（2016）鲁09民终1352号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-07

案件名称

泰安市空中果园超市有限公司与泰安市天一角餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省泰安市中级人民法院

所属地区

山东省泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

泰安市天一角餐饮服务有限公司,泰安市空中果园超市有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省泰安市中级人民法院民事判决书（2016）鲁09民终1352号上诉人（原审被告）泰安市天一角餐饮服务有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处马湾村。法定代表人曹新军，执行董事。委托代理人张伟，该公司经理。被上诉人（原审原告）泰安市空中果园超市有限公司，住所地泰安市岱岳区财兴街中段。法定代表人王洪娟，董事长。委托代理人林国雄，山东圣卓恒律师事务所律师。委托代理人孙宁国，山东圣卓恒律师事务所律师。上诉人泰安市天一角餐饮服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人泰安市天一角餐饮服务有限公司（以下简称天一角公司）的委托代理人张伟，被上诉人泰安市空中果园超市有限公司（以下简称空中果园超市）的委托代理人林国雄、孙宁国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告天一角公司为泰安市泰山区草原城餐饮服务有限公司（以下简称草原城公司）变更而来。2011年8月，原告与草原城公司达成了草原城公司承租原告位于泰安市岱岳区财兴街中段房屋的意向，同年10月被告预付原告租金200000元。2012年1月1日，原告与草原城公司签订房屋租赁协议三份，该三份协议主要约定：草原城公司承租原告位于泰安市岱岳区财兴街中段大楼一、二层部分，面积约1500平方米，租金按年度交纳，限每年起租前30天交纳，承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同收回房屋；三份租赁合同的租赁期限共15年，第一份合同约定的租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每平方米每年180元计算，第二份合同约定的租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，租金按每平方米每年200元计算，第三份合同约定的租赁期限为2022年1月1日至2026年12月31日，租金按每平方米每年220元计算。同日，原告又与草原城公司签订补充协议一份，约定：为支持草原城公司开业前装修投资改造，从2011年8月1日至2011年12月31日免收其租金；原告同意从双方签订合同的第二年起，如草原城公司每年不能实现300000元以上的净收入，原告同意按合同约定的90%收取租金，净利润超出300000元的，按合同约定交纳；租赁期限内，如草原城公司转租、转让、转借须经原告同意；草原城餐饮项目的营业楼梯及营业用门，由草原城公司装修，原告承担50%的租金；合同期满如不续租，草原城投入的不动产归原告所有。在合同签订当日，被告支付原告租金50000元，后又支付20000元。合同签订后，被告投资进行了装修、购买了酒店用品，在此经营饭店。2012年11月，被告支付原告租金200000元，此后再未支付租金。2013年1月21日被告工作人员张伟发给原告股东刘家桥手机短信一条，内容为：老刘哥，年前我是给不了你钱，现在和我要帐的打电话都打爆，过完年我资金回暖，我多预付你点。有困难你先应付着……。2013年12月10日原告向被告公司发出《缴纳2013年房屋租金通知书》，该通知书载明：按照双方合同约定，贵公司尚欠我公司房屋使用租金2013年为43000元，2014年租金为243000元，欠款总计286000元，请贵公司接到通知书之日起10日内一次性支付我公司，到期未付我公司将按双方合同约定执行。2014年3月6日，原告向草原城公司发出催交房租通知书，该通知书载明：截止2014年3月6日，你公司欠我方2013年度租金43000元，2014年度租金243000元，现通知你公司于2014年3月10日前交清，否则我公司将依据合同约定采取相应措施。被告收到该通知后，未按原告通知交纳房租。2014年3月11日，原告向草原城公司发出解除合同通知书，载明：你公司拖欠我方租金，我方已于2014年3月6日向你公司发函催交，但你公司在限定期限内未交清拖欠租金，已违反房屋租赁合同第二条的约定，现通知你公司，自2014年3月11日起双方签订的房屋租赁合同已解除，请你公司5日内腾空房屋并交清拖欠租金。次日，草原城公司收到通知并进行了回复，复函载明：我方没有违约行为，不同意解除房屋租赁合同；按照合同约定，你方应当及时提供权威部门的测量数据，但你方至今没有提供，我方享有抗辩权；请接到本函三日内向我方提供权部门的测量数据，以便确定房租数额，同时履行按照行业规则和法律规定你方应承担的义务。