（2016）粤0703民初1768号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-12

案件名称

容某甲、容某乙等与苏某甲、江门市某公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

江门市蓬江区人民法院

所属地区

江门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国继承法》：第二条；《中华人民共和国物权法》：第二十九条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2016）粤0703民初1768号原告：容某甲，男，汉族，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码×××6512。原告：容某乙，女，汉族，住所地同上，公民身份号码×××6566。原告：陈某，女，汉族，住所地同上，公民身份号码×××6547。原告：余某，女，汉族，住所地同上，公民身份号码×××6527。以上原告的共同委托代理人：程均昌，广东启兴律师事务所律师。被告：苏某甲，男，汉族，住中山市，现居住在中山市。被告：江门市某公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：苏某甲。委托代理人：钟耀能、吕炜泉，实习律师。原告容某甲、容某乙、陈某、余某诉被告苏某甲、江门市某公司（以下简称万森公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员黄伟雄适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告容某甲、容某乙、陈某、余某的共同委托代理人程均昌、被告江门市某公司的委托代理人钟耀能到庭参加诉讼，被告苏某甲经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。四原告起诉称：江门市蓬江区某厂房（以下称涉案厂房）业权人是容某丙。2008年开始，容某丙将涉案厂房出租给被告苏某甲的父亲。2013年2月20日，容某丙过世，四原告是容某丙的继承人，涉案厂房由原告容某甲继续出租，并于2013年11月1日与被告苏某甲签订《租赁合同》。该合同约定租期三年，从2013年11月1日至2016年11月1日止，月租金8000元，被告苏某甲在每月1日前支付当月租金，每逾期支付一日，需按月租金的0.5%支付违约金，拖欠租金超过一个月，原告有权收回涉案厂房。2014年6月24日，被告苏某甲用涉案厂房注册登记成立江门市某公司，两被告共同使用涉案厂房。从2015年8月起，两被告拖欠涉案厂房租金及水电费至今没有支付，经原告多次催收未果，现诉请法院判令：1.解除原告容某甲与被告苏某甲的《租赁合同》，两被告立即将江门市蓬江区某厂房腾空交还给原告；2、两被告共同支付从2015年8月至实际腾空厂房交还承租房屋之日止的租金及租金利息，暂计至2016年3月份的租金为56417元。3、两被告共同支付从2015年8月至实际腾空交还承租房屋之日止的水电费，暂计至2016年2月份的水费1326元，电费9543元；4.两被告共同支付从2015年9月1日至实际腾空交还承租房屋之日止的违约金，暂计至起诉之日为7800元；5、诉讼费、保全费用由两被告共同承担。庭审中，四原告撤销主张租金利息的诉讼请求，并明确违约金的诉讼请求为从2015年9月1日起以月租金8000元按每日0.5%计算至实际清偿之日止。四原告在举证期限内提供的证据有：1、《租赁合同》1份，证明原、被告之间的租赁合同。2、《土地使用证》1份，证明本案的土地的上盖物的合法使用情况；3、企业机读档案登记资料1份，证明被告万森公司的工商登记情况以及工商登记地址就是涉案的房屋租赁地址；4、《房租、水电收款收据》3张，证明被告实际使用的和拖欠房租、水电的情况；5、《水、电费单》6张，证明被告拖欠水电费的情况；6、《亲属关系证明》，证明涉案的房屋的继承人的主体；7、常住人口登记卡1份，证明涉案的物业继承人的情况；8、《死亡医学证明书》1份，证明容某丙于2013年2月20日死亡。被告万森公司答辩称：1、四原告起诉没有事实和法律的依据。容某甲与苏某甲所签订的租赁合同，应被认定为无效合同。合同所指的厂房权属为容某丙所有，容某丙已经去世，那么应由容某丙的继承人继承产权后再对外出租，才符合法律的规定。