（2016）鄂05民终1458号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-10-28

案件名称

湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司与杜松赢物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杜松赢,湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书（2016）鄂05民终1458号上诉人（原审被告、反诉原告）杜松赢。被上诉人（原审原告、反诉被告）湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司，住所地宜都市陆城头笔社区二组。法定代表人詹峰，该公司总经理。委托代理人许杨，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杜松赢因与被上诉人湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司（以下简称“宜化物业宜都公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜都市人民法院（2016）鄂0581民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成由审判员唐兆勇担任审判长，审判员赵春红、肖小月参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杜松赢于2012年9月14日与华泰房产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买宜都市宜化绿洲新城小区1-2-904号房屋，房屋建筑面积60.27㎡，合同附件五约定前期物业服务内容及质量“见买受人与好嘉物业公司签署之《前期物业管理协议》”，同时约定前期物业服务费为0.90元／月／㎡。好嘉物业宜都公司于2012年6月26日在工商登记部门变更名称为宜化物业宜都公司。2012年11月15日杜松赢办理了交房手续，于当日与宜化物业宜都公司签订《前期物业服务协议》，约定杜松赢委托宜化物业宜都公司承担前期物业管理服务。合同约定物业管理服务费根据《商品房买卖合同》所约定的交房日期起开始计算（在入住通知限定期限内不办理相应手续也视为入住）。入住时一次性交纳第一年的物业管理服务费，在入住后第二年起每季度交纳一次物业管理服务费，业主或物业使用人需在每个缴费期的首日（月）内1-15日交纳本期的物业管理服务费，物业管理服务费按照建筑面积0.90元／月／㎡缴纳。合同同时约定，杜松赢不按协议约定履行缴费义务的，宜化物业宜都公司有权要求杜松赢补缴并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。该合同还对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收代缴收费等事项进行了约定。合同签订当日，杜松赢向宜化物业宜都公司缴纳了一年的物业服务费651元，宜化物业宜都公司向杜松赢出具了收据，载明杜松赢缴纳了2012年10月26日至2013年10月25日的物业服务费，后杜松赢未再缴纳物业服务费。同时查明，宜都市宜化绿洲新城小区未成立业主委员会。该小区曾有业主因宜化物业宜都公司收取“电梯使用费”、“装修管理费”、将物业服务费与水费捆绑收取的问题在“宜昌市政风行风热线”进行反映，宜都市物价局针对该问题进行了处理和回复。宜化物业宜都公司提起诉讼，请求判决：杜松赢立即支付物业服务费1627.29元（从2013年8月1日至2016年1月30日止，60.27㎡×0.9元／月／㎡×30月），违约金1627.29元（按每日5%从2014年12月2日计算至2015年12月2日）；2、从2015年12月3日计算至物业服务费全部付清之日止按应缴物业服务费的每日5%支付违约金；3、由杜松赢承担原审案件诉讼费用。杜松赢提起反诉，请求判决：宜化物业宜都公司退回杜松赢在2012年11月15日缴纳的651元物业服务费，并由宜化物业宜都公司承担原审案件诉讼费。原审法院认为，宜化物业宜都公司与杜松赢双方签订的《前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和杜松赢均有约束力。宜化物业宜都公司按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，杜松赢作为业主接受服务，有按照合同的约定向宜化物业宜都公司支付物业服务费的义务。对于杜松赢主张原审原告主体不适格的问题。经查，宜化物业宜都公司提交的证据可以证明其名称变更的事实，其经营范围系物业管理服务，具有相应资质，故对杜松赢的该项抗辩不予支持。对于杜松赢主张其与宜化物业宜都公司签订的《前期物业服务协议》系无效协议的问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，华泰房产公司选聘宜化物业宜都公司为小区提供物业服务，不违反法律规定，故应对杜松赢的该项抗辩不予支持。对于杜松赢主张的小区经常无故、无预告停水、擅自将绿化区域改为停车位、小区内环境脏乱、物业管理人员服务态度恶劣、房屋为在建房等问题，未提交充分证据予以证明，难以认定宜化物业宜都公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，应对杜松赢的该项抗辩不予支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，宜化物业宜都公司作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。对于杜松赢应缴纳的物业服务费的金额，宜化物业宜都公司提交的收据明确载明其缴纳的是2012年10月26日至2013年10月25日的物业服务费，应认定双方对缴纳时间达成了合意，同时根据双方合同关于物业服务费交纳时间的约定，即入住后第二年起每季度交纳一次物业管理服务费，业主或物业使用人需在每个缴费期的首月内1-15日交纳本期的物业管理服务费，对于宜化物业宜都公司主张的从2013年10月26日至2016年1月30日的物业服务费1473.60元（60.27㎡×0.90元／㎡／月×815天÷30天／月），应予以支持。对于宜化物业宜都公司主张的违约金，因宜化物业宜都公司存在收取“电梯使用费”、“装修管理费”、将物业服务费与水费捆绑收取的问题，违背合同约定，亦存在违约行为，在合同履行过程中，双方均存在过错，故对于宜化物业宜都公司要求杜松赢承担违约金的诉讼请求不予支持。