（2016）苏1291民初611号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-26
案件名称
上海景瑞物业管理有限公司与盛文蔚、戚翔物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海景瑞物业管理有限公司,盛文蔚,戚翔
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1291民初611号原告上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市花园路118弄5号3楼。法定代表人许朝辉，执行董事。委托代理人陈建华、陈燕，该公司职员。被告盛文蔚。被告戚翔。原告上海景瑞物业管理有限公司与被告盛文蔚、戚翔物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员王芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈建华，被告盛文蔚、戚翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司诉称，2010年9月9日，原告与泰州景瑞置业有限公司签订物业管理前期服务协议，约定由原告为被告开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时止，物业的业主及使用人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的1月、7月，逾期缴费的自逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。两被告系荣御蓝湾20幢*室的业主，物业面积202.85平方米，按约定并扣减应退的三折费用，两被告应当向原告缴纳从2014年4月1日至2016年6月30日的物业管理费13083.18元、车位服务费1350元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金16087.77元。合同履行至今，原告依约为小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果，请求判令：1、被告支付原告物业管理费及车位服务费14433.18元（自2014年4月1日起至2016年6月30日止）、滞纳金16087.77元，合计30520.95元；2、被告承担本案诉讼费。被告盛文蔚、戚翔辩称，两被告共同购买了荣御蓝湾20幢*室房屋，建筑面积202.85平方米。自2014年4月1日起至2016年6月30日的物业管理费和车位服务费没有缴纳，是因为：1、原告按照2.5元/月/平方米收取物业费的标准过高；2、2014年8月，两被告发现房屋存在质量问题，后于2014年10月27日与开发商签订了赔偿协议，所以这段期间的物业费用不应由两被告承担；3、原告未履行共用部位的维护义务，本小区分期开发中，原告擅自将小区干道作为垃圾堆放场，用于小区装修渣土倾倒停放，严重影响两被告居住生活；4、原告未履行共用设施设备的日常运行和维修义务，两被告所在地下车库经常被淹，地下水不能及时、有效排出，因防水设施处理不好，导致电表室渗水，经常跳闸；5、原告未履行公共秩序的维护管理义务，小区主干道车辆存在无序停放现象，影响正常通行，原告不作为、无干预；6、原告未履行催告义务，两被告至今未收到原告的书面催交，原告贸然起诉；7、原告侵害两被告的知情权和监督权，原告未对物业开支情况进行过公示。经审理查明，两被告于2010年12月28日向泰州景瑞置业有限公司购买了景瑞荣御蓝湾20幢4单元*号房，建筑面积202.85平方米。2010年9月9日，泰州景瑞置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方将泰州景瑞荣御蓝湾小区委托乙方进行前期物业管理服务，该合同主要内容为：1、物业管理服务事项：物业共用部分的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其它公共事务的管理服务，业主委托的其它物业管理服务事项；2、乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：电梯公寓1.4元/月/平方米（电梯运行费由各单元按实分摊），叠加别墅2.5元/月/平方米；3、物业服务费用按半年预缴，业主应在每年的1月5日、7月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以逾期之日起每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；4、地下停车库车位产权所有人应按车库每车位50元/个/月的标准向乙方交纳车位服务费；5、本合同自2010年9月9日起至业主大会成立后与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2012年8月21日，经备案该小区高层住宅物业服务费0.9元/平方米/月，物业运营能耗费按0.9元/平方米/月的标准按年预收。两被告按照全额标准交纳了自2013年12月1日起至2014年3月30日物业费，并于2014年4月1日起对所涉房屋进行装潢。自2014年4月1日起至2016年6月30日期间的物业费用及车位服务费两被告未依约交纳。原告曾于2014年8月8日向两被告提供的盛文蔚的联系地址泰州市海陵区莲花七号区55号楼*室邮寄书面催缴单，该信件于2014年9月12日逾期被退回。2015年2月20日、2016年3月18日，原告工作人员分别至本案所涉房屋大门张贴书面催缴单，后被告未交纳物业费用及车位服务费，原告诉至法院并提出如前诉请。上述事实由原、被告的当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、前期物业服务合同、泰州市区普通住宅前期物业服务收费备案表、邮政挂号信退件、照片等在卷证实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据其与泰州景瑞置业有限公司签订的前期物业服务合同，为泰州景瑞荣御蓝湾小区提供物业管理服务，不违背法律和行政法规强制性规定，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用。至于被告辩称未收到书面催缴通知，因原告已按照被告提供的地址通过挂号信邮寄方式和张贴方式履行催缴义务，因其他原因致业主未能收到书面通知不能完全归咎于原告的责任，故原告现向两被告索要物业费用符合法律规定，本院予以支持。自2014年4月1日起至2016年6月30日止，两被告依约应交纳物业服务费13691.7元；考虑到原告存在服务不到位的情况，本院酌情减少物业服务费30%，另扣除应退的三折费用，两被告需给付原告物业服务费8975.67元；自2014年4月1日起至2016年6月30日止，两被告应支付车位服务费1350元，两被告辩称地下车库存在的服务瑕疵，本院已在计算物业服务费时予以考虑，故不再重复扣减。两被告虽未及时缴纳物业服务费用，但事出有因，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告盛文蔚、戚翔于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司自2014年4月1日起至2016年6月30日期间的物业服务费8975.67元（自2014年4月1日起至2016年6月30日止）、车位服务费1350元（自2014年4月1日起至2016年6月30日止），合计10325.67元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取282元，由原告负担187元，两被告负担95元（两被告应负担部分原告已垫付，两被告应于给付上述款项时一并迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费272元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：10×××68；④汇入银行：农行泰州海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审判员 王芸二〇一六年六月二十二日书记员 孙娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”