理有限公司,陈颖贤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初236号原告珠海市华福居物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人路辉，董事长。委托代理人刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托代理人刘俊。被告陈颖贤，女，汉族，公民身份号码×××002X，住广东省广州市番禺区。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）诉被告陈颖贤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由代理审判员何莹适用简易程序进行了审理。同年2月18日，本院裁定将本案转入普通程序进行审理。在送达诉讼材料的过程中，因无法通过直接送达、邮寄送达等方式向被告送达诉讼材料，故本院以张贴公告的方式向其送达了诉讼材料，公告期间为60天。公告期届满后，本院组成合议庭于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告华福居公司的委托代理人刘桂萍到庭参加诉讼，被告陈颖贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华福居公司诉称：被告是珠海市斗门区湖心路1008号西江月花园某房的业主。2012年11月30日，原告为被告上述房产所在的小区提供物业服务。原告在提供物业服务期间按多层每平方米0.9元、高层每平方米1.6元、商铺每平方米2.2元的标准收取物业服务费。在原告提供物业服务期间，大部分业主缴纳了物业服务费，并与原告签订了物业服务合同，但被告等少数业主未及时交纳物业服务费。故原告诉至法院要求被告支付物业服务费1000元，公摊水费32元，公摊电费130元、环卫费112元及从2015年1月1日起至实际付清之日止每日千分之三的滞纳金；本案受理费由被告负担。原告华福居公司对其诉称提供如下证据：一、商品房买卖合同一份，拟证明被告系案涉房产的权属人；二、收费通知单一份，拟证明被告拖欠物业服务费及其他相关费用的情况；三、珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书一份，拟证明原、被告存在物业服务关系及相关收费标准；四、不动产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主；五、资质证书一份，拟证明原告具有相应的物业服务资质。被告陈颖贤缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告华福居公司提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据一、三、四、五的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据二是其自行制作未经被告确认，且没有其他证据予以佐证，不具有证明效力，只能作为原告对个人意见的陈述。经审理查明：2012年11月30日，原告开始为位于珠海市斗门区湖心路1008号的西江月花园小区提供物业服务。2012年12月1日，原告与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，该协议约定由原告对西江月花园、雅园进行物业管理，物业类型为住宅小区，位置为斗门湖心路，占地面积约9.8万平方米，总建筑面积约19.5万平方米；服务内容包括销售中心、样板间及业主户门以外的清洁、保洁服务，公共绿化，治安防范，小区内的交通秩序维护，公共区域消防设施的维护和消防工作，楼宇共用部位、小区共用设施设备的维修养护和管理，商业网点及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；委托管理期限为2012年12月1日起至2017年11月30日止；物业管理服务费用带电梯楼宇每平方米建筑面积1.6至2.3元之间（不含公共水电分摊费），不带电梯的多层楼宇每平方米建筑面积在0.9-1.2元之间（不含公共水电分摊费），本物业工程竣工验收交付使用后，原告按以下方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金等。另查明，被告是位于珠海市斗门区湖心路1008号某房的权属人，该房产建筑面积44.65平方米，该房产所在楼宇总层数为18层，是电梯楼房。本院认为：原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。故原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。涉案房屋为电梯楼房，原告主张被告按每月每平方米1.6元的标准支付物业服务费，本院结合原告提供服务的情况及当地物业服务收费的一般标准，对原告的该主张予以支持。庭审中，原告主张被告拖欠2014年8月1日至2015年9月30日期间的物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。经本院核算，被告应向原告支付的物业服务费为1000.16元（44.65平方米×1.6元／平方米／月×14个月）。原告主张1000元，不足本院核算部分视为原告放弃。原告对其主张的公摊水费、公摊电费、环卫费，没有提供证据证明，本院不予支持。关于滞纳金的问题。由于原告与被告之间没有合同关系，故原告主张的滞纳金没有合同依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，被告应予以赔偿。本院确定由被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告仅向本院主张2015年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，本院视为原告已放弃要求被告赔偿2015年1月1日之前的损失。因此，被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付如下利息：2014年8月至2014年12月欠付物业服务费的利息，以欠付物业服务费357.20元（44.65平方米×1.6元／平方米／月×5个月）为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计至本院确定的付款之日止；2015年1月至2015年9月欠付物业服务费的利息，以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠付物业服务费当月的次月1日起计至本院确定的付款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈颖贤于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2014年8月至2015年9月的物业服务费1000元；二、被告陈颖贤于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付欠交物业服务费的利息损失（2014年8月至2014年12月欠付物业服务费的利息，以欠付物业服务费357.20元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计至本院确定的付款之日止；2015年1月至2015年9月欠付物业服务费的利息，以欠付当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率从欠付物业服务费当月的次月1日起计至本院确定的付款之日止）；三、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告珠海市华福居物业管理有限公司已预交），由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担26元，被告陈颖贤负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 董 凯代理审判员 何 莹人民陪审员 梁国裕二〇一六年六月二十二日书 记 员 林东嫦附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 来源：