原告收到该复函后，于2014年3月17日向本院提起诉讼，请求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，被告腾退出承租房屋，支付原告2013年度租金43000元，2014年度租金59917.80元。庭审中，原告当庭撤回了要求被告腾退出承租房屋的诉讼请求。另查明，草原城公司2011年10月19日更名为天一角公司。再查明，2014年4月21日被告退出了涉案房屋的经营。涉案房屋已由原告另租他人。庭审中，被告反诉要求原告赔偿装修损失及设备损失共计3746597.55元及营业损失，因该反诉不属于原审法院管辖范围，原审法院未予准许，告知其可另行主张权利。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应全面履行。原告依约将房屋交付被告后，被告应按合同约定支付租金。本案中原、被告争议的焦点问题一是租赁合同的面积是建筑面积还是使用面积以及该面积数量。原告主张面积为1500平方米，为建筑面积，被告主张面积应为1200平方米左右，为使用面积。原审法院认为，关于租赁合同面积是建筑面积还是使用面积，根据我国房屋租、售的惯例，如当事人无明确约定该面积为使用面积的，否则均应按照建筑面积计算。被告主张应为使用面积，无法律依据，原审法院不予采纳。关于涉案房屋面积的数量，原、被告租赁合同中关于面积的约定为约1500平方米，每平方米每年180元，则2012年度的租金应为270000元，被告也实际按约定支付，且双方均未在合同中约定租金的计算以实际测量面积为准，据此可以认定，被告是按1500平方米的面积数向原告支付的租金，原告亦按1500平方米的面积数收取了被告的租金，故应认定为双方均认可被告承租面积为1500平方米。被告主张装修时发现面积为1200平方米左右，其后参照1300平方米缴纳了第四笔租金200000元，已经超付了租金，但与被告方工作人员张伟发给原告股东刘家桥的承认拖欠租金的短信内容相矛盾。庭审中，被告为证实其主张，申请对该租赁房屋面积进行测量，原审法院依法委托鉴定机构进行实地测量。因原、被告对房屋东侧的止点位置（从西往东量）有争议，原告主张争议面积约为65平方米，被告主张争议面积约300多平方米，导致鉴定无法进行，原审法院依法终止鉴定。被告主张其实际使用面积为1200平方米的抗辩意见始终无证据证实，故原审法院不予采信。本案中焦点问题二，被告是否构成违约，合同是否已经解除。根据补充协议的约定，被告承租的营业楼梯及营业用门由原告承担50%使用面积租金，庭审中，原告当庭陈述对该部分的面积不清楚，被告称营业楼梯面积为27平方米，营业用门面积128平方米，原告对被告的这一主张仅仅陈述实际小于这一面积而未提供证据证实，原审法院认定营业楼梯面积为27平方米，营业门厅面积128平方米。原告应负担该部分使用面积50%的租金，为13950元，其余部分租金由被告承担。则被告应承担租金面积为1422.50平方米，2012年租金为256050元，2013年租金为230445元，2014年租金为230445元。截至2013年12月，被告共计缴纳租金470000元，尚欠2013年租金16495元。根据房屋租赁合同约定，被告应在2013年12月1日前支付2014年度租金230445元，其未按约定支付，在原告2013年12月10日及2014年3月6日发出催交通知书后亦未缴纳，被告拖欠原告租金已超过一个月，根据租赁合同的约定，原告享有合同解除权，原告2014年3月11日向被告发出解除合同的通知书，被告于2014年3月12日收到，被告虽然立即向原告复函异议合同解除，但至今未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原告合同解除通知发生法律效力，该合同于2014年3月12日解除。补充协议系房屋租赁合同的从合同，应附随主合同同时解除。同时，原、被告签订的后两份标的物为同一房产的租赁合同，虽然尚未开始履行，但第一份合同的解除必然导致该两份合同无法履行，且涉案房屋原告已经另租给他人，继续履行合同也无事实上的可能，故原告合同解除的效力及于后两份合同，同时解除。焦点问题三，被告欠付租金数额。根据法庭调查，被告自2014年4月21日退出租赁房屋，根据房屋租赁合同及补充协议的约定，扣除原告应承担的营业楼梯及营业用门使用面积的50%外，截至到2014年4月21日，被告尚欠2013年租金16495元，2014年租金69449.18元，被告应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，第二百二十六条之规定，判决：一、确认原告泰安市空中果园超市有限公司与被告泰安市天一角餐饮服务有限公司2012年1月1日签订的房屋租赁合同三份及补充协议一份于2014年3月12日解除；二、被告泰安市天一角餐饮服务有限公司支付原告泰安市空中果园超市有限公司租金85944.18元，限自判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告泰安市空中果园超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2358元，被告负担1928元，原告负担430元。上诉人天一角公司不服原审判决上诉称，一、原审法院对租赁面积的数量的认定存在错误。