（2016）粤0306民初4240号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-12-26

案件名称

陈碧霞与深圳市金银威实业发展有限公司,深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司,深圳市金银宝商业城发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈碧霞,深圳市金银威实业发展有限公司,深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司,深圳市金银宝商业城发展有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初4240号原告陈碧霞，女，1965年4月7日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人陈一炀，广东华途律师事务所律师。被告深圳市金银威实业发展有限公司，所在地深圳市罗湖区。法定代表人罗书伟。被告深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区宝安二区。法定代表邱伟雄，职务总经理。委托代理人程林权，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告深圳市金银宝商业城发展有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人罗伟华。上述当事人确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈一炀、被告深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）的法定代表人罗书伟、被告深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（以下简称鑫宝丰公司）的委托代理人程林权、被告深圳市金银宝商业城发展有限公司的法定代表人罗伟华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈碧霞诉称，1998年3月31日，被告金银威公司与被告鑫宝丰公司签订了《合作开发“创业广场”项目合同书》，合同书约定由被告金银威公司出资，被告鑫宝丰公司以位于深圳市宝安区新安街道创业路26区占地面积为4300平方米的土地与被告金银威公司合作开发项目，双方按照2.2：7.8的比例进行分成物业，其中，被告鑫宝丰公司分得塔楼12、13、14、20、21、22层物业，其他住宅物业分配给被告金银威公司。合同书签订后，被告金银威公司、被告鑫宝丰公司共同向深圳市规划国土局及有关部门联合报文办理报建报批手续。1999年9月29日，创业广场项目变更为金丰豪庭项目。2010年11月18日，原告与被告金银威公司签定《公司内部认购协议》，协议约定由原告以每平方米7,933元的价格认购金丰豪庭塔楼第10层住宅Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｌ、Ｋ、Ｊ共六套房屋，面积约500平方米，总价款4,000,000元。协议签定后，原告分别于2010年12月27日、2010年12月29日向被告金银威公司指定收款人（被告金银宝公司）的银行账号转账支付了购房款3,000,000元。但被告金银威公司并没有依约在两年内为原告办理涉案房屋的房地产证，直至目前，金丰豪庭尚未办理预售许可证，也没有办理竣工验收备案。被告金银威公司收取原告的购房款后，投入到金丰豪庭的工程建设，而且，被告金银威公司对合同书约定分配给被告鑫宝丰公司的第12层物业也进行了销售，被告鑫宝丰公司没有提出异议，因此，视为被告金银威公司与被告鑫宝丰公司共同联合销售金丰豪庭项目。由于被告金银威公司、被告鑫宝丰公司在开发金丰豪庭项目过程中拖欠湛江市粤西建筑工程有限公司深圳分公司的工程款，况且金丰豪庭项目也没有办理预售许可证、竣工验收备案、规划验收许可证等手续，导致金丰豪庭项目被深圳市中级人民法院委托有关部门进行拍卖。该项目于2014年12月9日被深圳市隆新安居装修工程有限公司竞买所得。由于涉案房屋被深圳市中级人民法院委托拍卖，原告根本无法再取得该房屋的所有权，原被告所签订的内部认购协议无法继续履行。原告认为，原告与被告金银威公司签订协议时，金丰豪庭未取得预售许可证，所签订的协议无效，被告应当返还财产及支付利息。根据《民法通则》第五十二条规定，企业之间或企业、事业单位之间联营，共同经营，不具备法人条件的，由联营各方按出资比例或协议的约定承担民事责任，依照法律规定或协议的约定负连带责任的，承担连带责任。被告金银威公司与被告鑫宝丰公司双方所签订的合同书名为合作开发，实为不具备法定资格的合伙联营，虽然该合同书被法院认定无效，但依据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第八条的规定，联营合同被确认无效后，联营体在联营合同履行期间的收益，应先用于清偿债务及补偿无过错方因合同无效所受到的经济损失。前述司法解释第九条第一款规定联营体是合伙经营组织的，由联营体的财产清偿联营债务，联营体的财产不足以抵债的，由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例，以各自所有或经营管理的财产承担民事责任，合同未约定债务承担比例，联营各方又协调不成的，按照出资比例或盈余分配比例确认联营各方承担的责任。