（2016）粤09民终643号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
高州市商贸公有资产经营公司与罗远群房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗远群,高州市商贸公有资产经营公司,郭万蛟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终643号上诉人（原审被告）罗远群，女，汉族，1979年3月28日出生，住高州市。诉讼代理人何杰，男，汉族，1979年11月5日出生，住高州市，系罗远群的丈夫。诉讼代理人周才，高州市古丁镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）高州市商贸公有资产经营公司，住所地：高州市潘州中路217号。法定代表人李平刚，总经理。诉讼代理人邓汉成，男，汉族，1970年4月6日出生，住高州市，系高州市人民政府法制局干部。原审第三人郭万蛟，男，汉族，1970年5月26日出生，住广西桂平市。上诉人罗远群因与被上诉人高州市商贸公有资产经营公司（以下简称商贸公有公司）、原审第三人郭万蛟房屋租赁合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2015）茂高法民三初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、租赁的商铺位于高州市潘州中路217号甲方办公楼底层第2号铺位（参见附件：“商铺图”）。租赁期从2014年1月16日起至2017年1月15日止，共叁周年；租金为1220元／月，租金缴交办法为原则上“先交租金后用铺”，并按季度交租——即在租期内每三个周月的第一个周月前10天内一次性付清该三个周月的全部租金叁仟陆佰陆拾元整（￥3660元／3个周月）给原告。二、原告的权利义务：租赁期满或合同终止，无偿收回所租赁的商铺及其固定附着物。被告的权利义务：负责商铺设施（包括门、窗、水电设施等）的维修及其费用，如装修商铺，自负费用，在租赁期满或合同终止后把商铺完好交回给原告，不得恶意损坏；主动依时足额缴交租金、维护费和所使用的水、电费（如使用原告水电设施，水电费按月交给原告财会）；不得将承租商铺抵押、担保，原则上不得转租，但在承租半年后，如当确认是因为经营困难而需要转租的，必须事先与原告协商，并且经书面同意，在确保全面履行本合同的情况下可转租；租赁期满或合同终止，如被告不能续租本商铺，必须最迟在合同终止日无条件自行搬离商铺，无偿把商铺及其固定附着物完好交给原告，否则，逾期每天付违约占用费用伍佰元（￥500元／天）给原告，并任由原告强制处理。三、如被告逾期不交清应付租金、维护费和水电费，则由原告按应交租费、水电费逾期每天加收3%的违约金，逾期一个月原告有权随时终止合同，追讨欠款，并按被告违约论处。2013年10月29日，原、被告签订《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》，双方约定：被告除缴租外，还同意在租赁期内缴付原告一定数额的办公楼、商铺管理维护和基建维修费等费用。缴费标准为1800元／月，与租金交纳办法同步执行——即被告在租期内每三个周月的第一周月前10天内一次性付清该三个周月的全部应付费伍仟肆佰元整（￥5400元／3周月）给原告。被告不按规定依时缴足上述款项，则作为被告违约，原告有权随时终止双方所签订的商铺租赁合同，收回商铺，并追究被告在租赁合同中规定应承担的责任。2015年6月16日被告将上述商铺进行了转租，第三人为该转租合同的承租人。原、被告签订合同后，被告已经缴付清2015年6月底之前的水电费、租金、商铺管理维护费、基建维修费等所有费用。转租后，商铺为第三人使用占有。从2015年7月起，被告没有再缴交上述费用给原告。被告拖欠原告自2015年7月16日至2015年10月15日的三个月商铺租金、商铺管理维护费、基建维修费共计9060元（租金1220元／月×3个月＋维护、维修费1800元／月×3个月=9060元）。计至2015年11月13日，被告拖欠水费193.2元（2015年7月9日至2015年11月13日用水量58立方米×3.22元／立方米＋公共分摊6.44元=193.2元）、拖欠电费734.4元（2015年7月9日至2015年11月13日用电量873.8度×0.8386元／度＋公共分摊1.68元=734.4元），水电费合计927.65元。以上费用合计9987.65元（9060元＋927.65元）。