（2015）安民初字第6392号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-11-21

案件名称

郑连发与泉州市先河房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

惠安县人民法院

所属地区

惠安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑连发,泉州市先河房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省安溪县人民法院民事判决书（2015）安民初字第6392号原告郑连发，男，1965年4月15日出生，汉族，住安溪县。被告泉州市先河房地产开发有限公司，住泉州市丰泽区，组织机构代码证：66929978-8。法定代表人杨庆民，任该公司执行董事兼总经理。委托代理人庄幼梅，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告郑连发与被告泉州市先河房地产开发有限公司（以下简称先河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，经公开开庭进行了审理，原告郑连发、被告先河公司的委托代理人庄幼梅到庭参加诉讼。审理中，被告在答辩期间提出了管辖权异议，法院依法驳回异议。本案现已审理终结。原告郑连发诉称，2012年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买址在安溪县城厢镇建安大道建安片区“学府名门”第X号套房一套，价款人民币670000元。交房时间约定为2014年6月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。逾期交房违约，被告应按合同规定的该房产交付使用日期起至实际交付使用之日止的逾期天数，按照已付房款的日万分之一计算向买受人支付违约金。同时，出卖人应当在商品房交付使用60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，否则，如买受人不能在90天内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款670000元，但被告没有依照约定条件、时间交付房屋。直至2014年12月30日，被告才将房屋交付原告使用。同时，由于被告原因，致使在交房至今原告未能取得房屋权属证书。为此，被告已构成违约。请求1.判决被告支付原告逾期交房违约金12060元（按已付房款670000元的日万分之一计，自2014年7月1日起计至2014年12月30日止）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金12528元（按已付房款670000元的同期银行存款基准利率3.25%计算，自2015年4月1日起暂计至2015年6月30日为5369.2元，之后按此标准计至取得房屋权属证之日止）。被告先河公司辩称，按照合同约定，可予以延期交房的情形包括遇到重大技术问题、气候原因、六级以上大风或政府行为（禁止施工、交通管制、停水、停电）等，造成工程无法施工的，交房日期应予顺延；对原告逾期办证违约金的请求希望可以另案处理。经审理查明，2012年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买址在安溪县城厢镇建安大道建安片区“学府名门”第X号套房一套，价款人民币670000元。交房时间约定为2014年6月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告（出卖人）可据实予以延期的情形2、遇到重大技术问题、气候原因（昼夜降雨量≧10㎜），六级以上（含六级）大风、政府行为（禁止施工、交通管制、停水、停电）等，造成工程无法施工。约定逾期交房违约责任，被告应按合同规定的该房产交付使用日期起至实际交付使用之日止的逾期天数，按照已付房款的日万分之一计算向买受人支付违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，否则，如因出卖人（被告）原因，买受人不能在90天内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款利率向买受人（原告）支付违约金。合同签订后，原告支付房价款670000元，被告于2014年12月30日将房屋交付原告使用。原告至今未能取得房屋权属证书。致原告向本院提起诉讼。本案争议焦点是：1、逾期交房的日数是多少日？2、被告是否应支付原告逾期办证违约金？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1.原告郑连发居民身份证复印件、被告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告向被告购买址在安溪县城厢镇建安大道建安片区“学府名门”第X号套房一套，合同约定2014年6月30日前交房及交房后60天内被告应将办理权属风机需要出卖人提供的材料报产权登记机关备案办理产权证书的事实；3.《销售不动产统一发票》两张复印件各一份，证明原告依约向被告交付购房款的事实；4.安溪县“学府名门”房屋交房确认书复印件一份，证明直到2014年12月30日，被告才将房屋交付原告使用。本院认为，被告对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性都没有异议，予以确认。针对上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1.设备检修情况表复印件一份；证明2010年12月14日至2014年11月30日因安溪县供电有限责任公司设备检修实际停工4天；2.