上述司法解释第九条第二款规定合伙型联营各方应当依照法律法规的规定或合同的约定对外承担连带清偿责任。现由于金丰豪庭项目被深圳市中级人民法院委托拍卖，该拍卖款除了已支付项目承建商湛江市粤西建筑工程有限公司深圳分公司的工程款外，尚有盈余，因此，依照上述司法解释，应当先用被告金银威公司、被告鑫宝丰公司在联营期间的财产（金丰豪庭拍卖款）优先返还原告的购房款及利息，不足部分，由两被告承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告金银威公司签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告金银威公司和被告鑫宝丰公司在联营期间合作开发的金丰豪庭项目拍卖款优先返还原告购房款3,000,000元以及利息人民币929,386元（利息2010年11月18日起按同期银行贷款利率暂计至2016年1月25日为929,386元，实际利息计算至被告全额退还购房款及利息之日止）；三、被告金银威公司、被告鑫宝丰公司对金丰豪庭拍卖款不足以返还原告购房款及利息的部分承担连带清偿责任；四、被告金银宝公司对被告金银威公司的返还义务承担连带责任；五、本案诉讼费用由被告承担。被告金银威公司答辩称，其原意履行案涉合同，案涉纠纷产生原因系深圳市中级人民法院强制拍卖案涉项目。被告鑫宝丰公司答辩称,一、鑫宝丰公司是“金丰豪庭”（原名为“创业广场”）唯一合法的业主和所有权人.“金丰豪庭”项目是自1993年8月开始开发，由鑫宝丰公司提供国有土地使用权/深圳市金晖房地产开发公司（以下简称“金晖公司”）提供资金合作开发兴建，工程建到正负零时因无资金而停工。深圳市中级人民法院于2004年8月5日以（2003）深中法民五初字第209号判决解除了鑫宝丰公司与金晖公司签订的合同，该判决已发生法律效力，因此，金晖公司不再是金丰豪庭项目的开发商，其在“金丰豪庭”没有物权。金晖公司（康迪公司挂靠其参与开发）退出“金丰豪庭”开发后，金银威公司与鑫宝丰公司于1998年3月31日签订《合作开发“创业广场”项目合同书》，合作开发“金丰豪庭”。2012年11月3日广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一终字第27号终审判决确认双方合作开发“金丰豪庭”合同及补充协议无效，驳回了金银威公司提出的拥有“金丰豪庭”78%产权的请求。由于合作开发的金晖公司、金银威公司对“金丰豪庭”都不享有产权，故鑫宝丰公司是“金丰豪庭”唯一合法的业主及所有权人。二、原告与被告金银威公司签订的有关金丰豪庭的所有协议均属无效，由此导致的一切责任和后果由其自行承担。由于被告金银威公司不享有“金丰豪庭”的产权，其以享有产权为前提的所谓《公司内部认购协议》、《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、《补充协议》等有关“金丰豪庭”的所有协议，因一方面违反房地产开发、销售的相关法律规定，另一方面未经鑫宝丰公司的认可和同意均属无效，由此导致的一切责任和后果由其自行承担，鑫宝丰公司不应承担任何责任。三、原告与被告金银威公司恶意串通进行所谓装修及签订认购协议，严重侵害了鑫宝丰公司的合法权益，鑫宝丰公司保留追究原告及被告金银威公司侵权责任的权利。1、原告明知金丰豪庭项目的所有权人是鑫宝丰公司，但在认购时不经过鑫宝丰公司认可和同意。原告提供了深圳市规划国土局颁发的《建设工程建筑许可证》，上面清楚注明建设方是鑫宝丰公司，而没有金银威公司，也就是说国土局只认可鑫宝丰公司，原告完全清楚这一点，但在进行房屋认购时却将鑫宝丰公司丢在一边，充分表明了与金银威公司恶意串通的目的。2、原告明知金丰豪庭项目没有竣工，更没有办理竣工验收手续，不能进行买卖而恶意“认购”。3、原告明知金银威公司没有取得房屋的土地使用权、预售许可证不能进行房屋买卖却恶意进行认购。作为普通的购房者都知道未取得房管部门颁发的产权证而要买卖房屋，卖方必须取得土地使用权证和预售许可证购房者才会购买，原告明知金银威公司没有房管部门的任何手续而进行所谓“认购”显然是恶意的串通行为。4、原告明知金银威公司没有取得合法产权却恶意进行认购。依据物权法的规定，不动产的产权确认是以房管部门的登记为准。原告虽然提供了一些资料，以表明金银威公司享有“金丰豪庭”的产权，但需要指出的是这些资料并没有确认产权的法律效力，且没有任何一份是经过房管部门的认可，因此，原告明知金银威公司没有取得宝安区房产部门认可的情况下恶意进行所谓装修、认购显然是违法的。5、“金丰豪庭”产权纠纷由来已久，原告明知存在产权纠纷而恶意进行装修和内部认购是违法行为。对金银威公司在“金丰豪庭”项目的违法行为，2010年5月12日鑫宝丰公司在《宝安日报》上刊登了《紧急通知》，在这种情况下，原告仍然进行所谓装修、认购显然是恶意的。原告以无效且恶意串通损害第三人权益的协议主张权利，没有任何事实和法律依据，其诉讼请求应全部驳回；四、原告主张被告鑫宝丰公司承担连带责任并没有事实及法律依据，被告鑫宝丰公司与原告不存在合同关系，不应承担连带责任；从法律规定来看，原告与被告金银威公司签订的合同无效，由此产生无效合同的后果被告鑫宝丰公司不应承担相应的责任。综上，原告与金银威公司签订的协议无效，且存在恶意串通损害鑫宝丰公司利益的情形，其诉讼请求于法无据、于理不符，应驳回其对被告鑫宝丰公司的全部诉讼请求。被告金银宝公司答辩称，被告金银宝公司收取的款项用于涉案金丰豪庭项目的消防完善工程、水电费、人工工资、工程款、材料款等。经审理查明：2010年11月18日，原告作为乙方与作为甲方的被告金银威公司签订了一份《公司内部认购协议》，约定乙方以每平方米7,933元的价格内部认购甲方拥有的金丰豪庭塔楼10楼住宅A、B、C、D、L、K、J房，面积约500平方米，总价款为4,000,000元，甲方协助乙方办理产权证。