皖0102民初1933号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-28
案件名称
沙萍与张龙红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沙萍,张龙红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第三百九十六条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初1933号原告：沙萍，女，1958年4月12日出生，回族，住安徽省合肥市经开区。委托代理人：王祖友，男，1955年3月14日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。委托代理人：王茂鑫，安徽安泰达律师事务所律师。被告：张龙红，男，1972年5月9日出生，住安徽省定远县。原告沙萍与被告张龙红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告沙萍的委托代理人王祖友、王茂鑫到庭参加诉讼，被告张龙红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告沙萍诉称：2014年3月18日，沙萍作为委托方与受托方合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司（以下简称受托方）签订《委托管理协议》，约定沙萍将位于安徽国际汽车城大地汽摩配市场A区XXX号商铺委托受托人代为管理。受托方有权对外签订商铺租赁协议，收取租金、保证金，约定商铺用途，对房屋进行统一管理等事宜。管理期限为两年，自2014年4月28日起至2016年4月27日止。管理期间出租商铺的月租金不低于每月49元/平方米。2014年4月27日，受托方与张龙红签订《商铺租赁合同》，约定受托方将安徽国际汽车城大地汽摩配市场*楼*、*、*、*号，建筑面积234.52平方米出租给被告作为商铺使用。张龙红在租赁期间内只能经营摩托车整车类商品，且品牌为凌本。租期两年，自2014年4月28日至2016年4月27日止。张龙红按49元/平方/月租金标准承租商铺，每月租金11491元，合同期内租金总额275796元。租金按季支付，张龙红在合同签订当日即2014年4月26日前以现金（转账）方式向受托方支付半年租金计68949元，后续租金每半年支付一次，每次应于上期租金期满前30日内支付。合同还对违约责任、争议管辖等问题进行了约定。合同签订后，沙萍从受托方处收到张龙红支付的自2014年4月28日起至2015年4月27日止两期租金。但当沙萍再次催收后续租金时，受托方却告知张龙红已经擅自单方撤场，不知去向，无法继续履行合同。为了减少损失，沙萍只得委托受托方另行出租。2015年10月28日，受托方以低价，即每平方米35元的价格将沙萍商铺出租他人。租期一年，自2015年10月28日起至2016年10月27日止。原告沙萍认为：一、沙萍、张龙红之间虽然没有直接的合同关系，但通过委托租赁的形式确立了合法的合同关系，对双方具有法律拘束力。在张龙红违约的情况下，沙萍取得了合同相对人的地位，有权追究张龙红的违约责任；二、被告违约后，为减少损失，原告委托大地公司转租商铺。由于该市场商铺系整体招租，被告违约仅是个别现象，不在市场的招商规划之内，这给转租带来很大困难，原告的商铺为此空置达半年之久。后经多方努力，商铺得以降价转租，原告为此蒙受了租金的差价损失；三、只要一方违约，给对方造成的损失，就应当赔偿，至于如何选择主张赔偿的方式，这是合同守约方即沙萍的自由，沙萍之所以直接选择赔偿损失而没有按照合同约定的违约金来主张，主要是为了简化赔偿过程。因为合同约定的违约金和沙萍的损失相比，并不能完全弥补沙萍所受的损失，主张的违约金势必还要计算违约金和被告实际损失的差价，增加沙萍举证难度，沙萍直接选择主张损失，是符合合同法规定的。原告沙萍为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：被告张龙红赔偿原告沙萍经济损失22162元[49元/平方米58.63平方米6个月+（49元/平方米-35元/平方米）58.63平方米6个月=22162元]。被告张龙红未作答辩。经审理查明：沙萍系安徽国际汽车城汽摩配市场A4幢XXX号商铺登记的所有权人，该房屋登记面积为58.63平方米。2014年3月18日，沙萍（作为委托方）与合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司（作为受托方）签订了《委托管理协议》一份，约定沙萍将位于安徽国际汽车城大地汽摩配市场A区XXX号商铺委托合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司代为管理。合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司代替沙萍直接以自己的名义对外签订商铺租赁协议、收取租金、保证金；有权确定商铺的用途；有权对房屋进行统一管理，处理涉及该商铺的一切事宜。委托期限为2年，自2014年4月28日起至2016年4月27日止。沙萍与合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司每半年结算一次租金和佣金。2014年4月27日，合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司与张龙红签订《商铺租赁合同》，将安徽国际汽车城大地汽摩配市场*楼*、*、*、*号，建筑面积234.52平方米出租给张龙红作为商铺使用。租期2年，自2014年4月28日至2016年4月27日止。张龙红按49元/平方/月租金标准承租商铺，每月租金11491元，合同期内租金总额275796元。张龙红应缴纳7000元保证金，以备物业管理费、赔偿金、违约金的扣除。合同签订后，张龙红就该4间房屋共缴纳了7000元的保证金。折算至A4幢XXX号商铺为1750元。张龙红如约缴纳了截至2015年4月27日的租金。其后张龙红单方终止与合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司的租赁合同。2015年10月28日，合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司再行将该商铺租出。另：本案审理期间，沙萍及其代理人执意要求本院调取沙萍作为委托人与其受托人合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司之间的委托合同及受托人与实际承租人之间的租赁合同。本院认为，沙萍与合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司之间成立委托合同关系，受托人向委托人履行披露义务，依诚信原则提供双方的委托合同本是不言而明的事，根本没有必要要求法院去调取。这无疑反映了当事人在诉讼中没有善意行使权利、无端将责任推诿给法院的倾向及自身法律认识和举证能力的不足。为避免缠诉缠访，实事求是地解决争端，本院酌情出具了调查令进行调取。以上事实，有公民身份信息、委托管理协议、商铺租赁合同以及沙萍的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的法律适用疑点为：一、沙萍突破合同的相对性直接向张龙红主张租赁合同的权利条件是否成就；二、损害赔偿的范围。沙萍与合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司签订的委托管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立委托合同关系，沙萍为委托人，合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司为受托人。合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司以自己的名义与张龙红签订租赁合同，张龙红单方违约终止租赁合同后，合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司向沙萍披露张龙红，则沙萍可以直接行使合肥大地汽摩配市场物业服务有限公司对张龙红在租赁合同中的权利。双方在合同中明确约定了违约责任的计算方式，本应根据合同具体的履行进度及沙萍单个房屋占整体出租房屋的比例25%（58.63/234.52平方米）确定张龙红的违约份额。沙萍认为合同约定的违约数额不足以弥补其损失，不主张违约金而要求赔偿实际损失。其主张房屋闲置6个月的损失17237.22元，鉴于此期间系实际空置期间，本院现酌情予以支持，但应依约定扣减1750元的保证金。至于之后另行出租给其他承租者实际发生租金的波动，系双方根据市场形势所为的自由交易行为，后果应由交易各方承担，不能继续归咎于张龙红。如交易价格高于先前与张龙红的租金价格，是否要向张龙红返还高出的部分呢？可见，该逻辑连常识的推敲都经不起。被告张龙红经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张龙红于本判决生效之日起十日内赔偿原告沙萍损失15487.22元；驳回原告沙萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由原告沙萍承担53元，被告张龙红承担122元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 程巅二〇一六年六月二十二日书 记 员 罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自