自来水检修情况表复印一份；证明2010年3月16日至2012年11月8日答辩人开发建设的商品房所在地地段因自来水检修实际停工11.5天；3.天气证明5张复印件各一份；2010年7月1日至2014年10月30日安溪县凤城站降雨量≥15毫米的日数为201天；4.安溪县环境保护局文件复印件一份、安溪县人民政府文件2份复印件各一份；2011年至2014年间，安溪县凤城地区因高考、中考禁止一切建筑施工作业，总计22天；5.天气证明；2011年12月14日至2014年10月31日6级以上瞬间极大风力有14天；6.安溪县城市建设监察大队出具的证明一份；2010年8月至2011年7月，因上级领导视察、县委县政府举办重大活动、防抗台风等原因，责令在建工程暂停户外施工8次，累计停工30天；7.安溪县城市建设监察大队出具的证明一份；2011年8月至2012年10月，因上级领导视察、县委县政府举办重大活动、防抗台风等原因，责令在建工程暂停户外施工11次，累计停工35天；8.安溪县城市建设监察大队出具的证明一份；2012年10月至2013年4月，因上级领导视察、县委县政府举办重大活动、防抗台风等原因，责令在建工程暂停户外施工4次，累计停工18天；9.安溪县建安片区建设领导小组出具的《关于学府名门交房后，暂时不能办理产权证的情况说明》复印件一份，证明被告无法交房、办证并非由于被告的原因。经庭审质证，被告对原告提供的4组证据无异议。原告对被告提供的上述9组证据，除证据4的真实性予以认可外，对其他证据的三性均有异议。为此，本院根据被告的申请，依法到行政执法局、安溪县气象局、安溪县自来水公司、安溪县供电有限责任公司、泉州气象信息服务中心等部门对被告提供的8组证据进行核实。经调查核实，除了安溪县城市建设监察大队出具的三份证明（被告提供的证据6、7、8）安溪县行政执法局不予认可外，被告提供的其他证据（被告提供的证据1、2、3、5）安溪县气象局、安溪县自来水公司、安溪县供电有限责任公司、泉州气象信息服务中心等部门均予以认可。对证据9，原告认为和本案无关。原、被告对本院的调查结果均无异议。针对第1个争议焦点逾期交房多少日？本院认为，原告提供的4组证据，因被告无异议，对其证据效力予以确认。被告提供的证据1系原被告签订合同之前发生的事项，与本案没有关联性，其证据效力不予确认；被告提供的证据2、3、5，因原被告对本院的调查结果无异议，其证据效力予以采纳；证据4系政府部门的文件，其证据效力予以采纳；证据6、7、8因安溪县行政执法局不予认可，对其证据效力也不予确认；证据9与本案没有关联性，不予采纳。证据2、3、4、5可以证明自2012年6月26日原被告签订合同之日至2014年6月30日合同约定应交房之日止，符合合同约定可以扣除的停水检修2天，中雨以上日数为93天，大风日数为7天，中、高考日数为10天，其中风、雨、高考三项事由交叉重复计算的共有9天应予扣除，故本案逾期交房可抵扣的日数为2＋93＋7＋10-9=103天。针对第2个争议焦点被告是否应支付原告逾期办证违约金？根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因被告原因，原告不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的银行同期存款利率向原告支付违约金。该约定明确被告应支付协助办证违约金至房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记为止。被告主张逾期办证的理由依据不足，要求另案处理不符合法律规定，本院均不予采纳。综上，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效。原被告均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定支付被告购房款，被告未能按约定如期将房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担支付逾期交房违约金的民事责任。据合同约定遇到气候原因等情形造成工程无法施工的，交房日期应予顺延，如前所述，本案逾期交房可顺延的日数为103天，自逾期交房时间2014年7月1日计至实际交房时间2014年12月30日，被告实际违约日数为183-103=80天，违约金为670000＊0.01%＊80=5360元，被告应支付给原告。原告诉讼请求的合法部分，本院予以支持。被告以公司经济困难为由要求减少违约金，因原告不同意，本院不予采纳。另逾期办证违约金自交房2014年12月30日后90日（即2015年3月30日）起算至被告向产权部门备案止，以每日按原告已付款银行同期存款利率支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告泉州市先河房地产开发有限公司应在判决生效后10日内支付原告郑连发的逾期交房违约金人民币5360元。二、被告泉州市先河房地产开发有限公司应支付原告郑连发逾期协助办证违约金；违约金以购房款670000元按照银行同期存款利率，自2015年3月30日起计至被告向产权部门备案止（具体数额按实际日数计算）；该违约金款项每逾期1年，原告可申请执行1次，未满1年按实际申请。三、驳回原告郑连发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费415元，由原告负担110元，被告负担305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审　判　长　　李婉红审　判　员　　陈桂树人民陪审员　　谢伟良二〇一六年六月二十二日书　记　员　　林玉琼附本案引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”