被告拖欠原告的上述费用后，原告于2015年10月15日向被告发出《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》，其根据签订的合同第五条第4款规定，决定从本月16日起终止双方签订的合同，要求被告最迟于本月18日前将所租赁商铺交回及缴清所欠费用；并于2015年10月21日向被告发出《关于搬离非固定设施交回商铺的通知》，其根据双方签订的合同第五条第9款规定，要求被告及时交回商铺，逾期的支付占用费500元／天。上述两个通知被告已经收到，并没有履行通知中的义务。被告收到上述通知后，分别于2015年10月15日和2015年10月21日将上述通知修改用户名称后发给第三人，通知的正文内容基本一样。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当按照与原告签订的合同约定内容，支付拖欠的自2015年7月16日起至2015年10月15日的商铺租金、商铺管理维护费、基建维修费合计9060元及2015年7月9日至2015年11月13日的水电费927.65元，上述两项费用合计9987.65元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定及双方签订的《商铺租赁合同》第六条第3点的约定：“如乙方逾期不交清应付租金和水电费，逾期一个月甲方有权随时终止合同”，由于被告三个月没有交租金和水电费，已构成违约，所以原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因为原告于2015年10月15日向被告发出《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》，通知其于本月16日终止合同，被告已于当天收到该通知，所以原告与被告签订的《商铺租赁合同》和《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》应于2015年10月15日解除。因原告主张2015年10月16日解除合同，是其自行处分权利的行为，应予准许，故原、被告签订的上述合同于2015年10月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定及《商铺租赁合同》第五条第9点“合同终止，乙方必须最迟在合同终止日无条件自行搬离，无偿把商铺及固定附着物完好交回给原告，否则，逾期付违约占用费500元／天给原告”的约定，被告应在合同解除日当天完成搬离，从合同解除之日起计算店铺占用费，但本院认为原告应当在合同解除之日前提前通知被告，让其从收到通知起到合同解除日之间有合理期限可以在合同解除日进行搬离才合理。依照《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》和《关于搬离非固定设施交回商铺的通知》要求，合同解除日为2015年10月16日，原告要求被告在10月18日搬离，已有二天的搬离时间，并主张自2015年10月19日起计算占用费，是原告自行处分权利的行为，应予以准许；另外，每天收取500元的占用费过高，应参照承租费用酌情计算为100元／天【（租金1200元／月＋维护、维修费1800元／月）÷30天】才合理。故被告应在合同解除之日起两日内即2015年10月18日前搬离原告位于高州市潘州中路217号办公楼底层第2号铺位，把该商铺完好交回给原告；并自2015年10月19日起每天支付100元商铺占用费给原告直至被告交回商铺之日止。对于被告与第三人的合同纠纷，与本案不属同一法律关系，由其另行解决，本案不作处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告高州市商贸公有资产经营公司与被告罗远群于2013年10月26日和2013年10月9日分别签订的《商铺租赁合同》和《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》于2015年10月16日解除。二、被告罗远群于判决生效后十天内支付拖欠的商铺租金、商铺管理维护、基建维修费和水、电费用共计9987.65元给原告高州市商贸公有资产经营公司。三、被告罗远群应在合同解除两天内（2015年10月16日至2015年10月18日）搬离原告位于高州市潘州中路217号办公楼底层第2号铺位，把该商铺完好交回给原告高州市商贸公有资产经营公司。四、被告罗远群自2015年10月19日起支付100元／天商铺占用费给原告高州市商贸公有资产经营公司直至被告罗远群交回商铺之日止。五、驳回原告高州市商贸公有资产经营公司的其他诉讼请求。案件受理费208元，由被告罗远群承担。该案件受理费已由原告高州市商贸公有资产经营公司预交，本院不作退还，由被告罗远群在履行判决义务时一并迳付给原告高州市商贸公有资产经营公司。上诉人罗远群不服原审判决，向本院提出上诉称：一、罗远群与商贸公有公司不存在着实质的商铺租赁合同关系，涉案商铺是转租法律关系，所有租金的一切费用应由事实经营者郭万蛟承担。