原审法院对面积的鉴定因“止点”存在争议而终止，但该争议是因为被上诉人私自拆除原装修设施致使无法指认造成的，且原审法院以“2012年度上诉人按照27万交纳租金，认定双方认可承租面积为1500平方米”错误，合同中注明了面积“约”1500米，经上诉人实际测量应为1200平方米，上诉人2013年按1200米交纳的房租20万元，也可以依此认定为1200平方米；二、原审法院对上诉人是否违约，合同是否已经解除认定错误。被上诉人合同违约在先，上诉人自2012年交纳租金开始即索要发票，被上诉人始终未予开具，合同履行期间，上诉人投入巨资对承租房屋进行了装修，也没有拒绝履行合同义务，只是同意按照实际面积结算租金，且上诉人对被上诉人解除合同的通知提出异议，被上诉人因此提起诉讼，双方应以诉讼结果来确定，但被上诉人却单方终止履行并改变了租赁房屋的现状；三、原审法院未受理上诉人的反诉，明显适用法律不当，其以上诉人的反诉标的超出一审法院管辖范围为由不予受理是错误的，应当一并予以处理；四、一审程序违法，受地方政府干预明显。综上，原审法院认定事实和适用法律存在错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人空中果园超市辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人认为原审法院鉴定的止点存在争议，是被上诉人造成的无证据证实，恰恰是上诉人据不认可其承租范围内的止点而导致终止，从证据优势角度考虑，我方提交的证据足以证实涉案房屋面积为1500平方米。二、租赁合同中并未约定被上诉人必须开具正式发票，且开具发票属于合同的从给付义务。三、涉案租赁合同合法有效，双方应当严格履行，上诉人应该按合同约定支付租金。四、一审上诉人反诉属于侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，也不属于一审法院管辖范围，一审法院不予受理是正确的。五、一审程序合法有效，上诉人认为程序违法，受地方政府干预无证据证实。本院审理查明，上诉人提交岱岳区法院中止诉讼民事裁定书一份，证实粥店办事处与岱岳区法院串通一气，妨碍司法公正，侵害当事人权益。被上诉人质证称对该证据真实性没有异议，该裁定书是法院依据案件实际情况作出的，并无违法之处，更不能证实上诉人的主张，且该裁定书是在被上诉人第一次起诉时作出的，本次属于发回重审，第二次审理，该裁定书与发回重审认定的事实没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认，该裁定书是法院依据案件实际审理情况作出的程序性事项，与上诉人的证明目的没有关联性，不能证实其主张，本院对其证明效力不予认定。经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：一、涉案房屋租赁面积应如何认定；二、上诉人是否构成违约，合同是否已经解除；三、原审法院未受理上诉人的反诉是否恰当；四、原审法院审理程序是否违法。关于第一个焦点问题，涉案租赁合同约定面积约1500平方米，合同中也未约定租金以实际测量面积为准，且双方按合同约定的1500平方米就2012年度的租金已经履行完毕，原审法院认定涉案房屋租赁面积为1500平方米并无不当，本院予以支持。上诉人主张其承租房屋并装修时实际测量的面积为1200平方米，但其自承租房屋后至被上诉人解除合同前相当久的时间内，始终未向被上诉人提出异议，要求就租赁面积的合同条款进行变更或签订补充协议，虽然上诉人在原审时提出测量鉴定，但因双方就止点未达成一致导致鉴定终止，其始终未提供证据证实房屋租赁面积为1200平方米的主张，因此，对上诉人的该主张，本院不予支持。关于第二个焦点问题，根据房屋租赁合同约定，上诉人应在2013年12月1日前支付2014年度租金，在被上诉人两次发出催交通知书后，上诉人主张应按照实际测量面积结算租金，但其也未按照自己主张的房屋面积为1200平方米计算租金履行合同义务交纳租金，其已构成了违约，因此，对上诉人关于其不存在违约情形的主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未开具发票违约在先，因租赁合同中并无关于开具发票的约定，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。根据租赁合同的约定，被上诉人享有合同解除权，上诉人于2014年3月12日收到合同解除通知书，该合同解除通知发生法律效力，原审法院认定双方之间房屋租赁合同解除并无不当，本院予以支持。上诉人主张被上诉人在法院未确定合同解除效力前，单方终止履行并改变了租赁房屋的现状，对其造成了损失，其可以另行主张。关于第三个焦点问题，上诉人原审时提起的反诉属于损害赔偿，与本案不是同一法律关系，且超出了原审法院的管辖范围，原审法院不予受理并无不当，本院予以支持。关于第四个焦点问题，上诉人主张原审法院审理本案时受地方政府干预明显，但就其主张未提供充分证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉请求未提供充分证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2358元由上诉人泰安市天一角餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张广乾审判员　　李　腾审判员　　于永刚二〇一六年六月二十二日书记员　　张焕新来源：百度搜索“”