（2016）川1102民初275号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-19
案件名称
乐山市某某物业管理有限公司与罗某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乐山市市中区人民法院
所属地区
乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐山市某某物业管理有限公司,罗某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1102民初275号原告：乐山市某某物业管理有限公司，住所地：乐山市市中区春华路中段19号。法定代表人：熊小萍，执行董事长。委托代理人：田美厚，男，1951年7月7日出生，汉族。被告：罗某，女，1964年8��31日出生，汉族。原告乐山市某某物业管理有限公司诉被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由审判员彭洪蔚独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告乐山市某某物业管理有限公司的委托代理人田美厚，被告罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐山市某某物业管理有限公司诉称：原告于2013年10月23日与某某花园一期小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定：由原告向该小区提供物业管理服务，期限自2013年11月1日起至2016年10月30日；住宅物业费按产权面积0.65元／平方米／月，由业主或物业使用人向原告支付，物业管理费在每季度1-15日交纳，未按时足额交纳的，按每天1元加收违约金；原告向业主或物业使用人按每月6元代收垃圾处理费。被告系上述小区X-X-601的业主，物业面积127.61平方米，按约应向原告交纳2013年11月1日起至2016年2月29日期间的物业管理费2323元、垃圾处理费168元，但被告一直拒绝交纳，产生1140元的违约金。原告已依照物业管理合同对小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告一直拖延不履行交费义务，经原告多次催收未果。请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2323元，垃圾处理费168元、违约金1140元。共计3631元；2、本案诉讼费由被告承担。被告罗某辩称：被告不交费的主要原因是我位于顶楼的房屋屋顶漏水，而屋顶属于公共部位，公共部位的维修属于被告的工作职责，我方多次向原告反映意见，但被告只在2015年查看过一次，并未解决问题，反而让我自己找楼下的其他住户解决；其他还存在：擅自将小区公共区域和绿化带据为己有出租给他人停车，被告对此应享有相应收益；小区公告栏无内容；消防通道不维修处理，存在安全隐患；楼顶防护栏锈蚀严重，并开始松动脱落；公共过道墙面脱落，从未维护处理。原告没有提供合格的服务，严重违约。所以被告依法行使先履行抗辩权，即从原告2013年11月1日入驻以来未交过物管费。实际违约时间只有28个月，也不应当承担违约金。请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告罗某系乐山市市中区“某某花园一期”小区的业主。原告于2013年10月18日与该小区业主委员会签订《物业服务委托合同》。约定由原告在2013年11月1日至2016年10月30日期间为某某花园一期小区提供物业管理服务。小区物业服务收费标准为：住宅房屋0.65元／月／平方米；代收垃圾处理费6元／月／户。合同约定有如下内容：1、委托原告对建筑共用部位（包含屋顶及户外墙面、通道等）和设施设备进行管理和维修；2、原告直接向业主和��业使用人收取物业服务费；3、物业服务交费按季度或年度交费，每季度的第一个月1-15日为交费日期，不交纳物业费的，从第二个月1日起按1元／天／户收取违约金；4、双方露天车位停放服务费的分成为双方各50%，双方所分数额应由业主委员会以书面形式张贴在小区显著位置；5、房屋共用部位的维修、养护费用在质量保修届满后，小修、养护费用，由原告承担，大、中修更新费用，按建设部、财政部《住宅维修资金管理办法》规定，使用维修资金或由业主出资支付。2013年11月1日起，被告未按约交纳物业管理费。原告于2015年5月13日向被告发出书面《催款通知单》：催收从2013年11月至2015年5月所欠物业费1576元、代收垃圾处理费114元，共计1698元，通知被告于2015年5月23日之前交纳费用，逾期加收违约金570元。因催收未果，原告遂于2016年3月25日起诉来院，主张前述请求。审理中，双方确认至起诉时，被告尚欠物业管理费用本金为2323元，违约时间为28个月。上述事实，有身份证明、物业服务合同、催收通知、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与该小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不存在合同无效的法定情形，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务项目内容十分广泛，而对应的标准也因业主个体感受而很难有一个一致标准，从业主公共利益考量，擅自在个案中变更物业收费标准势必影响物业服务质量，从本案具体情况来看，虽然原告无证据证明自己严格履行了合同义务，但被告并无充分证据证明大多数业主拒绝原告的物业管理服务，据此可以认为原告的物业服务尚未构成根本违约。另外，对于房屋共用部位的维修、养护费用��是属于小修、养护费用，还是大、中修更新费用，是运用维修资金，还是由原告承担费用，目前尚无证据明确。因此，被告以原告提供服务存在瑕疵为由拒绝交纳物管费依据不足。对原告要求被告支付物业费用和代收垃圾处理费的主张，本院予以支持，但按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告仅书面催收了从2013年11月至2015年5月所欠物业费1576元，尚有物业费747元，未经书面催交，对此部分金额本院不予支持。鉴于被告未交纳物业费用系事出有因，故对原告主张违约金部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十��条、第六十条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告罗某在本判决生效后十五日内支付原告乐山市某某物业管理有限公司物业管理费1576元，代收垃圾处理费168元；二、驳回原告乐山市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半），由原告乐山乐山市某某物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 彭洪蔚二〇一六年六月二十二日书记员 钟雅丽 关注公众号“”