只有这样判决才解决问题，所以一审判决错误。罗远群将涉案商铺转租给郭万蛟、曾瑞琼夫妻得到商贸公有公司同意，商贸公有公司于2015年6月25日出具的证明证实，符合罗远群与商贸公有公司签订的《商铺租赁合同》第五条第7款的约定，罗远群与商贸公有公司不存在着实质的商铺租赁合同关系，只有郭万蛟才与商贸公有公司存在着实质的商铺租赁关系，而郭万蛟占用商铺经营，从未缴交租金、管理维护费、基建维修费和水、电费等。二、原审判决认定事实不清。涉案商铺的租赁者是郭万蛟和曾瑞琼夫妻，经商贸公有公司同意，是实际租赁者和经营者，原审判决认定罗远群是租赁者错误。郭万蛟是涉案商铺的承租人、事实经营者，现在商铺关着门，商铺内全是郭万蛟、曾瑞琼夫妻做生意的物品，罗远群不可能搬离商铺。原审判决要罗远群作为承担人极其错误，也不可能解决商铺合同纠纷。现在是郭万蛟恶意占用商铺且不交任何费用。三、原审法院未查清罗远群已向郭万蛟发出了解除合同和交回商铺的通知等事实，而造成错误判决。且原审判决是不可能解决此案实质性问题的判决，是错误判决，应合并审理，才是正确的判决。请求：1、撤销原判，改判由郭万蛟支付拖欠的商铺租金、商铺管理维护费、基建维修费和水、电费用共计9987.65元给商贸公有公司。2、改判由郭万蛟搬离商贸公有公司位于高州市潘州中路217号办公楼底层第2号铺位，把该商铺完好交回给商贸公有公司。3、改判由郭万蛟自2015年10月19日起支付100元／天商铺占用费给商贸公有公司，直至郭万蛟交回商铺之日止。4、解除罗远群与郭万蛟、曾瑞琼夫妇于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》。5、本案一、二审案件受理费由郭万蛟承担。被上诉人商贸公有公司答辩称：一、罗远群上诉请求解除其与郭万蛟签订的《商铺租赁合同》，属二审新增加的诉讼请求，依法不属二审审查的范围。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定，二审只能围绕一审的诉讼请求进行审理，对罗远群在二审新增加诉讼请求的，只能调解，调解不成的，告知罗远群另行起诉。二、原审判决认定事实清楚，证据确凿。罗远群自2015年7月16日起至今，拒交应付的租金和水、电费。由于多次催收无效，商贸公有公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项及双方签订的《商铺租赁合同》第六条第2点的约定，向罗远群发出《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》，要求罗远群交回商铺，并缴清应付的租金和水电费。三、商贸公有公司与郭万蛟之间没有任何协约和经济关系；罗远群与郭万蛟签订的《商铺租赁合同》是他们之间的事情，与商贸公有公司无关。四、商贸公有公司与罗远群是有效合同的租赁双方，按《中华人民共和国合同法》有关规定，罗远群必须全面履行合同约定的所有义务与责任。五、2015年6月25日的《证明》是罗远群的丈夫何杰利用担任商贸公有公司办公室负责人，掌管商贸公有公司公章的便利，未经商贸公有公司同意及授权私自出具的，不是商贸公有公司的真实意思表示。六、罗远群请求改判其对商贸公有公司应履行的合同义务由郭万蛟履行，即主张合同权利义务的概括转让，这明显与事实和法理相悖。《商铺租赁合同》、《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》，只约定商贸公有公司与罗远群之间的权利义务关系，与郭万蛟毫无关联，罗远群与郭万蛟于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》，只约定罗远群与郭万蛟之间的权利义务关系，与商贸公有公司无关。而本案明显存在两份独立合同，每份合同的当事人和合同的权利义务各不相同，故不构成合同权利义务关系概括转让。原审第三人郭万蛟陈述称：罗远群隐瞒事实，在与罗远群签订《商铺租赁合同》之前，罗远群出具的合同是商贸公有公司作为出租方的合同，但在实际签订合同时出租方却是罗远群。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点有：一、原审判决判令罗远群向商贸公有公司支付租金和水电费，并判令罗远群搬离商铺是否正确；二、本案应否与罗远群与郭万蛟之间的租赁合同纠纷一并审理。一、关于原审判决判令罗远群向商贸公有公司支付租金和水电费，并判令罗远群搬离商铺是否正确的问题。商贸公有公司分别于2013年10月26日及同月29日与罗远群签订了《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》，将涉案的商铺出租给罗远群使用。