（2016）冀09民终2031号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-30
案件名称
金朝辉与河北华北石油房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金朝辉,河北华北石油房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终2031号上诉人（原审原告）：金朝辉，男，1977年8月11日出生，满族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：河北华北石油房地产开发有限公司。住所地：任丘市会战道。组织机构代码：10433121-8法定代表人：谷建民，该公司总经理。委托代理人：刘增洪，河北华友律师事务所律师。上诉人金朝辉因与被上诉人河北华北石油房地产开发有限公司（以下简称华油房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2015）任民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告金朝辉诉称，原、被告于2012年11月25日签订商品房买卖合同，第八条关于交付期限规定被告应当在2014年12月1日前将房屋交付原告使用，但12月1日之后原告到房屋施工现场查看发现该小区仍正在施工，随处是建筑垃圾，小区无大门无一条完整修好的路面，无物业配套用房，单元门未安装，电梯经常不能正常使用，部门业主家里的窗户玻璃未安装，根本达不到实际交房条件，并且临时物业表示业主不签入驻协议不让验房。后原告经多方了解该小区还没有办理竣工备案、消防验收，同时也达不到法定交房条件。原告于2014年12月13日、20日两次前往小区了解工程进度，实际情况还是达不到交房条件，被告前台也出示不了相关手续，原告当场提出索赔，被告至今未答复。被告提供相关单位验收报告不具有真实性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，依据原被告签到的房屋买卖合同第九条违约责任之规定，2014年12月2日至12月31日按照购房总价款的万分之三／每天计算，2015年1月1日至12月22日按照购房总价款的万分之五／每天计算。原审被告华油房产公司辩称，根据原、被告签订的房屋买卖合同第八条交付期限的规定，交房条件双方选择的是第1种条件即该商品房经验收合格，而不是2、3、4种的综合验收。因此原告以房屋未达到综合验收合格而不符合交房条件为由请求赔偿，其主张没有依据。原告起诉争议房屋创业家园D区4号楼在交付房屋时被告已经按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定验收合格后交付使用。原告起诉所依据的《城市房地产开发经营管理条例》是1998年颁布实施的，《建设工程质量管理条例》是2000年1月30日发布施行，根据后法优于先法的原则，《建设工程质量管理条例》法律效力由于《城市房地产开发经营管理条例》。另外《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条规定的政府部门验收属于行政审批事项，已由国务院在2004年5月19日以国发（2004）16号文通知取消。《建设工程质量管理条例》第十六条规定建设工程验收合格可以交付使用，工程验收合格与到政府部门进行备案是两个不同的法律概念，是否备案不影响房屋交付使用，备案也不是双方约定的交房条件。对于商品房的消防验收已经改为备案抽查制，而本案争议的创业家园D区没有被冀中公安局消防支队抽查为备案验收对象。被告于2014年11月25日正式通知原告在2014年11月30日上午8时30分办理房屋交付入住手续，但是原告却没有办理，之后被告2014年12月19日在华北油田公司网站上发布“创业家园CD区未领取钥匙住宅明细公告”，通知未领取钥匙的住户办理入住手续，绝大部分购房户已办理入住手续，但是原告仍然没有办理。综上所述，原告起诉不符合事实，缺少法律依据，请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。原审判决认定，原告金朝辉与被告华油房产公司于2012年11月25日签订商品房买卖合同，原告金朝辉向被告华油房产公司处购买创业家园D区04幢1单元0502号房。商品房买卖合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告依约交付房款。