（2016）桂1281民初971号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-08-25

案件名称

覃小娟与王昌荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宜州市人民法院

所属地区

宜州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

覃小娟,王昌荣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广西壮族自治区宜州市人民法院民事判决书（2016）桂1281民初971号原告覃小娟，居民。特别授权委托代理人韦远智，宜州市庆远法律服务所法律工作者。被告王昌荣，居民。原告覃小娟诉被告王昌荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理。依法由审判员廖仅就适用简易程序独任审判，于2016年6月16日公开开庭审理了本案，书记员廖温全担任法庭记录，原告覃小娟的特别授权委托代理人韦远智，被告王昌荣到庭参加诉讼。现已审理终结。原告覃小娟诉称，2012年8月7日原告与被告签订了一份《宾馆租赁合同》，双方约定：原告将位于宜州市庆远镇城中西路的年年红宾馆3-5楼客房共有15间、地下停车位一个出租给被告作为宾馆经营使用，宾馆租金为每月6500元，地下停车位每月租金为300元，租金按每两个月交纳一次，采取先交租后使用的方法，并于每两个月满后的次月15日以前交纳租金。原年年红宾馆15间客房内的相关物品以112000元的价格转让给被告。违约条款为：若被告不按时交纳租金一个月以上（含一个月），或者擅自将宾馆转租第三人，或者将宾馆相关证照和物品作为他人之权利的质押物、担保物的，或者中途退租情形的，原告有权单方解除合同，并不退还已交纳的保证金，且被告已受让的15间客房物品无偿交归原告使用。2013年2月7日原、被告双方签订了《宾馆租赁补充合同》，将宾馆2楼客房及所属物品租给被告使用，租期为2013年2月7日至2017年8月6日止，租金为2200元／月。合同签订后，原告依约将宾馆交付被告经营管理，被告在2015年以前均能按期交付租金，从2015年起开始拖欠租金，被告2015年度尚欠租金54000元，2016年1月-5月份尚欠租金25000元。经原告多次催促被告仍拒付租金。为此，原告诉至法院，请求解除原告与被告之间于2012年8月7日签订的《宾馆租赁合同》以及2013年2月7日签订的《宾馆租赁合同》；被告支付拖欠从2015年1月至2016年5月的租金76000元以及从2016年6月起按每月9000元计至本判决生效之日止的租金；被告支付违约金60000元以及确认年年红宾馆内的所有物品归原告所有。被告王昌荣辩称，1、被告同意解除合同；2、被告不存在违约，被告不同意支付违约金60000元；3、被告不同意按照每月9000元支付租金，因为经双方口头协商已经将租金从2015年8月份开始更改为每月6000元，被告已经按照每月6000元的价格分期支付完毕租金，2016年5月份、2016年6月份被告没有支付租金。经审理查明，2012年8月7日原告与被告签订了一份《宾馆租赁合同》，甲方为原告，乙方为被告，双方约定：“一、出租标的物和借用标的物。（一）、甲方同意将位于宜州市庆远镇城中西路的年年红宾馆3-5楼客房共有15间、地下停车位一个出租给被告作为宾馆经营使用。…。二、租赁期限，从2012年8月7日至2017年8月6日止，租赁期限为5年，…。三、租金及给付时间和方式。（一）、租金：乙方租用3-5楼共有15间客房，每年的租金为78000元，每月为6500元。租用地下停车位一个，每年租金为3600元，每月为300元。…。（三）、租金给付时间和方式：租金按每两个月交纳一次，采取先交租后使用的方法，并于每两个月满后的次月15日以前交纳租金。…。五、转让费及保证金。（一）、转让费：乙方租用3-5楼共有15间客房内的相关物品甲方作价112000元转让乙方（详见转让物品清单）。（二）、保证金：为保证合同的正常履行，乙方从签订合同之日需向甲方交纳保证金60000元，租赁期间，乙方无违约行为，合同期满时甲方如数退还保证金。六、甲方的权利和义务。…。（四）、若乙方不按时交纳租金，拖欠租金一个月以上（含一个月）的，或者擅自将宾馆转租第三人的，或者将宾馆相关证照和物品作为他人之权利的质押物、担保物的，或者中途退租情形的，原告有权单方终止合同，并不退还已交纳的保证金，且被告已受让的15间客房物品无偿交归甲方使用。…。八、违约责任。