（2016）陕01民终3847号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-11-09

案件名称

徐某与刘某某租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘某某,徐某,郑某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2016)陕01民终3847号上诉人（原审被告，原审反诉原告）刘某某。委托代理人詹某某，某律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）徐某。委托代理人张某，某律师事务所律师。委托代理人倪某，某律师事务所实习律师。原审第三人郑某。上诉人刘某某因与被上诉人徐某及原审第三人郑某租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2014)新民初字第03302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某某的委托代理人詹某某、被上诉人徐某及其委托代理人张某、倪某到庭参加了诉讼。原审第三人郑某经本案合法传唤未到庭。本案现已审理终结。徐某于2014年11月25日向原审法院起诉称，2013年4月15日徐某、刘某某签订商铺租赁合同，约定由徐某承租刘某某位于某小区E区6号商铺。合同签订后，徐某依约向刘某某支付了该房屋一年租金316627.98元及押金52771.33元。后徐某为了经营需要，对房屋进行了装修。徐某租赁商铺用于经营网吧，在办理营业执照时，工商行政管理部门要求出具商用房的建设工程验收合格文件，为此徐某要求刘某某提供该房屋的消防验收合格手续，但刘某某迟迟不予提供，致使徐某无法经营。徐某曾诉至某法院要求刘某某提供消防验收证明，某法院以合同没有约定为由予以驳回。该案二审过程中，徐某也曾要求刘某某提交房屋的合法建造手续及消防验收手续，刘某某一直未提交。刘某某提供的房屋没有合法完善的建设手续，没有经过合法的消防验收，且刘某某未经徐某同意强行将房屋收回，故诉至法院，请求判令解除双方于2013年4月15日签订的商铺租赁合同，由刘某某返还徐某所付的租金316627.98元、保证金52771.33元，刘某某赔偿徐某装修损失150000元。刘某某辩称，第一本案涉及的租赁合同纠纷徐某已向某法院提起诉讼，业已经过两审终审判决，再次起诉违背了一事不再理的诉讼原则。第二刘某某已按约定将商铺交付徐某，徐某也已对商铺进行装修并占有使用，支付租金是其应当履行的合同义务，对商铺进行装修是其经营所需，徐某要求刘某某返还租金、赔偿装修损失没有事实依据。第三双方合同未约定徐某承租的商铺用于经营网吧，也没有约定刘某某需向徐某提交消防验收文件，徐某在办理营业执照过程中行政机关要求其提交相关文件与租赁合同无关，且徐某要求刘某某交付消防验收合格文件及支付违约金的诉讼请求已被市中院终审判决驳回，徐某以此为由要求返还租金、赔偿装修损失没有法律依据。第四徐某在第一年租期届满后，未按期支付第二年租金，违约在先，不存在刘某某强行收回房屋的客观事实，请求裁定驳回徐某的起诉或判决驳回徐某的诉请。反诉称2013年4月15日双方就本市某小区E区6号商铺签订租赁合同。该合同中对租期、租金等事项进行了约定，还约定徐某必须按照国家的有关规定合法经营，不在该房屋内从事任何违反国家法令、法规的事情，必须遵守《X省治安管理条例》和《消防管理条例》，且保证该房屋装修后符合消防安全条例等事项。该合同签订后，刘某某按约将该商铺交付给徐某，徐某支付了第一年租金和52771元保证金。徐某于第一年租期届满后，未按约支付第二年租金，刘某某多次催促，至2014年8月徐某仍未支付，故反诉要求徐某支付租金17590元。第三人郑某述称，2014年8月5日其与刘某某签订租赁合同。第三人承租后安装了网吧进门的玻璃门、吧台的马赛克瓷片、网线的水晶头、网吧的摄像头，该部分装修应从徐某主张的装修损失中剔除。徐某就刘某某反诉辩称，刘某某至今没有向徐某提供符合使用条件的房屋，存在严重的欺诈行为，刘某某要求支付租金没有事实和法律依据，请求驳回刘某某的反诉请求。原审法院经审理查明，2011年王某购买某公司位于某小区E区7号一至二层商业用房一处。2012年10月1日，刘某某与王某签订商铺租赁合同一份，约定由刘某某承租王某名下位于某小区E区7号商铺一间，租赁期限为2012年10月1日始至2021年1月15日止。