该《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，故本院认定罗远群与商贸公有公司之间存在合法的租赁合同关系。虽然罗远群在取得涉案商铺的使用权后，又与郭万蛟签订《商铺租赁合同》，将涉案的商铺转租给郭万蛟使用，但本案中商贸公有公司仅是依据其与罗远群签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》起诉罗远群，根据合同相对性的原则，商贸公有公司之间与郭万蛟之间并不存在合同关系，郭万蛟也不是商贸公有公司与罗远群签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》的当事人，因此，原审判决根据商贸公有公司与罗远群签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》的约定，认定罗远群违约，并判令罗远群支付租金和水电费及搬离商铺合法正确，本院予以维持。罗远群上诉称因其已经将涉案的商铺转让给郭万蛟，故应当判令郭万蛟向商贸公有公司支付租金和水电费及交回商铺没有法律依据，本院予以驳回。二、关于本案应否与罗远群与郭万蛟之间的租赁合同纠纷一并审理的问题。虽然罗远群与郭万蛟签订《商铺租赁合同》，将涉案的商铺转租给郭万蛟使用，但根据合同相对性原则，罗远群与郭万蛟之间的合同纠纷与本案不是同一法律关系，故罗远群提出本案应当与其与郭万蛟之间的租赁合同纠纷一并审理没有法律依据，本院予以驳回。至于罗远群上诉请求解除其与郭万蛟、曾瑞琼夫妇于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》，因其在一审期间并未提出该反诉请求，而在本院审理期间，郭万蛟并不同意与罗远群进行调解，且罗远群的该诉讼请求与本案不是同一法律关系，故本院不予审理，罗远群可另循法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元（上诉人罗远群已预交），由上诉人罗远群负担。本判决为终审判决。审判长 江剑兵审判员 陈朝通审判员 陈春何二〇一六年六月二十二日书记员 梁 哲速录员 陈 颖广东省茂名市中级人民法院民事判决书（2016）粤09民终643号上诉人（原审被告）罗远群，女，汉族，1979年3月28日出生，住高州市。诉讼代理人何杰，男，汉族，1979年11月5日出生，住高州市，系罗远群的丈夫。诉讼代理人周才，高州市古丁镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）高州市商贸公有资产经营公司，住所地：高州市潘州中路217号。法定代表人李平刚，总经理。诉讼代理人邓汉成，男，汉族，1970年4月6日出生，住高州市，系高州市人民政府法制局干部。原审第三人郭万蛟，男，汉族，1970年5月26日出生，住广西桂平市。上诉人罗远群因与被上诉人高州市商贸公有资产经营公司、原审第三人郭万蛟房屋租赁合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2015）茂高法民三初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、租赁的商铺位于高州市潘州中路217号甲方办公楼底层第2号铺位（参见附件：“商铺图”）。租赁期从2014年1月16日起至2017年1月15日止，共叁周年；租金为1220元／月，租金缴交办法为原则上“先交租金后用铺”，并按季度交租——即在租期内每三个周月的第一个周月前10天内一次性付清该三个周月的全部租金叁仟陆佰陆拾元整（￥3660元／3个周月）给原告。二、原告的权利义务：租赁期满或合同终止，无偿收回所租赁的商铺及其固定附着物。被告的权利义务：负责商铺设施（包括门、窗、水电设施等）的维修及其费用，如装修商铺，自负费用，在租赁期满或合同终止后把商铺完好交回给原告，不得恶意损坏；主动依时足额缴交租金、维护费和所使用的水、电费（如使用原告水电设施，水电费按月交给原告财会）；不得将承租商铺抵押、担保，原则上不得转租，但在承租半年后，如当确认是因为经营困难而需要转租的，必须事先与原告协商，并且经书面同意，在确保全面履行本合同的情况下可转租；租赁期满或合同终止，如被告不能续租本商铺，必须最迟在合同终止日无条件自行搬离商铺，无偿把商铺及其固定附着物完好交给原告，否则，逾期每天付违约占用费用伍佰元（￥500元／天）给原告，并任由原告强制处理。三、如被告逾期不交清应付租金、维护费和水电费，则由原告按应交租费、水电费逾期每天加收3%的违约金，逾期一个月原告有权随时终止合同，追讨欠款，并按被告违约论处。2013年10月29日，原、被告签订《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》，双方约定：被告除缴租外，还同意在租赁期内缴付原告一定数额的办公楼、商铺管理维护和基建维修费等费用。