（2015）香民一民初字第1172号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-13
案件名称
周晓丽与秦馥馨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市香坊区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周晓丽,秦馥馨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第九条第一款，第十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民一民初字第1172号原告周晓丽，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王延江，黑龙江鼎通律师事务所律师。被告秦馥馨，住哈尔滨市松北区。委托代理人苏兆志，黑龙江新时达律师事务所律师。原告周晓丽与被告秦馥馨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日、3月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王延江，被告委托代理人苏兆志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年7月7日，原、被告签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告将坐落于哈尔滨市香坊区中山路57号租赁给被告，被告用于经营宾馆，期限为2008年7月7日至2023年11月1日止。每年租金税后60万元（包烧费和其他费用由被告负责），房租采取提前一个月给付下一年度租金，被告给付原告3万元作为房屋各种设施、水电的抵押金。在租赁合同履行期间，如被告未按合同约定准时交付房租，原告则有权收回房屋，双方终止合同并赔偿原告10万元，房屋保证金3万元不予返还，原告将该房交付被告使用。双方又于2011年9月29日，双方签订补充协议，规定租金从2011年11月1日至2014年11月1日，采取租金递增的方式，在2014年11月1日至2017年11月1日每年租金68万元，在合同履行期间，被告未能按时交付2015-2016年度房租68万元，在双方多次交涉房租的前提下，被告于2015年11月16日在未经原告同意的前提下直接汇给原告68万元作为2015-2016年度的房屋租金，因被告未能按照合同约定按时交付房租，因此原告诉至本院，要求解除与被告签订的房地产租赁合同，被告从该租赁的房屋内迁出并赔偿原告违约金10万元，对被告交付的3万元保证金不予返还。被告还应赔偿租赁原告房屋的租金（从2015年11月1日至本判决生效之日止）并承担本案诉讼费用。被告答辩：2015年1月16日，被告已经实际支付了该年度的房屋租金68万元，且原告在收到被告房屋租金的情况下并没有返还被告，其行为是默许被告继续承租该房屋，同时证明原、被告签订的《房地产租赁合同》有效，法院应驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供证据如下：证据一、哈房权证香字第07010687**号及哈房权证香字第07010687**号房屋所有权证（复印件）各一份，证明哈尔滨市香坊区中山路57号1-7层房屋所有权人为原告；证据二、原、被告签订的房地产租赁合同及补充协议各一份，证明原告将哈尔滨市香坊区中山路57号1-7层（建筑面积2023.14平方米）以年租金60万的价款租赁给被告，同时约定租金逐年递增，每三年递增8万元。同时约定被告不得以任何方式转租他人，且交付房租在合同订立日期的前一个月交付，被告未在约定时间交付，且又将该房屋转租他人，故依据合同第八条，第十一条约定，终止原、被告签订《房地产租赁合同》并给付原告违约十万元，押金三万元并赔偿原告经济损失1836元每天。被告从租赁房产中迁出。证据三、招商银行汇款单一份，内容为案外人王迹于2015年11月16日汇给原告租金68万元，证明被告违反合同约定的上年度的租金给付时间，继而证明原告有权解除终止合同。被告质证：对证据一无异议，对证据二有异议，依据合同法第94规定第四项规定，现被告已支付原告约定租金68万元，已经实现合同目的，故应继续履行该合同。对证据三真实性无异议，证明问题有异议，原告收到被告租金后，证明合同继续履行，原告接受了被告履行的行为表明其放弃了其权利，该合同应当继续履行。被告为证明其诉讼主张成立，向本院提供证据如下：证据一、中国工商银行转款明细一份，证明被告已履行了给款义务，合同应当正常履行。