（2016）赣0602民初375号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-11-16

案件名称

上饶市信龙房地产开发有限公司与上饶市第二建筑工程总公司定金合同纠纷一审民事判决书

法院

鹰潭市月湖区人民法院

所属地区

鹰潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上饶市信龙房地产开发有限公司,上饶市第二建筑工程总公司

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条，第二十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书（2016）赣0602民初375号原告上饶市信龙房地产开发有限公司。法定代表人王爱萍，董事长。委托代理人张华，江西华张律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人蒋理慧，江西华张律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告上饶市第二建筑工程总公司。法定代表人蔡衍寿，总经理。委托代理人余世文，江西贤和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告上饶市信龙房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告上饶市第二建筑工程总公司（以下简称被告）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张华、蒋理慧及被告的委托代理人余世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年3月20日，原、被告签订《意向书》，双方约定“甲方（被告）同意将鹰潭市江边公司基地由乙方（原告）进行房屋开发”。2002年4月8日，原、被告签订《协议书》约定“甲方（被告）同意将鹰潭市江边公司基地交由乙方（原告）进行房地产开发，初定每亩30万元卖给乙方（待改制正式实施时，以当时的实际行情为准，多退少补），乙方以定金形式首先按地价总额（6.7亩×30万元=201万元）的25%，计50万元划拔（支付）给甲方，以了补当务之需。其余款项，在企业正式改制时全部付清”。原告于2003年元月16日向被告汇款50万元定金。2004年11月底，被告法定代表人程择根遇车祸死亡。2004年12月23日，原、被告再签订《协议书》，确认原协议书继续有效。2011年原告得知被告在未通知原告的情况下将双方约定的地块以高价拍卖成交，原告多次找被告及被告的上级领导部门协商未果。为了维护自身合法权益，特诉请法院判令：1、被告向原告双倍返还定金计100万元整；2、被告向原告赔偿经济损失79万元（按当时50万元贷款月利率1%计算，自2003年1月16日暂计算至2016年3月16日止，此后顺延至被告清偿欠款之日止）；3、案件诉讼费由被告承担。被告辩称，依据1994年7月5日的《城市房地产管理法》第39条的规定，以划拔土地取得土地使用权的，要报有批准权的人民政府审批，才能转让。原、被告在《协议》签订前未经任何有批准权的相关部门审批，《协议》内容违反法律法规强制性规定，故此《协议》应是无效的。《协议》中约定的50万元是预付款，而非定金，况且因《协议》是无效的，故不存在双倍返还定金的事实和法律基础。《协议》签订时原告明知被告在改制期，需改制办的同意才能签订此协议，原告也存在过错，故被告同意将50万元预付款返还原告，但损失应由原告自己承担。经审理查明，被告系全民所有制企业。2002年3月20日，原告与被告签订《意向书》，双方约定“甲方（被告）同意将鹰潭市江边公司基地由乙方（原告）进行房屋开发”。2002年4月8日，原、被告签订《协议书》，约定：“一、甲方（被告）同意将鹰潭市江边公司基地交由乙方（原告）进行房地产开发，初定每亩30万元卖给乙方（待改制正式实施时，以当时的实际行情为准，多退少补）。二、乙方以定金形式首先按地价总额（6.7亩×30万元=201万元）的25%，计50万元划拔（支付）给甲方，以了补当务之需。其余款项，在企业正式改制时全部付清”。2003年元月16日，原告汇款50万元到被告的账户。2004年12月23日，因被告法定代表人变更，原、被告重新对2012年4月8日的《协议书》进行确认。因此份协议，原告自2008年起向被告的上级机关即上铙市建设局写了多份报告，以期与被告对鹰潭江边基地出让协议一事进行洽谈未果。2011年被告将涉案地块以拍卖的方式转让给了他人。现原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告营业执照复印件、被告工商登记信息、2002年3月20日的《意向书》、2002年4月8日签订的《协议书》、2004年12月23日签订的《协议书》、00499227号汇款凭证、0003269号收据、《饶信龙（2008）报字第007号关于我公司与原上饶地区第二建筑公司就鹰潭市江边公司基地出让协议的报告》、《饶信龙（2011）报字第003号关于我公司与原上饶地区第二建筑公司就鹰潭市江边公司基地出让协议进行善后经济结算工作报告》、《饶信龙（2013）报字第007号关于我公司与原上饶地区第二建筑公司紧急求援并签订鹰潭市江边公司基地出让合作协议事宜进行善后经济结算的工作报告》、《饶信龙（2015）函字第001号关于要求处理2002年4月8日协议有关事项的信函》、《饶信龙（2015）函字第005号关于请求就原二公司与我公司开发二建公司在鹰潭市基地地块之事进行善后的函》复印件各一份及原、被告的陈述等证据在案佐证。本院认为，被告系全民所有制企业，本案所涉土地属国有划拨土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”的规定，转让土地使用权的需报经有批准权的人民政府批准，而本案原、被告私下签订《协议书》，并未向相关部门办理报批手续，该《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。协议无效则至始无效，定金的性质也因此消灭，故对原告请求被告双倍返还定金100万元的诉请，本院不予支持。被告在转让土地使用权时未报批，导致《协议书》无效，是过错方。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因此取得的50万元，原告有权请求被告返还该笔款项并赔偿一定的经济损失，故对原告要求被告返还50万元及赔偿经济损失79万元（以50万元为本金，按月利率1%计算孳息，自2003年1月16日暂计算至2016年3月16日止，此后孳息计算至欠款付清之日止）诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、被告上饶市第二建筑工程总公司应于本判决生效之日起10日内返还原告上饶市信龙房地产开发有限公司计人民币50万元；二、被告上饶市第二建筑工程总公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上饶市信龙房地产开发有限公司经济损失计人民币79万元（以50万元为本金，按月利率1%计算孳息，自2003年1月16日暂计算至2016年3月16日止，此后孳息计算至欠款付清之日止）；三、驳回原告上饶市信龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币20910元，由原告上饶市信龙房地产开发有限公司承担5840元，由被告上饶市第二建筑工程总公司承担15070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审　判　长　　汪军太人民陪审员　　张晓玲人民陪审员　　骆文花二〇一六年六月二十二日书　记　员　　孙振辉附：本案适用的有关法律条文1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第二十八第一款本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。来源：百度搜索“”