本案争议创业家园D区4号楼已经竣工。2014年11月建设单位被告华油房产公司组织监理、设计、施工、勘察、施工图审查等单位进行验收，相关单位出具验收合格报告。2015年2月2日华北石油工程建设质量监督管理站对此备案。被告华油房产公司于2014年12月25日经网上备案受理系统进行了华北油田创业家园D区住宅楼工程竣工验收消防备案，备案号：130000WYS140013456。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被消防部门确定为抽查对象。原告要求河北省冀中公安局对华北石油创业家园D区住宅楼履行消防验收法定职责向本院提起行政诉讼，2015年10月26日本院作出（2015）任行初字第43号行政裁定书，以金朝辉没有诉讼主体资格为由，驳回其起诉。被告华油房产公司于2014年11月电话通知原告金朝辉办理房屋交接手续和入住手续。被告华北石油房地产公司在2014年12月19日在华北油田公司网站发布“创业C、D区未领取钥匙住宅共公告”通知未办理房屋交接手续的业主（包括原告金朝辉）到物业办理相关手续。上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同，创业家园D区监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位、施工图审查等单位验收报告和情况说明，河北冀中公安局消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案受理凭证，行政裁定书，华北石油工程建设质量监督度管理站出具的河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本），收楼入住通知书、入住手册，创业CD区未领取钥匙住宅明细公告，电话录音、光盘等证据予以证实。原审判决认为，原告金朝辉购买的创业家园D区04幢1单元0502号房，被告华油房产公司已经组织监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位、施工图审查单位验收合格，并向油区建设主管部门华北石油工程建设质量监督管理站备案。经网上备案受理系统申请竣工验收消防备案。该事实有相关单位出具的竣工验收报告和备案材料相互印证，对其真实性予以认定。故对被告主张涉案房屋达到双方签订的商品房买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件予以采信。原告以创业家园D区房屋未达到综合验收合格和消防验收合格而不符合交房条件为由请求赔偿缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第十七条规定，判决如下：驳回原告金朝辉的诉讼请求。案件受理费454元，由原告金朝辉负担。宣判后，原告金朝辉不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：（一）原审判决程序违法：1、立案受理时间近两个月，错过了法院现场调取证据的最佳时机。2、上诉人在一审审理过程中及庭审完毕后书面申请对被上诉人提供的竣工验收报告申请笔迹鉴定，一审法院未予准许违法。3、一审判决添加修改上诉人诉讼请求内容，判决书第2页第5行“被告提供的相关单位验收报告不具有真实性”该句文字在上诉人的诉状里从未提及。实际情况是，验收报告被上诉人在第一次开庭审理才在法庭上见到。（二）原审判决认定事实不清：1、一审判决仅凭被上诉人提供的一份涉嫌仿造的竣工验收报告和工程各关联方后期补办的证明材料为依据，用仿造来证明仿造的荒唐逻辑涉嫌枉判该案。该证据无论从真实性、合法性、关联性均不能作为证据被采用。2、被上诉人2014年11月25日电话通知上诉人收房明显不具备通知条件，首先双方合同约定的是书面通知，其次时间上属于未验收先通知，被上诉人如何知道验收就一定能合格，2014年12月1日后原告所购买的商品房连主体楼墙面保温外层都未做完，楼道单元门尚未安装怎么就会合格？3、双方合同第十一条交接之约定，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。就是说即使出卖人办了竣工验收如果不出示给业主也是违约。2014年12月以后上诉人多次前往被上诉人办理交房手续的场所，索要竣工验收合格证明材料，并提出如果不能提供将拒绝收房的要求，被上诉人均不能提供也没有回复，仅凭这一条就已构成了违约。