缴费标准为1800元／月，与租金交纳办法同步执行——即被告在租期内每三个周月的第一周月前10天内一次性付清该三个周月的全部应付费伍仟肆佰元整（￥5400元／3周月）给原告。被告不按规定依时缴足上述款项，则作为被告违约，原告有权随时终止双方所签订的商铺租赁合同，收回商铺，并追究被告在租赁合同中规定应承担的责任。2015年6月16日被告将上述商铺进行了转租，第三人为该转租合同的承租人。原、被告签订合同后，被告已经缴付清2015年6月底之前的水电费、租金、商铺管理维护费、基建维修费等所有费用。转租后，商铺为第三人使用占有。从2015年7月起，被告没有再缴交上述费用给原告。被告拖欠原告自2015年7月16日至2015年10月15日的三个月商铺租金、商铺管理维护费、基建维修费共计9060元（租金1220元／月×3个月＋维护、维修费1800元／月×3个月=9060元）。计至2015年11月13日，被告拖欠水费193.2元（2015年7月9日至2015年11月13日用水量58立方米×3.22元／立方米＋公共分摊6.44元=193.2元）、拖欠电费734.4元（2015年7月9日至2015年11月13日用电量873.8度×0.8386元／度＋公共分摊1.68元=734.4元），水电费合计927.65元。以上费用合计9987.65元（9060元＋927.65元）。被告拖欠原告的上述费用后，原告于2015年10月15日向被告发出《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》，其根据签订的合同第五条第4款规定，决定从本月16日起终止双方签订的合同，要求被告最迟于本月18日前将所租赁商铺交回及缴清所欠费用；并于2015年10月21日向被告发出《关于搬离非固定设施交回商铺的通知》，其根据双方签订的合同第五条第9款规定，要求被告及时交回商铺，逾期的支付占用费500元／天。上述两个通知被告已经收到，并没有履行通知中的义务。被告收到上述通知后，分别于2015年10月15日和2015年10月21日将上述通知修改用户名称后发给第三人，通知的正文内容基本一样。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当按照与原告签订的合同约定内容，支付拖欠的自2015年7月16日起至2015年10月15日的商铺租金、商铺管理维护费、基建维修费合计9060元及2015年7月9日至2015年11月13日的水电费927.65元，上述两项费用合计9987.65元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定及双方签订的《商铺租赁合同》第六条第3点的约定：“如乙方逾期不交清应付租金和水电费，逾期一个月甲方有权随时终止合同”，由于被告三个月没有交租金和水电费，已构成违约，所以原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因为原告于2015年10月15日向被告发出《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》，通知其于本月16日终止合同，被告已于当天收到该通知，所以原告与被告签订的《商铺租赁合同》和《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》应于2015年10月15日解除。因原告主张2015年10月16日解除合同，是其自行处分权利的行为，应予准许，故原、被告签订的上述合同于2015年10月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定及《商铺租赁合同》第五条第9点“合同终止，乙方必须最迟在合同终止日无条件自行搬离，无偿把商铺及固定附着物完好交回给原告，否则，逾期付违约占用费500元／天给原告”的约定，被告应在合同解除日当天完成搬离，从合同解除之日起计算店铺占用费，但本院认为原告应当在合同解除之日前提前通知被告，让其从收到通知起到合同解除日间有合理期限可以在合同解除日进行搬离才合理。依照《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》和《关于搬离非固定设施交回商铺的通知》要求，合同解除日为2015年10月16日，原告要求被告在10月18日搬离，已有二天的搬离时间，并主张自2015年10月19日起计算占用费，是原告自行处分权利的行为，应予以准许；另外，每天收取500元的占用费过高，应参照承租费用酌情计算为100元／天【（租金1200元／月＋维护、维修费1800元／月）÷30天】才合理。