本案中，容某甲私自将厂房出租，在签订合同时，并未获得其他继承人的授权，收取的有关款项是否与其他继承人分配，均不清楚。本案应以无效的租赁合同的法律关系进行处理。如果被告确实使用了场地，可以支付场地使用费，而非租金。2、据公司法人苏某甲反映，公司使用场地至2016年1月份，场地使用费也缴至1月份，在2016年2月份开始，原告已将厂房关闭。拒绝被告进入厂房取走有关物件和设备。因此，我方需要承担场地使用费的义务应截止至2016年2月份。并且在2016年1月20日，被告万森公司的股东苏松胜已与原告容某甲结清了所欠租金和水电费。因此，原告要求我方承担租金及违约金的依据不足。经审理查明，原告容某甲称从2008年开始，其父容某丙将厂房出租给被告苏某甲的父亲，2013年2月20日，容某丙过世，涉案厂房由原告容某甲继续出租。2013年11月1日原告容某甲与被告苏某甲签订《租赁合同》，合同约定：1、原告容某甲（甲方）将其父亲容某丙所有的位于江门市某厂房出租给被告苏某甲（乙方）。租金为每月8000元，每月1号前交付，租期限为3年，从2013年11月1日至2016年11月1日；2、若承租方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回厂房和没收原有的押金，乙方必须按实际使用日缴纳租金并承担违约责任；3、厂房的房产税、土地使用税有出租方负责，其他一切费用由承租方负责；4、甲方一次性收到乙方承租房屋信用金2万元，当合同终止及无拖欠应缴费用的情况下，由甲方一次性无息返还给乙方。签订合同后，四原告依约将房屋交付被告苏某甲使用，在2014年6月24日，被告苏某甲作为法定代表人在涉案厂房地址进行工商登记成立江门市某公司，苏松胜是股东之一。两被告共同使用涉案厂房进行经营。从2015年8月份起，两被告拖欠涉案厂房租金和水电费至今没有支付，四原告遂起诉至本院。庭审中，四原告称两被告拖欠从2015年8月开始的租金和水电费，在2016年1月20日，四原告向两被告追讨，被告万森公司的股东苏松胜只缴纳了7月份的水电费和8月份的部分租金，合共10168元，尚欠8月份的租金417元和9月份起的租金和8月份起的水电费。暂计至2016年3月份尚欠租金56417元，水电费暂计至2016年2月份尚欠10869元（其中水费1326元、电费9543元）。另查明，位于江门市某厂房土地使用权人容某丙于2013年2月20日去世。容某丙的儿子容某甲、女儿容某乙、配偶陈某、母亲余某均是的法定继承人。庭审中，继承人容某乙、陈某、余某均确认委托容某甲出租其共有的涉案厂房给被告苏某甲使用。庭审中，四原告表示没有收取合同约定的房屋信用金2万元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据庭审质证和辩论意见，本案的争议焦点为：1、原告容某甲与被告苏某甲签订的《租赁合同》的效力问题。2、租赁合同涉及的责任承担的主体问题。3、关于四原告主张两被告拖欠的租金、水电费的问题。4、四原告主张解除合同的问题。5、四原告主张的违约金的问题。关于《租赁合同》的效力认定。原告容某甲、容某乙、陈某、余某是容某丙的法定继承人，有居委会出具的《证明》为证，根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”、《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力”，被继承人容某丙于2013年3月20日死亡，四原告作为法定继承人取得涉案厂房的物权，虽未登记过户，但并不影响其所有权的取得。且原告容某乙、陈某、余某均同意原告容某甲与被告苏某甲签订合同将涉案厂房出租。被告苏某甲作为完全民事行为能力人，与原告容某甲签订合同是其真实意思表示，没有违反法律强制性规定，在签订合同后，双方均一直按合同约定履行合同义务，因此，该《租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。二、关于租赁合同涉及的责任的债务的承担主体的问题。被告苏某甲作为租赁合同的相对人，其应依约履行合同的义务。而被告万森公司系被告苏某甲租用上述厂房以该厂房作为经营场所登记成立的企业，该企业使用了该厂房进行经营，应承担上述租赁合同的权利义务。因此，原告诉请被告万森公司与被告苏某甲共同承担上述租赁合同的义务的请求，合法合理，应予支持。三、关于四原告主张两被告拖欠租金、水电费的问题。四原告提交了2015年5月、6月交纳租金、水电费的6张《收据》可证实证明双方平时的交租方式是由被告苏某甲于每月的1号前向四原告交付当月租金和缴纳上月的水电费，然后由四原告开具《收据》给两被告。