（2016）宁0402民初1404号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-15
案件名称
孙德强与固原宁新房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
固原市原州区人民法院
所属地区
固原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙德强,固原宁新房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十五条第一款
全文
宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0402民初1404号原告孙德强，男，生于1966年8月29日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。委托代理人孙磊，男，生于1988年12月19日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。代理权限为特别授权。被告固原宁新房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人张录，该公司董事长。委托代理人范玉玺，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告孙德强诉被告固原宁新房地产开发有限公司（以下简称宁新房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理。依法由审判员哈永祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙德强的委托代理人孙磊、被告宁新房产公司的委托代理人范玉玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙德强诉称，2011年7月10日，原、被告签订《房屋拆迁置换协议》，约定被告为开发续建宁新小区，将原告位于梅园小区142号面积为85.27平米的房屋拆迁，承诺为原告置换新建住宅楼一层面积为90-110平米之间的房屋，差价由原告补交。被告于2012年4月1日前将新建置换房交付原告使用，如到期被告不能交付房屋，应在同等地段找一套90-110平米的现房供原告使用。同时，双方约定如被告违约，应将该拆迁房屋恢复原样后交给原告使用。合同签订后，截止原告起诉时被告依然没有按合同约定交付房屋，也没有在同等地段为原告找一套现房供原告使用。现原告起诉要求：1、判令被告将原告位于梅园小区142号面积为85.27平米的拆迁房恢复原样并交付原告使用；2、要求被告支付原告自2010年12月至2016年3月的房屋租金78000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时原告将诉讼请求第一项变更为：要求被告向原告交付梅园小区置换的房屋7号楼3单元202室。原告孙德强为其主张提供的证据有：证据一、《房屋拆迁置换协议》（原件）一份，证明原、被告签订协议由被告于2012年4月1日向原告交付置换房屋，但被告至今未交付的事实；证据二、《租房合同》（原件）一份，证明原告因房屋拆迁在外租房的事实；证据三、收条及收款收据（原件）6张，证明因被告拆迁，原告在外租住房屋至今共花费78000.00元的事实。被告宁新房产公司质证认为：对于证据一的真实性无异议，但该证据达不到原告主张诉讼请求的目的，因该合同上并未明确约定按照什么方式、什么标准进行安置。且协议约定的交付时间与事实不符，在2012年6月12日双方才达成一致意向，才进行开发，约定的交付时间不是双方的真实意思表示；对证据二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，该两份证据与本案不具有关联性，达不到原告的证明目的。被告宁新房产公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求：1、2011年7月10日，双方签订房屋拆迁置换协议时间不准确，被告所开发的宁新7号楼是在本案原告多次要求下对其原住宅进行改造建设，被告才承诺开发。而且在约定中，对于安置补偿没有明确约定，对于何时交付房屋也没有实质性的明确，至于合同中写的2012年4月1日，只是当时原告提供的一份格式合同，但事实7号楼不可能于2012年4月1日竣工交付，因为开发建设需要有关部门的批准，需要很长时间。截止2013年8月，被告才将宁新7号楼所有手续办理完结，之后由于天气因素、2014年6月份，位于宁新7号楼西面的文化巷又开发道路改造，工期一直持续到2014年底。通过以上时间段表明，被告方并不是故意拖延工期，而是由于许多客观原因无法预见和不可抗力的因素造成，目前该工程已完全竣工，符合交付条件。被告方要求原告按照现在的市场价格向被告交付房屋差价，被告方依约定交付房屋。对于原告以上的诉讼请求，无事实和法律依据，请求依法驳回。