（2016）鲁08民终2254号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-08
案件名称
赵立亮与孔伟、济宁市天诚源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔伟,赵立亮,济宁市天诚源房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终2254号上诉人（原审被告）孔伟。委托代理人ＸＸ、刘华伟，山东弘蒙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵立亮，居民。委托代理人楚孔举，山东永正务实律师事务所律师。原审被告济宁市天诚源房地产开发有限公司。组织机构代码69204329-7.法定代表人张长伟，该公司董事长。委托代理人李晶，山东千诚律师事务所律师。上诉人孔伟因商品房销售合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2015）嘉民初字第2841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2009年5月，嘉祥县中心街北、建设路西煤指片区进行房屋拆迁改造，原告赵立亮原有房屋在拆迁范围，被告天诚源公司经嘉祥县政府招标承接了开发中央华府房地产项目并负责提供回迁房屋进行安置。2012年2月8日，被告天诚源公司向嘉祥县煤指片区开发改造指挥部办公室和嘉祥县土地储备中心上报了回迁安置房屋明细，根据该房源明细，嘉祥县煤指片区开发改造指挥部办公室和嘉祥县土地储备中心组织回迁户采用抓阄的方式确定了各回迁户具体的回迁房号，并将抓阄分房的结果于2012年6月12日书面通知被告天诚源公司。原告赵立亮回迁房的位置为中央华府商住小区第0004座01单元1-1203号房。2013年8月14日，被告天诚源公司作为甲方、原告赵立亮作为乙方签订了回迁补充协议书，其基本内容为：乙方拆除面积252.28平方米。储藏室建筑面积为15.1平方米/间；甲方为乙方提供安置房三套，其中一套房号0004座01单元1-1203，面积108.89平方米，储藏室一间房号1、3、4（三间），面积15.1平方米/间，甲方一次性补助乙方现金壹拾捌万元。上述费折抵后，甲方共需向乙方支付贰万伍仟零捌拾元差价。本协议双方签字（盖章）生效后，乙方安置房与商品房同等待遇、同样管理。2013年8月14日，原告赵立亮交付物业费1000余元，被告天诚源公司将房屋交付给原告。另查明，被告天诚源公司为融资委托山东宏发投资管理有限公司寻找投资方，被告孔伟通过山东宏发投资管理有限公司于2013年5月16日交付给被告天诚源公司413782元，被告天诚源公司向被告孔伟出具了收据，同日，被告天诚源公司与被告孔伟签订了商品房买卖合同，被告天诚源公司将其开发的中央华府商住小区第0004座01单元1-1203号房卖与被告孔伟，该买卖合同按照要求在嘉祥县新建商品房网上备案系统中备案成功。嘉祥县房地产管理局于2013年5月20日向被告孔伟出具了“嘉祥县商品房预（销）售合同网上备案证明”，在该备案证明上注明了“合同备案不具备登记效力，请及时办理预告登记或转移登记”的内容。原审法院认为，原告赵立亮原有房屋在拆迁后，被告天诚源公司负责为其提供回迁安置房屋，嘉祥县煤指片区开发改造指挥部办公室和嘉祥县土地储备中心组织回迁户采用抓阄的方式确定了原告赵立亮的回迁房号，被告天诚源公司与原告赵立亮签订了回迁补充协议书，后被告天诚源公司将房屋交付给原告赵立亮，原告赵立亮已经对回迁安置房屋取得物权。但被告天诚源公司在明知该房已为安置回迁房的情况下，为融资将用以回迁安置的房屋再与提供资金的被告孔伟签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定精神，被拆迁人即本案原告对补偿安置房屋具有优先权，被告天诚源公司采取欺诈的方式与被告孔伟签订商品房买卖合同，应为无效合同，不能对抗原告赵立亮对该房屋的优先权。无效合同自始无效，二被告基于该无效合同在嘉祥县新建商品房网上备案系统中的备案即归于无效，原告赵立亮再请求判令二被告撤销在嘉祥县房地产管理局登记的中央华府商住小区第0004座01单元1-1203号房的备案，本院不予支持。但原告要求被告天诚源公司为原告办理登记备案的请求符合原告与被告天诚源公司签订的回迁补充协议书约定的内容，本院予以支持。