原告陈述的租金和水电费缴纳的方式与租赁合同约定相符，本院予以采信。四原告主张两被告只缴纳了2015年7月份的水电费和2015年8月份的部分租金（8000元-417元），两被告拖欠2015年8月份起的水电费和2015年8月的租金417元和9月份起的租金未付。从原告提交的2015年8月1日的厂房租金、厂房水电费、宿舍水电费的《收据》来看，三份《收据》金额合计10585元，扣减417元，正是苏松胜在2016年1月20日落款签名写的“已收10168元，还差417元”文字的内容相符。两被告未能举证证明其已交纳2015年9月后的租金和2015年8月后水电费。因此，本院采信原告的主张。对此，确认两被告尚欠原告2015年8月份后的水电费和8月份的租金417元和2015年9月后的租金未付。被告万森公司称已交纳租金和水电费至2016年1月20日的抗辩，证据不足，本院不予采纳。四、原告主张解除合同的问题。原被告签订《租赁合同》约定，租期从2013年11月1日至2016年11月1日，现合同尚未到期，但两被告从2015年8月份开始逾期交付租金和水电费，已构成违约。根据租赁合同的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，四原告请求解除《租赁合同》的主张，合法合理，本院予以支持。租赁合同解除后，两被告应将承租的房屋腾退给四原告，并支付至腾退承租房屋时拖欠的租金、水电费给四原告。对于被告万森公司称已于2016年2月已将厂房佳慧原告的宽边没有证据支持，本院不予采纳。原告提交了2015年8月份至2016年2月份的水电费单，合计水费3016.70元、电费10255.04元。现四原告主张两被告共同支付至2016年2月份的水费1326元，电费9543元，合计10869元，是原告对自己权利的处分，本院依法予以准许。五、关于四原告主张的违约金是否应予支持的问题。双方签订的《租赁合同》合法有效，两被告未按约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定“承租方在每月1日前支付当月租金，每逾期支付一日，需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，原告有权收回出租厂房，承租方须按照实际使用日交纳租金并承担违约责任。”，因此，原告主张两被告以租金8000元的每日0.5%从2015年9月1日起计付违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持，但违约金应计至本判决发生法律效力之日止。六、关于四原告是否有收取被告苏某甲2万元的信用金问题。四原告称并未收取合同约定2万元的信用金。两被告也没有提交任何凭证证明已交付该笔信用金，应承担举证不能的法律后果。因此，本院确认四原告并未收取该笔信用金。被告苏某甲经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告容某甲与被告苏某甲于2013年11月1日签订租赁江门市蓬江区荷塘镇禾冈工业区大坦39号厂房的《租赁合同》。二、被告苏某甲、江门市某公司自本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述租赁的厂房给原告容某甲、容某乙、陈某、余某。三、被告苏某甲、江门市某公司自本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告容某甲、容某乙、陈某、余某支付上述厂房的租金（计至2016年6月份的租金为80417元，从2016年7月1日起至两被告腾退上述租赁厂房之日的租金按每月8000元计算）和水电费10869元。四、被告苏某甲、江门市某公司自本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告容某甲、容某乙、陈某、余某支付违约金（从2015年9月1日起按月租金的每日0.5%计付至本判决发生法律效力之日止）。五、驳回原告容某甲、容某乙、陈某、余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2922元，减半收取1461元，保全费770元，合共诉讼费2231元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员　　黄伟雄二〇一六年六月二十二日书记员　　苏娇红来源：百度搜索“”