证据二、聊天记录四页，证明被告多次与原告沟通，证明被告委托人一直与原告在租金上有异议，被告交不起80-100万租金，并且原告承认价格不能商量的态度。发短信人为原告，接受短信人为王迹的朋友原告质证：对证据一真实性无异议，证明问题有异议，该汇款只能证明被告转租以及未按合同约定时间交付房租的事实。对证据二真实性、证明问题均有异议，该证据不能证明是本案原、被告之间短信往来，并且不能证明跟本案的诉争租赁房产由关联性，而且被告代理人已经说明收短信的人并非本案被告。经审理查明：2008年7月7日，原、被告签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告将坐落于哈尔滨市香坊区中山路57号1-7层（建筑面积2023.14平方米）租赁给被告，被告用于经营宾馆，期限为2008年7月7日至2023年11月1日止。每年租金税后60万元（包烧费和其他费用由被告负责），房租采取提前一个月给付下一年度租金，在租赁合同履行期间，如被告未按合同约定准时交付房租，原告则有权收回房屋，双方终止合同并赔偿原告10万元，房屋保证金3万元不予返还，被告当时给付原告3万元作为房屋各种设施、水电的抵押金，原告将该房交付被告使用。原、被告又于2011年9月29日签订补充协议，该协议规定：租金从2011年11月1日至2014年11月1日，采取租金递增的方式，在2014年11月1日至2017年11月1日每年租金68万元，被告在2015-2016年度违反合同约定，应在同年11月1日前的一个月交付房租，而未能及时交付，被告在同年11月16日在未经原告同意的前提下直接汇给原告68万元作为2015-2016年度的房屋租金。另经查，原、被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议书》约定该房屋2014年7月7日至2015年7月7日年度租金为68万元，每日租金为1863元（680000元÷365天）。本院认为：哈尔滨市香坊区中山路57号1-7层（建筑面积2023.14平方米）系原告的个人财产，原告对该财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告签订《房地产租赁合同》及《补充协议书》符合法律、法规的有关规定，对此本院予以确认，对原、被告约定2014年11月1日至2017年11月1日每年租金68万元，被告应在2014年11月1日前的一个月将68万交给原告，而被告却在2015年11月16日将2015-2016年度的房租用电汇的形式汇给原告，该行为违反了原、被告签订的《房地产租赁合同》中的第八条，“如果被告没有按合同约定的时间准时给付原告租金，那么原告有权收回房屋，双方终止合同”的约定。现原告请求解除租赁合同，本院予以支持。对原告主张被告支付10万元违约金及3万元保证金不予退还的主张，虽然双方对该项违约有约定，但结合本案具体事实，原告提出解除合同后，被告亦存在前期投入的损失，故对原告的违约金的主张不予支持，对被告的相应损失亦不予考虑。被告在合同到期后实际使用期间应比照合同约定给付租金，从2015年11月1日起每日租金1863元（680000元÷365天）。被告应于合同解除后在本院指定期限内迁出，如逾期可比照现金给予原告补偿。对被告向原告逾期交纳的房款68万元，应予以返还。对被告辩称2015年1月16日，被告已经实际支付了该年度的房屋租金68万元，其行为是原告默许继续履行该合同，而原告予以否认，故对被告的辩称本院不予支持。原告应于被告迁出同时给付被告已付租金68万元。故依据《中华人民共合同合同法》第二条、第八条、第九条、第十一条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告周晓丽与被告秦馥馨签订的《房地产租赁合同》和《补充协议》；二、被告秦馥馨于本判决生效之日起十日内从位于哈尔滨市香坊区中山路57号1-7层（建筑面积2023.14平方米）内迁出，将该房交给原告周晓丽;三、被告秦馥馨于本判决生效之日起十日内赔偿原告周晓丽房租（自2015年11月1日至本判决生效之日止，每日租金1863元）。四、原告周晓丽于本判决生效之日起十日内返还被告秦馥馨房租68万元及3万元保证金；五、驳回被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（原告已预交），由被告秦馥馨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 郑 伟人民陪审员 熊依丽人民陪审员 王春艳二〇一六年六月二十二日书 记 员 吴 杨 来源：