因嘉祥县房地产管理局向被告孔伟出具的“嘉祥县商品房预（销）售合同网上备案证明”，注明了“合同备案不具备登记效力，请及时办理预告登记或转移登记”的内容，说明了二被告所签订的商品房买卖合同在嘉祥县新建商品房网上备案系统中的备案，不属于具体行政行为，故被告孔伟认为该案属行政案件的观点本院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告济宁市天诚源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告赵立亮办理中央华府商住小区第0004座01单元1-1203号房的备案手续。二、驳回原告赵立亮的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告济宁天诚源房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人孔伟不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，发挥重审或驳回被上诉人的一审起诉。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一、一审错列当事人，上诉人并非本案一审适格被告。上诉人与被上诉人之间没有合同关系，上诉人主观上没有侵害被上诉人权益的故意和过失，客观上也没有实施侵害被上诉人权益的行为，故被上诉人没有权利要求上诉人向其履行任何义务，属起诉主体错误，应当予以纠正。二、一审判决认定上诉人与原审被告签订的商品房买卖合同无效是错误的。如果原审被告存在欺诈行为，也不必然导致合同无效，被欺诈一方享有合同的撤销权和变更权，在合同被撤销前，仍然为有效合同。上诉人依据有效合同，支付全部房款并在房管局登记备案，故具有对抗第三人的优先权利。三、一审判决认定诉争房屋系回迁房是错误的。被上诉人与原审被告未提供证据证明二者之间的交易系合法的拆迁安置补偿行为，被上诉人就不能基于非法的拆迁安置补偿行为优先取得房屋。四、一审判决对商品房买卖合同登记备案的行为性质认定错误。行政机关对商品房买卖合同进行登记备案的行为本质上属于行政行为中的行政确认。而一审判决对登记备案的性质理解错误，导致错误认定商品房买卖合同的网上备案不属于具体行政行为，使得一起行政诉讼案件适用民事诉讼的程序审理，违反法律规定，应当予以纠正。被上诉人赵立亮答辩称：一、涉案房屋是答辩人以房换房取得的拆迁安置房，且已实际入住。上诉人和原审被告天诚源公司因融资签订了《商品房买卖合同》，天诚源公司在明知该房已为安置回迁房的情况下，再次将已无物权的涉案房屋签订《商品房买卖合同》，违背了诚实信用的民事原则。上诉人和天诚源公司的网签行为，侵害的被上诉人对涉案房屋的优先权。故一审所列当事人是正确的，上诉人应为一审适格被告。二、为加快嘉祥县城区改造和基础设施建设，2009年5月，嘉祥县中心街北建设路西煤指片区进行房屋拆迁改造，涉案房屋在拆迁安置范围内，被上诉人和有关单位签订了补偿安置协议，对被上诉人的房屋及附属物进行了评估，被上诉人和原审被告天诚源公司对此均无异议，被上诉人基于合法的拆迁行为，优先取得拆迁安置房是符合法律规定的。三、网上签约是为了促进房地产市场有序健康发展，进行的预售监管平台，不对双方的主体资格、合同条款是否符合法律规定进行审核，也不需要申请，买卖双方在售楼处签订合同即可。且网上备案证明也明确告知：“合同备案不具备登记效力，请及时办理预告登记或转移登记”。网上签约备案的主体为买卖双方，不是具体行政行为。预告登记或转移登记才是行政确认，两者具有本质上的不同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院给予维持。原审被告济宁市天诚源房地产开发有限公司陈述称，一、上诉人应为本案适格被告，一审将上诉人列为被告并无不当。经一审法院审理查明，被上诉人是涉案房屋回迁安置户，与嘉祥县土地储备中心、嘉祥县大地房屋拆迁有限公司签订了《煤指片区住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，同时与天诚源公司签订了补充协议，被上诉人拆迁安置在前，对补偿安置房屋具有优先权。天诚源公司为获取流动资金，向山东宏发投资管理有限公司（简称宏发公司）借款融资，上诉人为获取投资高额利息回报，将款项存入宏发公司。由宏发公司向天诚源公司出借资金，并要求天诚源公司与上诉人以签订商品房买卖合同的方式作为融资的担保，进行了形式上的网签备案。