故被告应合同解除之日起两日内即2015年10月18日前搬离原告位于高州市潘州中路217号办公楼底层第2号铺位，把该商铺完好交回给原告；并自2015年10月19日起每天支付100元商铺占用费给原告直至被告交回商铺之日止。对于被告与第三人的合同纠纷，与本案不属同一法律关系，由其另行解决，本案不作处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告高州市商贸公有资产经营公司与被告罗远群于2013年10月26日和2013年10月9日分别签订的《商铺租赁合同》和《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》于2015年10月16日解除。二、被告罗远群于判决生效后十天内支付拖欠的商铺租金、商铺管理维护、基建维修费和水、电费用共计9987.65元给原告高州市商贸公有资产经营公司。三、被告罗远群应在合同解除两天内（2015年10月16日至2015年10月18日）搬离原告位于高州市潘州中路217号办公楼底层第2号铺位，把该商铺完好交回给原告高州市商贸公有资产经营公司。四、被告罗远群自2015年10月19日起支付100元／天商铺占用费给原告高州市商贸公有资产经营公司直至被告罗远群交回商铺之日止。五、驳回原告高州市商贸公有资产经营公司的其他诉讼请求。案件受理费208元，由被告罗远群承担。该案件受理费已由原告高州市商贸公有资产经营公司预交，本院不作退还，由被告罗远群在履行判决义务时一并迳付给原告高州市商贸公有资产经营公司。上诉人罗远群不服原审判决，向本院提出上诉称：一、罗远群与高州市商贸公有资产经营公司不存在着实质的商铺租赁合同关系，涉案商铺是转租法律关系，所有租金的一切费用应由事实经营者郭万蛟承担。只有这样判决才解决问题，所以一审判决错误。罗远群将涉案商铺转让给郭万蛟、曾瑞琼夫妻是得到高州市商贸公有资产经营公司同意，有高州市商贸公有资产经营公司于2015年6月25日出具的证明证实，符合罗远群与高州市商贸公有资产经营公司签订的《商铺租赁合同》第五条第7款“……但在承租半年后，如当确认是因为经营困难而需要转租的，必须事先与甲方协商，并且经书面同意，在确保全面履行本合同的情况下可转租”。故罗远群与高州市商贸公有资产经营公司不存在着实质的商铺租赁合同关系，只有郭万蛟才与高州市商贸公有资产经营公司存在着实质的商铺租赁关系，而郭万蛟占用商铺经营，从未缴交租金、管理维护费、基建维修费和水、电费等。二、原审判决认定事实不清。涉案商铺的租赁者是郭万蛟和曾瑞琼夫妻，是经高州市商贸公有资产经营公司同意，是实际租赁者和经营者，原审判决认定罗远群是租赁者错误的。应合并判决，才是正确判决。郭万蛟是涉案商铺的承租人、事实经营者，现在商铺关着门，商铺内全是郭万蛟、曾瑞琼夫妻做生意的物品，罗远群不可能搬离商铺。原审判决要罗远群作为承担人是极其错误的，也不可能解决商铺合同纠纷的。现在正是郭万蛟恶意占用商铺且不交任何费用！2015年7月15日高州市商贸公有资产经营公司的《证明》，更可证实高州市商贸公有资产经营公司同意罗远群转租涉案商铺给郭万蛟，因此，实际承租人是郭万蛟夫妻三、原审法院未查清罗远群已向郭万蛟发出了解除合同和交回商铺的通知等事实，而造成错误判决，同时，该判决是不可能解决此案实质性问题的判决，是错误判决。应合并审理，才是正确的判决。请求：1、撤销原判，改判由郭万蛟支付拖欠的商铺租金、商铺管理维护费、基建维修费和水、电费用共计9987.65元给高州市商贸公有资产经营公司。2、改判由郭万蛟搬离高州市商贸公有资产经营公司位于高州市潘州中路217号办公楼底层第2号铺位，把该商铺完好交回给高州市商贸公有资产经营公司。3、改判由郭万蛟自2015年10月19日起支付100元／天商铺占用费给高州市商贸公有资产经营公司，直至郭万蛟交回商铺之日止。4、解除罗远群与郭万蛟和曾瑞琼夫妇于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》。5、本案一、二审案件受理费由郭万蛟承担。被上诉人高州市商贸公有资产经营公司答辩称：一、罗远群上诉请求解除其与郭万蛟签订的《商铺租赁合同》，属二审新增加的诉讼请求，依法不属二审审查的范围。罗远群请求解除其与郭万蛟于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》属于新增诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事纠纷法﹥的解释》第三百二十八条的规定，二审只能围绕一审的诉讼请求进行审理，对罗远群在二审新增加诉讼请求的，只能调解，调解不成的，告知罗远群另行起诉。二、原审判决认定事实清楚，证据确凿。罗远群自2015年7月16日起至今，拒交应付的租金和水、电费。