4、上诉人提供了大量的2014年12月1日以后的视频影像证据均没有被一审法庭采纳。被上诉人自己出具的证据、以及法院和上诉人搜集的证据之间破绽百出，矛盾重重，足可以推证被上诉人所出具的竣工验收报告系仿造补办的。上诉人坚持进行司法笔迹鉴定，以正法律的严肃性。综上，本案是一起事实清楚，证据确凿，案情极其简单的房地产公司违规交房案件，请求二审撤销一审判决，依法改判。被上诉人华油房产公司辩称，（一）一审判决程序合法：1、上诉人称立案阶段延长近两个月，错过了法院调取证据的最佳时机。其说法没有证据支持，且上诉人在立案时也没有申请法院调查取证。2、上诉人申请笔迹鉴定法院没有准许，一审法院做法并无不当。首先，工程竣工验收由建设、监理、施工、勘察、设计单位负责，验收合格后由参与验收单位加盖公章进行确认，竣工验收报告有全部参与验收的单位公章，各参与验收单位及华北石油工程监督质量管理站对工程验收情况也出具的情况说明，而上诉人没有提出过对公章进行鉴定，所以，上诉人提出对人员签字及日期签字进行鉴定对案件审理没有任何意义。换句话说，即使签字是一人所为，只要各单位加盖了公章，也就等于各参与验收单位已经认可。3、工程验收合格报告在交房时就有，但是，上诉人金朝辉拒绝领取书面的《收楼入住通知书》拒不办理收楼入住手续，在办理交房手续时，需要拿着《收楼入住通知书》办理手续，这是程序。只要领取了收楼入住通知书，办理入住手续时，要求看验收报告的，就可以看到。金朝辉当时到了现场，拒绝领取书面收楼入住通知书，拒绝办理房屋入住手续，其也没有提出要查看验收报告。（二）本案一审认定事实清楚：1、上诉人称被上诉人用伪证来证明伪证，这种说法没有任何证据，一审中验收报告各参与验收单位的公章以及在审理期间各参与验收单位和华北石油工程监督质量管理站出具的情况说明都是真实合法的证据，没有一份属于伪证。2、被上诉人在2014年11月25日电话通知上诉人金朝辉收房，同时也通知他到现场领取书面《收楼入住通知书》，这种通知方式完全合法，整个小区三千多户业主都是这种方式通知的，金朝辉接到电话通知后，到了现场，但是拒不领取书面的《收楼入住通知书》，而其提供的身份证复印件中的地址和商品房买卖合同中的住址都不是交房时的真实住址，其前妻尹玉姬也不能提供他的具体地址。在这种情况下，答辩人在中石油华北油田分公司媒体网站上公开发布了通知，再次通知金朝辉等人办理收房入住手续。因此，答辩人已经充分尽到了自己的通知义务，通知方式也完全合法，而且，金朝辉也承认他接到了电话通知，也到了交房现场。3、本案中不存在答辩人不提供房屋证明文件的情况，是金朝辉拒绝领取书面的《收楼入住通知书》，没有该通知书不能办理交房入住手续，拿着通知书办理交房手续时，自然可以看到验收报告，所以，是金朝辉违约，不是答辩人违约。4、关于答辩人在一审中提交的竣工验收报告落款时间为2014年11月29日，而华北石油工程质量监督管理站备案中称的验收日期是2015年1月22日，两个时间不一致的问题，在参与验收的单位与华北石油工程质量监督管理站出具的情况说明中，已经非常明白地对此进行了说明，即有两次验收，一次是在2014年11月29日，另外一次为了备案需要，又在2015年1月22日组织了一次验收。5、至于冀中公安局消防支队答复意见，答辩人在一审中出具了消防支队的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该文件明确注明，涉案房屋未被确定为抽查对象。而这个消防备案系统是河北省消防总队统一建立和管理的，全河北省都是这一个系统。至于答辩人何时申请备案，属于行政管理的问题，不属于民事案件范畴。上诉人以答辩人没有在规定时间内申请备案，就推理验收报告是假的，纯属胡乱推理，不符合充分必要和唯一的法律逻辑。综上，上诉人上诉理由不能成立，一审判决程序合法，认定事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案一审审理过程中人民法院根据上诉人金朝辉的诉讼请求和被上诉人华油房产公司的抗辩，对双方各自提供的证据按照法定程序，全面进行了审核，并依照法律规定公开了判断的理由和结果；上诉人金朝辉就自己的上诉请求没有提供出足够的证据、理由和法律依据，应当承担不利的后果。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费454元由上诉人金朝辉负担。本判决为终审判决。审判长 齐桂苓审判员 郭景岭审判员 程晓明二〇一六年六月二十二日书记员 李志敏 搜索“”