（2016）闽0205民初1206号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-30

案件名称

苏中山、苏碧松与和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司、郭芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏中山,苏碧松,和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司,郭芳,厦门大世纪地产顾问代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1206号原告苏中山，男，1967年10月12日出生，汉族。原告苏碧松，男，1989年7月14日出生，汉族。上列两原告的共同委托代理人雷玮芬，福建力衡律师事务所律师。被告和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司，统一社会信用代码91350200M00002A26R。法定代表人陈和杰。被告郭芳，女，1984年3月17日出生，汉族。被告厦门大世纪地产顾问代理有限公司，统一社会信用代码91350200769299849K。法定代表人魏龙。委托代理人涂荣夫，职员。原告苏中山、苏碧松与被告和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司（以下简称和晟杰公司）、郭芳、厦门大世纪地产顾问代理有限公司（以下简称大世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告苏中山、苏碧松及其共同委托代理人雷玮芬，被告和晟杰公司的法定代表人陈和杰，被告郭芳，被告大世纪公司的委托代理人涂荣夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏中山、苏碧松诉称，2015年12月9日，二原告与被告和晟杰公司、郭芳签订一份《存量房买卖协议》，协议约定：1、二原告同意将位于厦门市海沧区刘山里8号601室房产（以下简称案涉房产）出售给被告和晟杰公司，成交价2000000元，购房定金20000元整。被告和晟杰公司应于2016年1月10日前向二原告支付400000元（含定金），被告和晟杰公司欲向银行申请贷款1600000元整，被告和晟杰公司同意所付的金额专用于二原告案涉房产原抵押贷款的解押还款，双方在签订本合同后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费等。协议签订后，被告和晟杰公司向二原告支付定金20000元，二原告向被告大世纪公司支付中介费20000元。2015年12月11日，被告和晟杰公司、郭芳与二原告签订《补充协议书》，被告和晟杰公司指定买受人为被告郭芳。2016年1月18日，二原告应被告和晟杰公司、郭芳的要求前往房屋管理部门办理了房屋网签手续并签订编号为00462942的《存量房买卖合同》。但截至今日，二原告仍未收到被告和晟杰公司的首付款。二原告多次联系三被告，三被告均拒绝支付。因被告郭芳未预缴相应的税费，厦门住房置业担保有限公司未为其办理房屋过户手续。原告诉至法院，请求判令：1、解除被告晟杰公司、郭芳与二原告于2015年12月9日签订的《存量房买卖协议》和2015年12月11日签订的《补充协议书》；2、确认被告晟杰公司、郭芳与二原告于2016年1月18日签订的《存量房买卖合同》无效，被告郭芳、大世纪公司应配合二原告办理撤销案涉房产的房屋网上签约交易登记手续；3、被告晟杰公司、郭芳支付二原告违约金400000元、中介费20000元和律师费15000元（以上共计435000元）；4、被告大世纪公司返还二原告已支付的中介费20000元。被告和晟杰公司辩称，协议签订时间内，被告和晟杰公司存在违约。被告和晟杰公司在2016年3月底4月初时有通过其他方式与二原告协商，但二原告同意后又变卦。被告和晟杰公司愿意继续购买这套房子，但由于公司经营困难，且已经被查封，导致工资尚未发放。被告郭芳辩称，其是通过被告和晟杰公司购买案涉房产，定金是被告和晟杰公司支付的。被告大世纪公司辩称，首付款不应由被告大世纪公司支付。被告大世纪公司是居间方，在二原告未收到首付款时，被告大世纪公司有积极与买卖双方沟通、约谈，要求买卖双方继续履行合同，已尽到居间方的义务。若判决撤销网上签约交易登记手续，被告大世纪公司愿意配合。被告大世纪公司已经促成签约，中介费用是居间劳务报酬，原告不应向被告大世纪公司主张返还中介费。经审理查明，2015年12月9日，二原告（甲方）与被告和晟杰公司（乙方）在被告大世纪公司的居间下签订一份《存量房买卖协议》，协议约定二原告同意将案涉房产出售给被告和晟杰公司，价款2000000元；本协议签订当日，乙方支付购房定金20000元整；乙方应于2016年1月10日前向甲方告支付400000元（含定金）；乙方欲向银行申请贷款1600000元整，该款由银行直接转至甲方账户。协议第十条约定，甲、乙双方在签订本合同后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等时机（应为实际）损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费等。第十一条约定，若乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付上述房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%违约金。