（2015）闽民申字第761号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2017-06-15

案件名称

林爱英、刘君房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

福建省高级人民法院

所属地区

福建省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

林爱英,刘君,刘伟,吴大燊,刘忠宝

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

福建省高级人民法院民事裁定书(2015)闽民申字第761号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：林爱英，女，汉族，1962年9月21日出生，住福建省武夷山市。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：刘君，男，汉族，1982年6月22日出生，住福建省武夷山市。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：刘伟，男，汉族，1984年3月8日出生，住福建省武夷山市。上述三再审申请人共同委托代理人：王新英、裴乐艳，福建杰列律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴大燊，男，汉族，1942年11月13日出生，住福建省武夷山市城区。委托代理人：徐斌，福建夷顺律师事务所律师。一审被告：刘忠宝，男，汉族，1962年7月1日出生，住福建省武夷山市。再审申请人林爱英、刘君、刘伟(以下简称林爱英等三人)因与被申请人吴大燊房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院（2014）南民终字第640号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审理终结。再审申请人林爱英等三人申请再审称：(一)申请人对讼争房产的转让行为毫不知情。1.刘忠宝始终认为本案并非真实买卖关系，而且转让行为损害了申请人的权益，因此刘忠宝未将转让行为告知申请人。从房产转让价格过低以及面临拆迁的事实看，转让房屋并非刘忠宝真实意图，而是可能存在以房抵债的嫌疑。2.刘忠宝与申请人关系不融洽，导致申请人对房屋转让不知情。3.讼争房屋从1998年-2002年始终处于出租状态。4.刘忠宝亲笔书写的离婚协议书形成时间在房产转让行为之后，其中明确指出讼争房屋是其与申请人林爱英共同共有，可以证实房产转让协议并不真实。5.讼争房屋的产权证始终在申请人家中。(二)转让行为未经其他共有人的同意，转让无效，申请人没有义务配合办理产权过户手续均未果。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有不动产应当经全体共同共有人同意。刘忠宝擅自处分行为在未得到申请人追认之前，是不发生法律效力的；一旦其行为被其他共有人否定，即是无效民事行为。被申请人吴大燊不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的三个条件，其明知讼争房产有共有人的情况下，却没有要求其他共有人在协议书上签字，而且本案转让价格过低，讼争房产至今未过户，被申请人吴大燊未实际取得房屋所有权。综上，请求对本案予以提审或指令再审。被申请人吴大燊答辩称：(一)本案房产转让行为发生在十几年前，当时房价很低且不重视过户登记，这是申请人所忽视的事实。申请人主张转让价格过低是以现在的市场价去衡量，根本不具备可比性。当时武夷山当地的房屋交易习惯，基本上是夫妻一方签字即可，不像现在这么规范。(二)转让协议没有申请人三人签字，确实在形式上有所欠缺，但当时协商转让是在申请人家中进行的，房屋转让行为是经过申请人同意的。吴大燊是通过以房易房，不足部分补差价的方式取得讼争房屋，经过装修居住了十几年了。如果林爱英等三人仍然享有产权，不可能这么多年一直将讼争房产放置不理。(三)林爱英与刘忠宝的离婚协议书没有在民政部门登记备案，不能作为证据使用。(四)吴大燊符合善意取得的条件。当地2002年房价为400元每平方米，讼争房产的价格加上差价款，基本上符合当时的市场价。(五)吴大燊多次要求刘忠宝协助办理产权过户手续，但刘忠宝都不予理睬。现在，吴大燊一家十几口人都居住在讼争房屋中，也办理了产权证，如果对该交易不予保护的话，一家人将无处居住。为此，请求驳回林爱英等三人的再审申请。在本院再审复查中，吴大燊提供了讼争房屋的房产证和土地证复印件各一份，证明其通过申请法院执行，房屋产权已于2015年过户至其名下。本院认为，吴大燊在一审中提供的1997年8月8日《城东乡砖瓦厂灰厂折旧改建协议》和1999年3月2日《城东乡人民政府关于武夷山市金房地产公司等遗留问题的会议纪要》虽系复印件，但结合《房地产转让合同书》的内容和实际履行情况，可以佐证《房地产转让合同书》实质系刘忠宝与吴大燊双方达成的房屋置换协议，即吴大燊将原由武夷山市城东乡人民政府安置给予的位于武夷山市城南村五九北路143号的92.75㎡回迁房与有所为刘忠宝和林爱英一家所有的本案讼争房屋进行互换，并由吴大燊支付2万元差价的协议。该回迁房后来由刘忠宝和林爱英一家登记办理产权证书，且林爱英在再审复查中称其已于2013年将武夷山市城南村五九北路143号的整幢房屋出售他人，而包括原政府安置给吴大燊的回迁房亦应被一并出售。因此，在刘忠宝和林爱英一家将原应属于吴大燊的回迁房的产权证办理至自己名下后又出售他人获利的情况下，林爱英等三人称对刘忠宝与吴大燊双方于2002年签订的《房地产转让合同书》并不知情，有悖常理。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，本案在《房地产转让合同书》签订直至吴大燊提起诉讼，历时十多年，但没有证据表明林爱英等三人在此期间对《房地产转让合同书》表示不予认可，故应视为同意。综上，刘忠宝与吴大燊于2002年签订的《房地产转让合同书》系双方各自代表家庭全部成员而签订的房屋置换协议，其内容并未违反法律规定，属合法有效。因此，生效判决驳回林爱英等三人的诉讼请求正确。综上，林爱英等三人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回林爱英、刘君、刘伟的再审申请。审　判　长　　林国新审　判　员　　田　青代理审判员　　陈志辉二〇一六年六月二十二日书　记　员　　朱　彤附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。微信公众号“”