经一审法院审理查明，天诚源公司与上诉人签订商品房买卖合同及进行网签备案的行为，侵犯了被上诉人对涉案房屋所有权的在先权利。因此，一审将天诚源公司及上诉人列为被告并无不当。二、一审判决认定上诉人与天诚源公司签订的商品房买卖合同无效合法有据。天诚源公司与上诉人签订商品房买卖合同，并办理网签备案，目的不是为了买卖房屋，是以签订合同作担保进行融资。上诉人将存款交于宏发公司，而非交于天诚源公司，天诚源公司未直接收到过上诉人的房款，其向上诉人开具的收据仅仅是走程序，收据是虚开的的，上诉人没有向天诚源公司打款的相关证据。双方的目的是拿虚开的收据到房管局办理网签备案，属恶意串通，损害了被上诉人的合法权益。因此，根据《合同法》第五十二条之规定，天诚源公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。三、涉案房屋确系回迁房。经一审法院审理查明：2009年5月，嘉祥县中心街北、建设路西煤指片区进行房屋拆迁改造，被上诉人原有房屋在拆迁范围。与嘉祥县土地储备中心、嘉祥县大地房屋拆迁有限公司签订了《煤指片区住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。2010年7月6日，天诚源公司与嘉祥县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同附件5第3条约定：为确保顺利实施回迁安置，竞得人按照拆迁人与被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及嘉祥县煤指片区开发改造指挥部要求的户型、位置、营业房间数等具体事项执行。并与煤指片区指挥部及拆迁人签订协议书。依照该约定，2013年8月天诚源公司与拆迁人签订了补充协议。该证据证明，嘉祥县国土资源局已授权天诚源公司与拆迁人签订协议，并执行拆迁安置的具体事项。以上事实和证据足以证明涉案房屋确系回迁房。故，一审法院认定涉案房屋系回迁房事实清楚。四、行政机关对商品房买卖合同进行登记备案的行为不属具体行政行为。商品房合同网签备案，并非合同的生效要件，合同网签备案不具备登记效力，不发生物权变动，不具有等同于预告登记或转移登记的物权效果。网签备案仅仅是行政机关对当事人签订商品房买卖合同的一种行政管理行为，而非行政确认行为，不属具体行政行为。就本案而言，被上诉人要求天诚源公司协助办理网签备案登记，依据是基于同天诚源公司的拆迁安置补充协议，而被上诉人与天诚源公司网签手续在先，且侵犯了被上诉人的优先安置权，上诉人作为涉案当事人列为被告参加诉讼合理合法，便于法院查明事实。本案涉及到被上诉人与天诚源公司非法办理网签备案登记相关问题，一审法院审理查明并无不当。本案系拆迁安置协议纠纷，属民事纠纷，而非行政确认诉讼，上诉人认为本案系行政诉讼无事实及法律依据，请二审法院不予采信。综上，天诚源公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于涉案房屋是否是回迁房，《煤指片区回迁安置委托协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《回迁补充协议书》等证据足以证明涉案房屋为回迁房。关于上诉人与原审被告商品房买卖合同的效力问题，被上诉人赵立亮原有房屋拆迁后，原审被告天诚源公司为其安置了回迁房屋，并将回迁房屋交付赵立亮，赵立亮已经取得回迁安置房屋所有权。但原审被告天诚源公司在明知该房已为安置回迁房的情况下，为融资将该房屋与上诉人孔伟签订商品房买卖合同，存在欺诈行为，因此应为无效合同，不能对抗被上诉人赵立亮对该房屋的优先权。因此上诉人基于该无效合同在嘉祥县新建商品房网上备案系统中的备案也即无效。关于上诉人是否本案适格被告问题，原审被告因融资与上诉人签订的商品房买卖合同的备案行为侵犯了被上诉人的合法权益，因此上诉人是适格被告。关于备案行为的性质认定问题，嘉祥县房地产管理局向上诉人孔伟出具的“嘉祥县商品房预（销）售合同网上备案证明”，注明“合同备案不具备登记效力”，因此该备案行为不属于具体行政行为。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孔伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕 东审 判 员 史宝磊代理审判员 韩 飞二〇一六年六月二十二日书 记 员 王晓晔 来源：百度“”