后刘某某将上述某小区E区7号商铺中建筑面积453.33平米的部分（刘某某定为6号商铺）租与徐某，双方于2013年4月15日签订商铺租赁合同一份，约定租赁用途合法经营使用；租赁期限为五年零一个半月，自2013年4月15日起至2018年5月30日止；租金第一年至第二年每月为人民币58.20元/平方米，年租金计为316627.98元，第三年起每年月租金上调8%；租金按年支付，第一年租金在合同签订当日支付，以后每年租金须提前两个月的对应日支付（支付日）。同时合同还约定，为保障徐某全面履行合同，徐某应向刘某某支付房屋租赁保证金，金额为52771.33元。保证金用途为支付徐某拖欠的物业管理费、水电费等物业相关费用，支付合同期满后装修拆除、恢复原貌费用，支付因徐某经营管理问题给刘某某带来损失部分（不足部分可用剩余租金支付）；徐某必须按照国家的有关规定合法经营，不在该房屋内从事任何违反国家法令、法规的事情；必须遵守《X省治安管理条例》和《消防管理条例》，且保证该房屋装修后符合消防安全条例；若徐某因违反国家法律、法规而受到政府部门的处罚，徐某承担全部责任，并承担全部损失，刘某某有权终止合同并不作任何赔偿。合同签订后，刘某某按约向徐某交付房屋，徐某也按约向刘某某支付了保证金52771元及房屋租金316627.98元。合同签订后，徐某对承租房屋进行了装修。王某对刘某某的转租、分租行为没有异议。2013年11月，徐某因刘某某无法提供承租房屋相关消防验收合格手续无法办理营业执照诉至法院，请求判令刘某某履行合同附随义务，交付消防验收合格文件并承担违约金3万元。西安市新城区人民法院于2014年6月3日作出（2013）新民太初字第00113号民事判决书，判决驳回徐某的诉讼请求。徐某不服该判决，上诉于西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2014年11月6日作出（2014）西中民一终字第00928号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年5月30日徐某、刘某某所签租赁合同第一年租期届满。2014年6月10日，刘某某通知徐某交纳第二年租金，内容为：“徐某先生：根据您和我所签的某小区安置小区《商铺租赁合同》，本应于2014年4月15日前，付清下一年度租金，但至今还未支付，请您接到通知后于本月15日前结清，特此通知。”徐某签收该通知后，未向刘某某提出解除合同，也未按约交纳第二年的房租。后刘某某重新招租。2014年8月5日，刘某某与第三人签订房屋租赁合同一份，约定由刘某某将本案徐某曾承租的房屋，建筑面积455.33平方米（含公摊面积）租与第三人；房屋状况：该房屋属某小区安置小区城改项目建设房屋；装修状况：精装修（包括房间、卫生间灯具、门窗、水电等装饰安装设施以及空调5台），以现状为准；租赁期限六年，自2014年8月20日始至2020年8月19日止；刘某某移交房屋为精装修房屋并附带部分家具设施，在移交时，第三人向甲方一次性承担装修费用20万元。2014年8月15日，刘某某将上述房屋交付第三人，第三人实际支付刘某某装修费用8万元。徐某因与刘某某协商赔偿未果，遂诉至法院。庭审中，法院根据徐某申请，经西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限责任公司对上述房屋的装修价值进行评估。2015年7月16日，陕西天任资产评估有限责任公司作出陕天任司评报字（2015）第0031号《资产评估报告》，涉案房屋装修重置成本198804元。其中吧台评估价值3112元（包括第三人在吧台贴瓷片的工费、材料费）、水晶头评估价值120元。徐某因此缴纳评估费。涉案房屋为西安市新城区城中村改造安置房屋。庭审中刘某某向法院提交了该涉案房屋的建设用地规划许可证复印件，徐某质证认为该证据并非原件，且与本案无关。截止徐某本次起诉前已将承租商铺内的灭火器、应急灯、应急标示取出搬走。原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐某、刘某某签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，业已经两审终审判决认定，该合同应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，徐某按约支付了一年的租金及租赁保证金，刘某某按约交付了商铺。鉴于徐某于2014年6月后再未继续履行合同，且刘某某在通知徐某交纳第二年房租未果后已另行将商铺租与第三人，该租赁合同已经无法继续履行，故徐某要求解除双方所签租赁合同，予以支持。