（2013）鄂襄州东津民初字第00002号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-06
案件名称
夏会琴与徐世森、徐长元房屋买卖合同纠纷一案的一审民事判决书
法院
襄阳市襄州区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏会琴,姚合英,徐长元
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款
全文
襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂襄州东津民初字第00002号原告夏会琴。委托代理人朱敬中，襄阳市襄州区东津法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告姚合英。委托代理人王艳伟，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告徐长元。委托代理人王超，湖北志民律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告夏会琴与被告徐世森、徐长元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员许万杰独任审判。于2012年12月21日公开开庭进行了审理，原告夏会琴及其委托代理人朱敬中、徐世森及其委托代理人王艳伟、被告徐长元及其委托代理人王超到庭参加诉讼。因徐世森患病（后死亡）本案于2013年2月10日中止审理，2016年5月23日，徐世森的妻子被告姚合英申请享受徐世森的所有诉讼权利、承担所有诉讼义务，经原告夏会琴、被告徐长元同意，参加诉讼。因案情复杂本案转为普通程序恢复审理，依法由审判员许万杰担任审判长，与审判员侯才俊、人民陪审员刘春萍组成合议庭，于2016年6月20日再次公开开庭进行了审理。原告夏会琴及其委托代理人朱敬中、被告姚合英的委托代理人王艳伟、被告徐长元及其委托代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏会琴诉称，原告与徐世森于2007年6月18日签订房屋买卖合同将位于襄阳市襄州区东津镇祁巷村4组的二间二层楼房卖给原告，原告付款后在该房屋居住。2012年10月9日，被告徐长元将原告家人赶出房屋，强占房屋至今。为此，原告要求确认其与徐世森房屋买卖合同有效，该房屋归原告所有。被告姚合英辩称，诉争房屋归被告徐长元所有，徐世森未经徐长元允许擅自处分徐长元的房产是无效民事行为。原告明知其无处分权与其签订房屋买卖合同存在过失。诉争房屋实际购买人是原告的公婆，实际购买人不是本村居民，房屋买卖依法无效。故请求驳回原告诉讼请求。被告徐长元辩称，徐世森未经其同意出卖其房屋系无效民事行为，要求驳回原告诉讼请求。原告夏会琴为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证、户口簿，据以证明原告系襄阳市襄州区东津镇祁巷村4组村民。经庭审质证，二被告无异议，本院予以采信。证据二、原告与被告徐世森签订的房屋买卖协议，据以证明原告购买了诉争的房屋。经庭审质证，二被告对该协议无异议，但认为该协议无效。本院对该证据予以采信。证据三、公安机关询问祁巷村4组组长王耀山的笔录，据以证明被告徐世森对诉争房屋有处分权。经庭审质证，二被告有异议，认为王耀山在回答公安机关询问时明确表明自己猜想徐世森有处分权，不能作为证据使用。本院认为，二被告质证意见成立，本院对原告的证明主张不予采纳。被告姚合英在法定期限内未向本院提交证据支持其抗辩主张。被告徐长元为支持其抗辩主张向本院提交了如下证据：证据一、原襄樊市襄阳县人民政府（1989）3566号个人建设用地批准书，据以证明诉争的房屋归其所有。经庭审质证，原告有异议，认为批准不等于建成。被告姚合英无异议。本院对该证据予以采信。证据二、被告徐长元的委托代理人湖北志民律师事务所询问杨义发、徐思柱、祁世祥的笔录，据以证明原告夏会琴与徐世森达成房屋买卖协议时被告徐长元不在场。经庭审质证，原告有异议认为证人应到庭。被告姚合英无异议。本院认为证人不到庭不能确定证言来源合法、内容真实，故本院对上述证据不予采信。证据三、公安机关询问原告夏会琴笔录，据以证明原告买房时没有找徐长元。经庭审质证，原、被告均无异议，本院予以采信。证据四、公安机关询问二被告的母亲王大芳的笔录。据以证明诉争房屋是徐长元的。经庭审质证，原告有异议认为王大芳与二被告有利害关系；被告姚合英无异议。本院对该证据不予采信。经审理查明，原、被告均为襄阳市襄州区东津镇祁巷村4组村民，徐世森是被告徐长元哥哥。1986年，被告徐长元在本组建一栋二间二层楼房，1989年通过原襄樊市襄阳县人民政府批准确认其宅基地使用权。被告徐长元在该房屋居住至2000年左右全家外出经商，房屋空置。徐世森安排自己子女在该房屋居住（被告徐长元称未经其同意）。2007年前，徐世森的子女长大不再使用诉至的房屋。被告姚合英找到原告表示愿意将房屋出售。经协商原告夏会琴与徐世森于2007年6月18日签订卖房契约，约定徐世森将诉至的二间二层房屋及该房屋占用的宅基地使用权以10000元的价格转让给原告夏会琴。双方签订的卖房行为经村组同意，原告向徐世森支付了价款搬入房屋居住。2010年2月，被告徐长元知道原告夏会琴的家人在自己房屋居住，找到原告要求返还房屋，原告予以拒绝。2012年9月，被告徐长元在诉至房屋四周搭建临时建筑堵塞诉争房屋出路。同年10月9日下午，被告徐长元及其母王大书采用将棺材抬进诉争房屋等方式将该房屋中居住的原告夏会琴公、婆赶出房屋，占有房屋至今。原告夏会琴于2012年11月21日诉至本院。2013年7月4日，徐世森因病去世，案件中止审理。本院认为，原告夏会琴与被告姚合英（徐世森）均为襄阳市襄州区东津镇祁巷村4组居民，出售房屋的行为经原告夏会琴与被告姚合英（徐世森）所在的村集体同意，且是双方真实意识的表示，故原告夏会琴主张其与被告姚合英（徐世森）之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。但徐世森未取得出售房屋所有权或者处分权将被告徐长元所有的房屋转让给原告夏会琴，该转让行为未得到被告徐长元追认，故原告夏会琴与被告姚合英（徐世森）买卖房屋合同的效力不能约束被告徐长元，被告徐长元依然拥有诉争房屋的所有权。原告夏会琴另主张其基于善意取得拥有诉争房屋的所有权，因原告夏会琴知道诉争房屋系被告徐长元所有，其在买房时没有查看宅基地使用权证（或者批准手续）亦未要求徐世森出示诉争房屋转让手续、委托卖房手续等，故原告夏会琴买房行为不构成善意取得。综上，原告夏会琴要求本院确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。被告姚合英（徐世森）未取得出售房屋所有权或者处分权致使诉争房屋不能转移，原告夏会琴可以要求被告姚合英承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下；一、原告夏会琴与被告姚合英（徐世森）之间的房屋买卖合同有效；二、驳回原告夏会琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告姚合英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 许万杰审 判 员 侯才俊人民陪审员 刘春萍二〇一六年六月二十二日书 记 员 王 波 更多数据：搜索“”来源：