逾期达一十五日的，视为中途悔约，对方有权解除本协议并按第十条的约定追究违约方的违约责任。协议签订后，被告和晟杰公司向二原告支付定金20000元。2015年12月11日，被告和晟杰公司与二原告签订《补充协议书》，约定被告和晟杰公司的指定买受人为被告郭芳。2016年1月18日，二原告和被告郭芳前往房屋管理部门办理了房屋网签手续并签订编号为00462942的《存量房买卖合同》。但至庭审当日，被告和晟杰公司仍未支付首付款400000元。另查明，案涉房产系登记在二原告名下。2015年12月9日，二原告向被告大世纪公司支付中介费20000元。以上事实有原告苏中山、苏碧松提供的《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》一份、《存量房买卖协议》一份、《补充协议书》一份、《存量房买卖合同》一份、银行转账记录一份、收条二份及庭审笔录为证。本院认为，原告苏中山、苏碧松与被告和晟杰公司签订的《存量房买卖协议》及《补充协议书》，系二原告与被告和晟杰公司的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照协议履行。被告和晟杰公司作为房屋买卖协议中的房屋买受人，应当有义务依照协议的约定支付相应的购房款。依照协议约定，被告和晟杰公司应于2016年1月10日前向二原告支付400000元，但被告和晟杰公司至今未能依约支付上述款项，导致二原告收取购房款合同目的无法实现，被告和晟杰公司的行为已属于根本违约。被告和晟杰公司根本违约，作为守约方的二原告有权要求解除《存量房买卖协议》及相应的《补充协议书》。因此，二原告请求解除2015年12月9日签订的《存量房买卖协议》和2015年12月11日签订的《补充协议书》，本院予以支持。二原告与被告郭芳与2016年1月18日所签订的《存量房买卖合同》，目的是为了案涉房产的过户需要，《存量房买卖合同》中案涉房产的买受人变更为被告郭芳，总房款价格变更约定为900000元，其余的付款方式、付款条件、交房条件、交房时间与《存量房买卖协议》一致。由于《存量房买卖合同》中合同权利、义务履行相对人的变更，导致其与《存量房买卖协议》约定的合同权利、义务的履行相冲突，不符合二原告的真实意思表示，《存量房买卖合同》应认定为无效合同。因此，原告请求确认《存量房买卖合同》无效，有相应的事实依据，本院予以支持。《存量房买卖合同》无效，案涉房产的房屋网签手续已无存在的必要，被告郭芳作为网签登记的买受人，有义务协助办理相应的网上签约交易登记撤销手续。被告大世纪公司作为案涉房产的居间方，在案涉房产要撤销网上签约交易登记手续，也应当予以协助。综上，二原告请求被告郭芳、大世纪公司协助办理案涉房产的网上签约登记撤销手续，本院予以支持。被告和晟杰公司至今未向二原告支付首付款400000元，已超过《存量房买卖协议》约定的付款时间4个月有余，符合《存量房买卖协议》第十一条的约定，应视为被告和晟杰公司悔约。被告和晟杰公司悔约，应依照《存量房买卖协议》第十条的约定，按总房款的20%支付违约金，并赔偿二原告中介费及律师费。被告和晟杰公司主张约定的违约金数额远高于原告的损失，要求进行调整。违约金的功能兼具补偿性与惩罚性双重功能，二原告未能提供证据证明其具体的损失，本院将违约金调整为100000元。二原告请求被告和晟杰公司支付违约金400000元，本院支持100000元，其余不予支持。二原告请求被告和晟杰公司支付中介费20000元、律师费15000元，本院予以支持。被告郭芳仅是《存量房买卖合同》的指定买受人，没有相应的实际付款义务，二原告要求被告郭芳承担违约责任，没有相应的法律依据，本院不予支持。二原告与被告大世纪公司签订《存量房居间确认书》，因被告大世纪公司公司的居间劳务向被告大世纪公司公司支付20000元的中介费，现发生纠纷，也属于二原告与被告大世纪公司之间的居间服务合同纠纷，与本案不属同一法律关系，二原告应另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告苏中山、苏碧松与被告和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司于2015年12月9日签订的《存量房买卖协议》及2015年12月11日签订的《补充协议书》；二、原告苏中山、苏碧松与被告郭芳于2016年1月18日签订的《存量房买卖合同》无效，被告郭芳、大世纪公司应于本判决生效之日起十日内配合二原告办理撤销厦门市海沧区刘山里8号601室房产的房屋网上签约交易登记手续；三、被告和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏中山、苏碧松违约金100000元、中介费20000元、律师费15000元，合计135000元；四、驳回原告苏中山、苏碧松的其他诉讼请求。被告和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7825元减半收取3912元，由原告苏中山、苏碧松负担2698元，被告和晟杰（厦门）金融技术服务有限公司负担1214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员　黄建和二〇一六年六月二十二日代书记员　陈丹雯附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：搜索“”来源：