刘某某将徐某装修后的商铺租赁给第三人，并约定第三人承担装修费用20万元，因刘某某已享受徐某装修后的添附利益，且徐某主张装修损失15万元未超过扣除第三人装修后的余额，故徐某要求刘某某赔偿装修损失15万元，予以支持。徐某与刘某某签订租赁合同时，未审慎注意其用承租商铺开办网吧的必备手续及经营风险，在无法继续经营的情况下，也未及时采取措施避免损失进一步扩大，其对扩大损失部分应承担相应责任。徐某要求刘某某返还其所付一年租金316627.98元，不予支持。徐某于第一年租期届满后，经刘某某催要租金后，既未要求与刘某某解除合同，亦未按约交纳租金。故刘某某反诉要求徐某支付2014年6月至2014年8月15日期间的租金，予以支持。至于刘某某反诉主张的2014年8月16日至2014年9月19日期间的租金，依据不足，不予认定。保证金一节，根据双方约定的保证金用途，徐某所交的保证金应在2014年6月至2014年8月15日期间徐某应付租金中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决：一、原告徐某与被告刘某某于2013年4月15日签订的商铺租赁合同予以解除。二、被告刘某某于本判决生效后十日内赔偿原告徐某装修损失150000元。三、原告徐某于本判决生效后十日内支付被告刘某某租金65959.5元，扣除被告刘某某应返还原告徐某的租赁保证金52771元，原告徐某实际应支付被告刘某某租金13188.5元。第二、三项折抵后，被告刘某某实际应支付原告徐某人民币136811.5元。四、驳回原告徐某其余诉讼请求。五、驳回被告刘某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10588元、评估费2000元，由原告徐某承担7174元，被告刘某某承担5414元（徐某预交诉讼费10468元，刘某某预交反诉费120元、评估费2000元，在履行判决同时刘某某直付徐某3294元）。宣判后，刘某某不服上述判决，向本院提起上诉称，尽管其同意解除租赁合同，但是合同解除是徐某根本违约导致的，其并没有任何违约责任。因此，一审判决其赔偿徐某全部装修损失没有事实，适用法律不当。徐某装修所承租的商铺并未征得其的同意，其也未同意利用其装修成果，因此也不存在享受徐某装修后的添附利益。即使其同意徐某装饰装修，也同意利用其装修成果，依法也不承担赔偿责任，而是适当补偿。请求撤销原判第二项、第三项，改判其不承担徐某装修损失；一、二审诉讼费、评估费均由徐某承担。徐某辩称，刘某某未能向其提供符合约定用途的房屋，该房屋没有消防合格验收手续等合法手续，不能进行合法经营活动，导致其在租赁房屋期间未能办理营业执照，从而一直没有营业，造成巨额损失。其在花费了30余万元的房屋租赁费用和15万元的装修费用之后，房屋白白空置了1年，未能产生任何营业收入，刘某某的行为导致合同无法履行，构成了对合同的根本违约。而刘某某在未告知其的情况下，强行进入该房屋并重新出租给第三人。在与第三人签订的房屋租赁合同中明确约定第三人向刘某某一次性支付装修费用20万元。刘某某已经利用了其的装修成果，且由于其从未开张营业，所有装修成果不存在折旧问题，刘某某应当全额返还其的装修成本。请求驳回刘某某的上诉。原审第三人郑某未做陈述，亦未提交书面陈述意见。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”2013年4月15日徐某与刘某某签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同签订后，徐某按约支付了一年的租金及租赁保证金，刘某某按约交付了商铺。因徐某于2014年6月后再未继续履行合同，刘某某在通知徐某交纳第二年房租未果后已另行将商铺租与第三人，该租赁合同已经无法继续履行，现徐某要求解除双方所签租赁合同，本院应予支持。刘某某将徐某装修后的商铺租赁给第三人，并约定第三人承担装修费用20万元，因刘某某已享受徐某装修后的添附利益，故徐某要求刘某某赔偿装修损失15万元的主张，本院予以支持。综上，刘某某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3300元由刘某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　平审　判　员　　李　涛代理审判员　　秦燕燕二〇一六年六月二十二日书　记　员　　李　艳关注公众号“”