甲方应于2010年12月5日前交付上述房产予乙方使用，乙方承诺在金丰豪庭大厦消防验收及竣工验收后付清全部楼款并办理正式入伙，鉴于甲方提供的该房产仍处于民事诉讼之中，如果因甲方败诉或其他原因导致甲方不能按期交付房产给乙方，或致使该房产遭受查封或抵押等，二年内不能办理房地产证，超过此期限，甲方承诺在60日内返还乙方全部购房款，并按月利率3％计付给乙方，自收款日起至还款日止的利息。委托收款账户为罗伟华在招商银行开立的账户和深圳市金银宝房地产开发有限公司在农村商业银行开立的账户。上述协议签订后，原告分别于2010年11月29日、2010年12月27日向深圳市金银宝房地产开发有限公司转账支付1,000,000元、2,000,000元。2010年12月5日，原告接收案涉房屋；因金丰豪庭项目被深圳市中级人民法院强制拍卖，原告于2015年12月25日搬离案涉房屋。另查明，案涉项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回，案涉房屋销售并未取得预售许可证，案涉项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。2015年12月份，深圳市中级人民法院拍卖了案涉项目土地及地上建筑物（包括案涉房屋）。案涉房屋位于深圳市宝安区前进一路26区，该区域2010年政府指导租金标准为18元/平方米/月，2011至2013年政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年至2015年政府指导租金标准为25元/平方米/月。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的公司内部认购协议、收款收据、转账凭证、民事判决书、执行裁定书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，案涉房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，被告金银威公司和原告关于案涉金丰豪庭塔楼10楼住宅A、B、C、D、L、K、J房屋的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。关于合同无效后的处理。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告金银威公司收取原告购房款300万元已没有合同依据，被告金银威公司应将上述款项返还给原告，并支付占用该款项期间的利息，本金1,000,000元、2,000,000元的利息均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别自2010年11月29日、2010年12月27日起计算至实际返还之日止。关于房屋占有使用费。因案涉合同无效，原告占有使用案涉房屋没有合同依据，其应当按照深圳市政府发布的指导租金标准（2010年为18元/平方米/月,2011年至2013年为20元/平方米/月，2014年至2015年为25元/平方米/月）向被告金银威公司支付占有使用案涉540平方米房屋期间（2010年12月5日至2015年12月31日）的房屋占有使用费。原告和被告金银威公司系案涉合同的主体，根据合同相对性原则，因案涉合同无效负返还义务的系收取原告款项的被告金银威公司，原告诉请被告鑫宝丰公司、金银宝公司承担返还义务，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告深圳市金银威实业发展有限公司与原告陈碧霞签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效后十日日内向原告陈碧霞返还购房款3,000,000元及利息（利息分别以1,000,000元、2,000,000元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别相应自2010年11月29日、2010年12月27日起计算至被告深圳市金银威实业发展有限公司实际付清之日止）；三、原告陈碧霞于本判决生效后十日日内向被告深圳市金银威实业发展有限公司支付2010年12月5日至2015年12月5日期间房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式为500平方米×占有使用期间×政府指导租金标准，其中2010年12月5日至2010年12月31日期间的政府指导租金标准为18元/月/平方米，2011年1月1日至2013年12月31日期间的政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年1月1日至2015年12月25日期间的政府指导租金标准为25元/平方米/月）；四、驳回原告陈碧霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38,235元，由被告深圳市金银威实业发展有限公司负担，受理费原告陈碧霞已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　陈　平人民陪审员　　陈远霞人民陪审员　　朱纯禄二〇一六年六月二十二日书　记　员　　方擎柱书　记　员　　李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共12页关注微信公众号“”