（2016）闽0104民初1321号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-09
案件名称
福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司与黄梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司,黄梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初1321号原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司，住所地福州市台江区。负责人黄雅琴，经理。委托代理人翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。委托代理人蒋励，公司员工。被告黄梅，女，1973年1月19日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司（以下简称榕诚鑫物业公司）与被告黄梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告榕诚鑫物业公司的委托代理人蒋励、被告黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月14日，原告与被告签订了《福湾新城秋月苑前期物业管理服务协议》，被告委托原告对其所购买的位于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑提供前期物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积0.85元／平方米·月（不含水、电、电梯运行公摊费）；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊暂收20元／户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊每月根据实际发生额按实际分摊；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五缴纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务，但被告未严格履行合同约定的付款义务，至今尚欠原告自2011年11月1日至2014年12月30日物业服务费2990.6元，自2011年8月1日至2014年12月30日电梯运行、公共水电分摊费487.9元。现原告诉请判令：1.被告立即向原告支付物业管理费2990.6元及逾期付款违约金（其中，2011年11月1日起至暂计至2015年8月24日止的逾期付款违约金为20814.57元）；2.被告立即向原告支付电梯运行、公共水电分摊费487.9元及逾期付款违约金（其中，2011年8月1日起至暂计至2015年8月24日的逾期付款违约金为3620.21元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告服务不到位，要求原告整改，但原告都没有整改；被告前期都有交物业费，后来因原告服务不到位，才没有交，原告也没有向被告催缴物业费；原告诉请已超过两年诉讼时效；原告没有收取物业费的权利，原告是三级资质，达不到管理秋月苑的资格；原告收取公摊水电费没有依据也没有明示。经审理查明，2009年11月14日，原告与被告签订《福湾新城秋月苑前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对福湾新城秋月苑房屋提供前期物业管理服务。小区住宅物业费每月每平方米0.85元，公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊。业主于每月10日前缴纳物业费及相关费用，业主逾期缴纳的，从逾期之日起���每日欠费总额的的千分之五缴纳违约金。另查明，被告系秋月苑小区业主，房屋建筑面积为92.1平方米。原告为秋月苑小区提供前期物业管理服务至2014年12月30日。本院认为，原告与被告签订的《福湾新城秋月苑前期物业管理服务协议》合法有效。原告为被告提供物业管理服务，被告负有及时缴纳物业管理服务费的义务。被告辩称原告诉请已超过两年诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案原告于2016年3月24日向法院起诉，原告提供物业服务至2014年12月30日止，故其有权向人民法院起诉请求被告支付自2014年3月24日至2014年12月30日的物业费。原告诉请的自2011年11月1日至2014年3月23日的物业费已超过��律保护的诉讼时效，本院不予支持。故被告应向原告缴纳2014年3月24日至2014年12月30日的物业费722.8元（92.1平方米0.85元／月.平方米9个月零7天）。原告在被告未缴纳物业费后，未能采取书面催交等适当措施防止损失的扩大，同时，原告在提供物业服务过程中，未能完全依照合同约定，提供符合约定的物业服务，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于电梯运行、公共水电分摊费，因原告未能举证证明被告每月应分摊小区电梯运行、公共水电费的具体分摊方式经相关部门确定的计算依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄梅��本判决生效之日起十日内支付原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司物业服务费722.8元；二、驳回原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费500元，适用简易程序减半收取250元，由原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司负担240元，被告黄梅负担10元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于��建省福州市中级人民法院。代理审判员 吴灵婧二〇一六年六月二十二日书 记 员 瞿彬彬 百度搜索“”