（2016）桂7102民初315号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-30
案件名称
秦明建与广西物资贸易储运有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦明建,广西物资贸易储运有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初315号原告秦明建，男，1987年9月22日出生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人谭贻烨，广西胜开律师事务所律师。被告广西物资贸易储运有限责任公司，住所地广西南宁市西乡塘区。法定代表人黄爱琼，该公司总经理。委托代理人卢琪，广西创想律师事务所律师。委托代理人何龙海，广西创想律师事务所实习律师。原告秦明建与被告广西物资贸易储运有限责任公司（以下简称储运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘东海独任审理，书记员刘媛担任法庭记录，于2016年6月17日公开开庭进行审理。原告秦明建的委托代理人谭贻烨，被告储运公司的委托代理人卢琪、何龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦明建诉称，2012年5月9日，南宁市国土资源局发文给被告确定将征收南宁市明秀西路150号的19间仓库，但被告擅自把这19间仓库改成19间铺面（即南宁市明秀西路150号150-1至150-19号铺面），并隐瞒被征收的事实，将这19间铺面出租，原告承租了其中的一间，门牌号为××，面积为23.6平方米，租期为2012年3月15日至2014年3月31日，2012年月租金为1500元，2013年月租金为1700元。应被告的要求，原告向被告交纳入场费5000元、履约保证金5000元后开始进行室内外装修，之后经营铝合金生意。2013年9月30日，被告以涉案铺面已被政府征收为由向原告发出解除《租赁铺面协议》的通知，要求原告在2013年10月底前搬离。政府因征收南宁市明秀西路150号从150-1号至150-19号19户铺面已按补偿安置方案规定的标准把本该支付给承租户的房屋特殊装修补偿费、停产停业补偿费（补助标准：60元／㎡×6个月）、搬迁补助费（补助标准：10元／㎡）支付给被告。2014年10月铺面被拆迁后，原告多次要求被告赔偿损失和支付被截留的补偿款，但被告以各种理由拒绝赔偿和支付。原、被告签订的《铺面租赁协议》是格式条款，而被告是格式条款的提供方，按照法律的规定被告应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并把房屋将被拆迁的风险提请原告注意，但被告在与原告签订租赁协议时隐瞒涉案铺面被征收的事实，为了免除其补偿或赔偿责任、加重原告责任、排除原告作为房屋使用人本应获得征收补偿的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条的规定，《铺面租赁协议》第七条中“或政府规划需征收或征用土地的双方均不负各种形式补偿或赔偿”的内容无效，被告应把截留的补偿款支付给原告。为维护合法权利，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认《铺面租赁协议》中第七条“政府规划需征收或征用土地的双方均不负各种形式补偿或赔偿”的内容无效；2、被告储运公司向原告秦明建支付停产停业补助费8496元；3、被告储运公司向原告秦明建支付搬迁补助费236元；4、被告储运公司向原告秦明建支付装修补偿费4167元；5、被告储运公司向原告秦明建退还入场费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告储运公司辩称：1、被告于2013年9月30日向原告发出《关于终止租赁协议的通知》，原告于2016年5月6日向法院起诉，原告的主张已经超过诉讼时效；2、原、被告签订的《铺面租赁协议》合法有效，被告已按照租赁协议第七条的约定，提前30天通知原告协议解除事宜，故租赁协议解除后，双方均不负各种形式补偿或赔偿义务；3、原告提供的证据既不能证明其对涉案房屋进行了装修，也不能证明装修费用的有效支出为4167元，故原告要求被告赔偿装修补偿费没有事实和法律依据；4、被告不是被拆迁人，没有获得拆迁补偿款，原告要求被告赔偿停产停业补偿款、搬迁费于法无据；5、租赁协议并未约定入场费事宜，被告实际也未收取原告的入场费，原告所称的入场费实际是2012年3月9日所签订的《铺面租赁协议》中第一个月高出的租金部分，而该协议已于2013年3月31日履行完毕，原告要求被告退回该部分租金没有事实和法律依据；综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，涉案铺面的所有权人是案外人广西物资集团有限责任公司（以下简称物资公司），物资公司于2011年3月23日将涉案铺面交由被告统一经营和管理。