由于多次催收无效，高州市商贸公有资产经营公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项及双方签订的《商铺租赁合同》第六条第2点的约定，向罗远群发出《关于终止﹤商铺租赁合同﹥的通知》，要求罗远群交回商铺，并缴清应付的租金和水电费。三、高州市商贸公有资产经营公司与郭万蛟没有任何协约和经济关系；罗远群与郭万蛟签订的《商铺租赁合同》是他们之间的事情，与高州市商贸公有资产经营公司无关。四、高州市商贸公有资产经营公司与罗远群是有效合同的租赁双方，按《中华人民共和国合同法》有关规定，罗远群必须全面履行合同约定的所有义务与责任。五、2015年6月25日的《证明》是罗远群的丈夫何杰担任高州市商贸公有资产经营公司办公室负责人期间，利用掌管高州市商贸公有资产经营公司公章的职务便利，未经高州市商贸公有资产经营公司同意及授权的私自违规行为。该份《证明》不是高州市商贸公有资产经营公司公司的真实意思表示。六、罗远群请求改判其对高州市商贸公有资产经营公司应履行的合同义务由郭万蛟履行，即主张合同权利义务的概括转让。这明显与事实法理相悖。《商铺租赁合同》、《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》，只约定高州市商贸公有资产经营公司与罗远群之间的权利义务关系，与郭万蛟毫无关联。罗远群与郭万蛟于签订的《商铺租赁合同》，只约定罗远群与郭万蛟之间的权利义务关系，与高州市商贸公有资产经营公司无关。而本案明显存在两份独立合同，每份合同的当事人和合同的权利义务各不相同，故不构成合同权利义务关系概括转让。原审第三人郭万蛟陈述称：罗远群隐瞒事实，在与罗远群签订《商铺租赁合同》之前，罗远群给我看的合同是高州市商贸公有资产经营公司作为出租方的合同，但在实际签订合同时出租方却是罗远群。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点有：一、原审判决判令罗远群向高州市商贸公有资产经营公司支付租金和水电费，并判令罗远群搬离商铺是否正确；二、本案应否与罗远群与郭万蛟之间的租赁合同纠纷一并审理。一、关于原审判决判令罗远群向高州市商贸公有资产经营公司支付租金和水电费，并判令罗远群搬离商铺是否正确的问题。高州市商贸公有资产经营公司分别于2013年10月26日及同月29日与罗远群签订了《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》，将涉案的商铺出租给罗远群使用。该《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，故本院认定罗远群与高州市商贸公有资产经营公司之间存在合法的租赁合同关系。虽然罗远群有取得涉案商铺的使用权后，又与郭万蛟签订《商铺租赁合同》，将涉案的商铺转租给郭万蛟使用，但本案中高州市商贸公有资产经营公司仅是依据其与罗远群签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》起诉罗远群，根据合同相对性的原则，高州市商贸公有资产经营公司之间与郭万蛟之间并不存在合同关系，郭万蛟也不是高州市商贸公有资产经营公司之间与罗远群签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》的当事人，因此，原审判决根据高州市商贸公有资产经营公司之间与罗远群签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议书》的约定，认定罗远群违约，并判令罗远群支付租金和水电费及搬离商铺合法正确，本院予以维持。罗远群上诉因其已经将涉案的商铺转让给郭万蛟，故应当判令郭万蛟向高州市商贸公有资产经营公司支付租金和水电费及交回商铺没有法律依据，本院予以驳回。二、关于本案应否与罗远群与郭万蛟之间的租赁合同纠纷一并审理的问题。虽然罗远群与郭万蛟签订《商铺租赁合同》，将涉案的商铺转租给郭万蛟使用，但根据合同相对性原则，罗远群与郭万蛟之间的合同纠纷与本案不是同一法律关系，故罗远群提出本案应当与其与郭万蛟之间的租赁合同纠纷一并审理没有法律依据，本院予以驳回。至于罗远群上诉请求解除其与郭万蛟和曾瑞琼夫妇于2015年6月16日签订的《商铺租赁合同》，因其在一审期间并未提出该反诉请求，且在本院审理期间，郭万蛟并不同意与罗远群进行调解，且罗远群的该诉讼请求与本案不是同一法律关系，故本院不予审理，罗远群可另循法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元（上诉人罗远群已预交），由上诉人罗远群负担。本判决为终审判决。审判长江剑兵审判员陈朝通审判员陈春何二○一六年六月二十二日书记员梁哲速录员陈颖第5页共513页 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