（一）、本合同一经签订，双方必须共同遵守所有条款，否则视为违约，属甲方违约的，除如数退乙方履约还保证金外，另支付同等数额的违约金给乙方；属乙方违约的，甲方不予退还乙方保证金，且乙方已受让的15间客房物品将无偿交归甲方使用和处理。…。”，合同签订后，被告依约支付了物品转让费112000元和保证金60000元给原告。2013年2月7日，原告与被告又签订了一份《宾馆租赁补充合同》，双方约定：“…。二、宾馆2楼客房及所履物品的租用期限调整为2013年2月7日起至2017年8月6日止；每月租金调整为2200元。…。”。两份合同的租金合计被告每月应支付9000元，合同签订后至2014年底被告均能依约支付租金，但从2015年1月开始有拖欠租金的情况，2015年度被告总共支付租金54000元（详见租金明细单），按每月应交租金9000元计算，被告1年应交租金108000元，该年度被告尚欠租金54000元，2016年1月份至5月份被告共支付租金23000元（详见租金明细单），按每月应交租金9000元计算，被告尚欠租金22000元，被告从2015年1月至2016年5月总共拖欠租金76000元。为此，原告诉至本院，请求如诉称。在本案审理过程中，经本院释明，约定的违约金过高，当事人可以请求法院予以适当调整，现被告请求法院对违约金予以适当减少。以上事实有原告提供的房屋所有权证复印件一份、宾馆租赁合同一份、宾馆租赁补充合同一份、宾馆物品清单、租金明细一份等以及原、被告双方陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告双方经协商一致签订的房屋租赁合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故本案房屋租赁合同及补充合同是合法有效的合同，现原、被告双方一致同意解除合同，故原告请求解除原告与被告之间于2012年8月7日签订的《宾馆租赁合同》以及2013年2月7日签订的《宾馆租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付拖欠从2015年1月至2016年5月的租金76000元以及从2016年6月起按每月9000元计至本判决生效之日止的租金的问题，原、被告签订的两份房屋租赁合同约定的租金之和为9000元，被告从2015年1月至2016年5月支付的租金共为77000元，该期间被告应支付的租金为153000元，尚欠租金76000元，而且判决尚未生效房屋租赁合同尚未解除，房屋租金继续发生，故原告的该项符合法律规定，本院予以支持，被告辩解，双方已经协商一致对原房屋租赁合同约定的租金每月9000元变更为每月6000元，但被告没有证据予以证实，原告也不予认可，故被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金60000元以及确认年年红宾馆内的所有物品归其所有的问题，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院对违约金予以适当减少，本案双方约定的违约金包括违约金60000元和年年红宾馆内的所有物品的价值，现被告拖欠租金为76000元以及从2016年6月起按每月9000元计至本判决生效之日止的租金，所造成的损失相当于拖欠租金数额的银行利息，该数额明显低于违约金60000元和年年红宾馆内的所有物品的价值，依法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为过分高于造成的损失的，本院综合各种因素，酌定支持违约金10000元，原告请求宾馆内所有物品归其所有，因这些物品已确认属于违约损失赔偿的范围内，原告的违约损失已得到部分支持，现再请求物品归其所有没有法律依据，故原告请求违约金超过部分，本院不予支持。被告交付的保证金扣除违约金后，余下的部分可抵扣尚欠的租金，至于原告宾馆的返还以及被告物品和增加装修部分的问题，双方可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告覃小娟与被告王昌荣于2012年8月7日签订的《宾馆租赁合同》以及2013年2月7日签订的《宾馆租赁补充合同》；二、被告王昌荣支付尚欠从2015年1月至2016年5月的租金76000元以及从2016年6月起按每月9000元计至本判决生效之日止的租金给原告覃小娟；三、被告王昌荣支付违约金10000元给给原告覃小娟；四、驳回原告覃小娟的其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告王昌荣负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。审判员　　廖仅就二〇一六年六月二十二日书记员　　廖温全微信公众号“”