2012年3月9日，原告秦明建（乙方，承租方）与被告储运公司（甲方，出租方）签订《铺面租赁协议》（以下简称“协议1”），约定：1、甲方将位于南宁市明秀西路150号第18号、19号铺面出租给乙方使用；2、租期自2012年3月15日至2013年3月31日；3、签约前，乙方需缴纳2012年3月15日至2012年6月30日期间的租金19100元，以后每间月租金1300元，两间月租金共计2600元，租金按季度结算，先付后用；4、乙方同意交纳10000元铺面履约保证金给甲方以保证合同的履行；5、合同第七条约定：“因不可抗拒的原因或政府规划需征收或征用土地的，甲方因经营调整需要或转行升级改造的，本协议即解除，双方均不负各种形式补偿或赔偿，但甲方须在协议解除前30天通知乙方”。此外，协议1还对其他的权利义务作了约定。协议1签订后，双方均按协议约定履行了各自的权利义务，该协议于2013年3月31日租期届满。2013年4月8日，原告秦明建（乙方，出租方）与被告储运公司（甲方，承租方）签订《铺面租赁协议》（以下简称“协议2”），约定：1、甲方将位于南宁市明秀西路150号第18号铺面出租给乙方使用；2、租期自2013年4月1日至2014年3月31日；3、租金每月1500元，按季度结算，先付后用；协议第七条约定的内容与协议1一致，协议2还对其他权利义务进行了约定。在协议2履行过程中，被告于2013年9月30日向原告发出《关于终止租赁协议的通知》，主要内容为：根据南建征预（2012）12号文，涉案铺面位于被征收范围，现根据协议2第七条的约定终止铺面租赁协议，秦明建应于2013年10月31日前清空铺面物品，并将铺面交还给储运公司。协议终止后，被告退回了原告所交的保证金及剩余租赁限期内的租金，收回了涉案铺面。另查明，2013年8月20日，南宁市西乡塘区人民政府（甲方，征收人）与物资公司（乙方，被征收人）签订《南宁市轨道交通1号线一期工程（110千伏五里亭主变电站）项目房屋征收补偿协议书》，约定：甲方对乙方被征收的房屋进行实物补偿，并给予乙方被征收房屋特殊装修部分的货币补偿款、非住宅停产停业补偿费和搬迁补助费等征收补偿安置补助费等。以上事实，有“铺面租赁协议”、“关于同意整合公司资产的批复（桂物经字（2011）104号）”、“收款收据”、“关于终止租赁协议的通知”、“南宁市轨道交通1号线一期工程（110千伏五里亭主变电站）项目房屋征收补偿协议书”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告秦明建与被告储运公司分别于2012年3月9日、2013年4月8日签订的《铺面租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。原告要求确认铺面租赁协议第七条“政府规划需征收或征用土地的双方均不负各种形式补偿或赔偿”无效于法无据，本院不予支持。关于入场费的问题。原告认为协议1虽未约定入场费，但协议1中约定两间铺面2012年3月15日至2012年6月30日期间的租金19100元较之后的租金标准高出10000元，这每间铺面高出的5000元就是入场费。被告辩称双方并未约定入场费的问题，租金标准是双方自愿约定的，现协议1已履行完毕，被告无需退还原告该租金。本院认为，原、被告在协议1中自愿约定两间铺面2012年3月15日至2012年6月30日期间的租金为19100元，之后的月租金2600元，协议1并未约定租期届满后两间铺面第一个月月租金中高出的10000元如何处理的问题，且无论19100元中的10000元是租金还是入场费，均未超出协议约定的数额范围，被告并未多收，现协议1已于2013年3月31日履行完毕，原告要求被告每间铺面退回入场费5000元无事实和无法律依据，本院不予支持。关于停产停业补助费、搬迁补助费、装修补偿费的问题。原告认为被告已经获得征收补偿款，其中包括支付给房屋使用人的停产停业补助费、搬迁补助费，被告辩称其不是被拆迁人，没有签订房屋征收补偿协议，未获得任何征收补偿款。因原告未提供证据证明被告获得征收补偿款，而被告又不予认可，故对原告的意见，本院不予采信。依协议2第七条之约定，原告诉请被告支付停产停业补助费、搬迁补助费、装修补偿费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告秦明建的诉讼请求。本案案件受理费248元，减半收取124元（原告已预交），由原告秦明建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费248元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘东海二〇一六年六月二十二日书 记 员 刘 媛 关注公众号“”