（2016）鲁1329民初234号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-11-08
案件名称
临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司与王義彭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沭县人民法院
所属地区
临沭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司,王義彭,王永瑞,曹广明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省临沭县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1329民初234号原告：临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司。。法定代表人：郑余洪，董事长。住所地:临沭县城滨海西路孙蒿科居委会院内。委托代理人：陈延超，山东铭星律师事务所律师。被告：王義彭，男，1973年3月2日生，汉族，居民，住临沭县农友路*号*号楼*单元***室。公民身份号码：3728331973********。委托代理人：李敬道，山东百正律师事务所律师。委托代理人：叶文娟，山东百正律师事务所律师。第三人：王永瑞，男，1972年1月1日生，汉族，居民，住临沭县常林公寓*号楼*单元***室。公民身份号码：3728331972********。第三人：曹广明，居民。公民身份号码：××。原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司诉被告王義彭、王永瑞、曹广明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司的委托代理人陈延超、被告王義彭的委托代理人叶文娟到庭参加诉讼，第三人王永瑞、曹广明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司诉称，2012年10月21日，原被告签订《房屋使用权承包合同书》，约定乙方租赁甲方所有的房屋，承包期限自2013年1月1日至2023年1月1日止，承包费第一年4万元，每年公历12月底之前支付次年的全部租金。合同签订后被告仅支付了第一年和第二年的2万元租金，至今没有支付剩余租金。原告多次催要，被告拒不支付。原告诉至法院，请求依法判令解除原被告签订的承包合同、被告支付原告6.16万元租金及利息、诉讼费由被告承担。被告王義彭辩称，1、原告要求解除合同、支付租金及利息无事实和法律依据。原告向被告主张诉求的前提条件是原告对所诉房屋拥有所有权，但原告怠于履行合同义务，未能提供拥有涉案房屋所有权的证明。2、原告违约在先，被告迟延履行事出有因，不同意解除合同，原告无权擅自解除合同。原被告签订的合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原告违约在先，原告至今未履行交付房屋东侧南半段共计9间房屋的合同义务，也未在合理的时间进行催告。3、原告的违约行为给被告造成了巨大的损失。根据合同第六条第四款规定，被告有权对该批房屋进行对外出租。2013年7月16日，被告与第三人王永瑞就该批房屋签订了《房屋承包合同》，并约定2014年1月1日交付房屋东侧南半段共计9间房屋，因原告违约，致使被告无法对第三人王永瑞践约，并于2015年10月25日向第三人王永瑞支付违约金3万元。综上，原告违约在先，且不能证明自己对所诉房屋拥有所有权，原告的请求不符合法律规定。第三人王永瑞、曹广明未提供书面陈述。经审理查明,2012年10月21日，原告作为合同甲方，被告作为合同乙方签订了房屋使用权承包合同，约定甲方将临沭县孙蒿科居委新建农贸市场三楼所有房间共计面积约920平方米的使用权承包给乙方，承包期限自2013年1月1日起至2023年1月1日。合同约定甲方预留南边的9间房屋做办公室使用一年，其余部分每年租金4万元。一年后甲方把预留的9间房屋一并租给乙方，届时年租金5.5万元。租金以每2年递增4%计算，物业用房一百平方米除外。合同还约定合同签订后7日内乙方支付甲方定金1万元，待原告将房屋按照交付标准建造完成交付乙方使用之日，被告支付3万元（即付完第一年应付的全部租金），此后每年的公历12月底之前支付次年的全部租金。合同还约定甲方于2012年12月31日之前将该批房屋交付乙方使用，如果交房时间延后，则房屋承包期限也相应顺延。在乙方连续两次逾期一个月不按时支付应会话承包费的情况下，甲方有权收回该批房屋使用权。乙方同意甲方使用该批房屋东侧南半段共计9间房屋至2013年12月31日。乙方有权对涉案房屋进行对外出租或分包。合同还对双方的其他权利义务、违约责任和争议解决方式进行了约定。合同签订后，被告于2012年10月26日支付原告定金1万元，原告将除东侧南半段共计9间房屋的其它19间房屋交给被告使用。2013年5月29日被告支付2013年房屋租金1万元，2013年12月31日被告支付原告2013年剩余租金2万元及2014年房屋租金2万元。截至原告起诉之前，被告一直没有支付已使用的19间房屋对应的2014年另2万元租金，也没有支付2015年的房屋租金，原告亦未将涉案楼房南面9间房屋交给被告使用。上述房屋租赁合同履行期间，被告与第三人曹广明签订了房屋转租合同，将涉案楼房北部19间转租给第三人曹广明，租赁期限自2014年5月1日至2023年1月1日止。2013年7月16日被告与第三人王永瑞签订了房屋转租合同，约定将涉案楼房南面9间房屋转租给第三人王永瑞。2016年1月18日原告诉至法院，请求依法判令解除原被告签订的租赁合同、被告支付原告6.16万元租金及利息、诉讼费由被告承担。上述事实，由原被告陈述、原告提交的房屋使用权承包合同书、房租费用催缴通知、被告提供的租金收据、房屋转租合同、收到条、农贸市场交接单复印件等证据在卷予以证实。本院认为，原被告签订房屋租赁合同系原被告双方真实自由意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告没有按约定及时交付2014年度和2015年度涉案楼房北部19间的房屋租金，其行为构成违约，依照双方关于“在乙方连续两次逾期一个月不按时支付应会话承包费的情况下，甲方有权收回该批房屋使用权”的约定，原告有权解除合同。根据合同约定，原告应在2013年12月31日前将涉案楼房南边的9间房屋交付给被告使用，被告应在2013年12月31日前付清2014年的全部房租，双方就涉案楼房南边的9间房屋及对应的租金享有同时履行抗辩权，被告没有按约定预付房租，原告有权拒绝交付该9间房屋。对于原告已交付被告使用的房屋，根据合同约定，2014年的房租为4万元、2015年的房租为4.16万元，扣除被告于2013年预交的2014年的2万元房租，2014年和2015年被告还应付给原告房租6.16万元。原告关于租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。第三人王永瑞、曹广明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视其自愿放弃抗辩、举证和质证的权利,不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第（三）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原被告于2012年10月21日签订的《房屋使用权承包合同书》。二、被告王義彭于本判决生效后十日内给付原告临沂市ＸＸ红房地产开发有限公司租赁费6.16万元及利息（其中2万元的利息自2014年1月1日算起,4.16万元的利息自2015年1月1日算起，均算至判决确定的付款期限届满之日止，按年利率6%计息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，由被告王義彭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 赵德利人民陪审员 刘俊海人民陪审员 王宝艳二〇一六年六月二十二日书 记 员 李贺磊 来源：