被告宁新房产公司向法庭提交的证据有：证据一、固政函【2012】7号关于出让国有建设用地使用权确认的批复文件（原件）一份，证明宁新5号楼土地挂牌出让及具体时间为2012年1月17日的事实；证据二、固原市规划局局务会议纪要（2012年第一次）（原件）一份，证明关于宁新7号楼按照该纪要第一条第二款设计方案进行设计审定的事实及时间为2012年11月30日的事实；证据三、固市发改审发（2013）158号关于宁新7号楼项目核准的批复（复印件）一份，证明宁新7号楼经该文件核准批复的时间为2013年8月4日的事实；证据四、固原市建设规划局建设工程规划许可证（原件）一份，证明宁新7号楼获得建设工程规划许可，许可时间为2013年8月13日的事实；证据五、（施）字（2013）第91号中标通知书（原件）一份，证明宁新7号楼工程建设由固原东旭建设工程有限公司中标并施工的事实及时间为2013年9月10日的事实；证据六、建筑工程施工许可证（原件）一份，证明宁新7号楼由固原东旭建设工程有限公司具体施工及建设时间为2013年9月15日的事实；证据七、安置告知书（原件）一份，证明2012年6月14日本案原告及其他12户住户上访要求将宁新7号楼与5号楼由被告一并开发改造建设且该18户承诺不再上访以及放弃一切赔偿事宜的事实；证据八、工程变更、补充、修改单（复印件）一份，证明宁新7号楼总建筑面积由4485.7平米变更为2934.5平米的事实及时间为2013年5月的事实；证据九、中标通知书、工期顺延协议（复印件）各一份，证明在2014年6月18日至2014年底由宁夏第四建筑工程有限公司在固原市文化巷施工修路及时间段（2014年6月18日至2014年底）的事实；证据十、工程决算书（原件）一本，证明宁新7号楼现已竣工，经决算该工程总造价为6796823.75元，被告方共计亏损1837749.75元的事实。证据十一、宁新小区7#楼拆迁置换花名册（原件）一份，证明拆迁原告原住房实际面积及置换房号、房屋面积及应补交房款的事实。原告对被告提供的证据质证意见为：证据一、二、三、四、五、六、八、九、十与本案无关联性；对证据七的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，该份证据上并没有原告放弃赔偿损失的相关内容，上面涉及到的放弃补偿的内容为影响采光的补偿；对证据十一花名册中原告的拆迁面积和置换面积与实际不符，按照合同约定拆迁面积应为85.27平方米，置换面积就为112.9平方米，对于上面记载的安置7号住宅楼房号以花名册上记载的为准，但对上面记载的房屋补交差价及房屋价格原告不知情。经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的第一组证据形式来源合法，内容真实有效，能够达到其证明目的，本院予以采信。原告提交的第二组、第三组证据无其他证据印证，且原告计算有误，本院不予采信。被告提交的第九组证据与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的第十组证据形式来源合法，内容真实有效，不能达到其证明目的，但能证明本案其他事实，本院予以采信。被告提交的其他证据形式来源合法，内容真实有效，能够达到其证明目的，本院予以采信。经审理查明，2011年，被告对文化巷142号原告房屋所在区域进行拆迁开发。2010年12月10日，原、被告签订了《房屋拆迁置换协议》，约定甲方（宁新房地产开发公司）对乙方（孙德强）142号房屋进行拆迁；甲方在其新建住宅楼一楼按面积1:1给乙方置换房屋一套，以乙方签字为准；甲方新建住宅价格以固原市场价格执行，由原告向甲方支付置换房屋多出原房屋面积的差价，即乙方在基础开挖时付60%的房屋差价，二层封顶付30%的房屋差价，工程竣工时支付剩余10%；置换房屋交付时间为2012年4月1日，除自然灾害、不可抗拒因素外，在竣工验收十日内交付。2012年6月14日，原告等住户同意被告将其安置在原拆迁位置，并在被告的安置告知书上签字。2013年9月10日，固原东旭建筑工程有限公司中标承建置换房屋所在的宁新小区7号楼工程，现工程已竣工，具备交付条件。原、被告虽对置换房屋的具体房号、面积进行过协商，但因补交差价等未达成一致，被告至今未向原告交房。庭审中被告表示将与原告协商或另案起诉要求原告向被告支付安置房屋多出原房屋面积的差价。现原告起诉要求：1、判令被告向原告交付梅园小区置换的房屋7号楼3单元202室；2、判令被告支付原告自2011年1月至2016年3月的房屋租金75600.00元；3、本案诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按约履行。现被告开发的住宅楼已竣工，具备了交付条件，被告应当按合同约定的楼层、面积向原告交付房屋。原告的该项诉请本院予以支持。因被告未按时交房构成违约，其违约行为导致原告支付了租房的租金，从而给原告造成了损失。庭审中原告对其主张的房屋租金计算有误，本院释明其应在庭审后七日内补交诉讼费，但原告未按期缴纳，对其超出原主张的租金，本院按其自动撤回诉讼处理。原、被告提交的证据均不能证明原告搬离被拆迁房屋的日期，参照安置告知书的落款日期和当地住宅租赁市场价格，本院酌情确定原告自2012年6月15日至2016年3月31日每月支付的房屋租金为700.00元，被告应当向原告支付原告违约损失31850.00元。被告辩称原、被告双方未约定交房时间，但《房屋拆迁置换协议》中明确约定交房时间为2012年12月30日，故被告该项抗辩与事实不符，本院不予采信。被告辩称因办理有关审批手续等无法预见和不可抗力的因素造成工期迟延，办理有关审批手续等并非无法预见和不可抗力的因素，故被告该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条之规定，判决如下：一、由被告固原宁新房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告孙德强交付固原市原州区宁新小区7号楼的房屋一套（楼层、面积以原、被告协商选定为准）；二、由被告固原宁新房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告孙德强支付违约损失31850.00元；三、驳回原告孙德强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取875.00元（原告孙德强已预交），由原告孙德强负担577.00元，被告固原市宁新房地产开发有限公司负担298.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 哈永祥二〇一六年六月二十二日书记员 余 红 更多数据：