对于杜松赢要求宜化物业宜都公司返还已交纳的物业服务费的反诉请求，不符合双方合同约定，无事实和法律依据，应不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杜松赢于本判决生效之日起三日内向湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司支付自2013年10月26日至2016年1月30日止的物业服务费1473.60元；二、驳回湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司的其他诉讼请求；三、驳回杜松赢的反诉请求。原审本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司负担15元，杜松赢负担10元。原审反诉案件受理费25元，由杜松赢负担。上诉人杜松赢不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、由于宜化物业宜都公司不具备原审原告主体资格、物业公司乱收垃圾费等不合理费用、物业公司服务不到位、原审法院适用法律错误等原因，杜松赢不应支付宜化物业宜都分公司自2013年10月26日起至2016年1月30日止的物业费1473.60元。二、基于相同上述原因，宜化物业宜都分公司应退回杜松赢已经支付的于2012年11月15日缴纳的651元物业服务费。三、应由宜化物业宜都公司承担一审、二审诉讼费。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。二审庭审中，杜松赢为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一，宜化物业宜都公司在全国企业信用信息公示系统上的登记信息。用以证明：宜化物业宜都公司没有原审原告的主体资格。证据二，宜都市物价局都价（2006）24号和宜都市政府都政办发（2008）165号文件。用以证明：宜化物业宜都公司重复收取及乱收垃圾处理费。证据三，案外人另一位业主出具的水费的收据、物业费发票和交房通知书。用以证明：宜化物业宜都公司即使有主体资格，但其在2014年后被物价部门查出乱收费后仍然在继续乱收费。证据四，照片五张。用以证明：宜化绿洲新城小区的房子质量不合格，墙体有脱落。证据五，宜化绿洲新城《住宅质量保证书》。用以证明：宜化绿洲新城小区的房子质量有问题，同时证明小区物业有义务为该房子提供维修服务，而物业公司没有按照约定履行。经质证，被上诉人宜化物业宜都公司对上述证据的真实性均不持异议。但对证据一，认为此份证据与一审中宜化物业宜都公司提交的证据是一致的，恰恰可以证明宜化物业宜都公司是由好嘉物业公司变更为宜化物业宜都公司。对证据二、证据三，认为其不能达到杜松赢的证明目的，宜化物业宜都公司收取的水费只是受委托的形式代收，没有额外的收取其他费用，且水费中已包含垃圾清运费。对证据四、证据五的关联性有异议，其与物业公司无关。对杜松赢二审提供的证据，由于宜化物业宜都公司对上述证据的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对于上述证据的证明效力，本院将结合其他证据予以综合认定。被上诉人宜化物业宜都公司口述答辩称：原审中宜化物业宜都公司已经提供了完整的证据证明宜化物业宜都公司是原审适格的原告，并且宜化物业宜都公司已经根据双方签订的物业服务协议做出了相应的服务，杜松赢应当偿付物业管理服务费。并且，宜化物业宜都公司没有乱收取垃圾清运费等相关费用，这都是基于双方的合同约定收取的，综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审庭审中，宜化物业宜都公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一，部分抽取的巡逻签到表三张。用以证明：宜化物业宜都公司严格按照合同的约定提供相应的服务。证据二，照片10张。用以证明：宜化物业宜都公司对业主反映的问题进行了及时的维修。证据三，宜化绿洲新城装饰装修管理协议。用以证明：合同中约定装修中所产生的垃圾费是3元／平方，物业公司所收取的垃圾费指的是垃圾清运费。经质证，上诉人杜松赢对证据一的真实性有异议。对证据二的真实性和关联性均有异议，认为其不能证明物业公司维修了杜松赢的房屋。对证据三的真实性不持异议，但认为其只能证明在装修时的垃圾费是3元／平方，与本案所涉垃圾费没有任何关系。对宜化物业宜都公司二审提供的证据，根据双方庭审质证情况，本院对证据一、证据二的真实性不予确认，对于证据三的真实性予以确认，对于上述证据的证明效力，本院将结合其他证据予以综合认定。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人杜松赢与被上诉人宜化物业宜都公司签订的《前期物业管理服务协议》属于物业服务合同，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。根据原审及二审查明的事实，可以认定宜昌好嘉物业有限公司宜都分公司于2010年5月20日成立，于2012年6月26日变更名称为“湖北宜化物业发展有限公司宜都分公司”，且其经营范围为物业管理服务相关内容，因此宜化物业宜都公司是原审中适格的原告，故此原审法院依据相关事实和法律，判决杜松赢向宜化物业宜都公司缴纳相应的物业费并无不当。杜松赢上诉称宜化物业宜都公司没有履行相应合同义务，如乱收垃圾费等不合理费用、没有承担对房屋的维修义务、服务态度恶劣等，宜化物业宜都公司应承担相应法律责任，并应将杜松赢已经支付的651元物业费退回。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。故此，杜松赢若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。杜松赢以宜化物业宜都公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业费，显然不属合理选择，原审法院对其拒交物业费和要求退回已交物业费的主张未予支持并无不当，杜松赢可就其相关抗辩理由及上诉理由另行通过合法途径主张权利。同时，宜化物业宜都公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。综上所述，上诉人杜松赢的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立；故其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜松赢负担。本判决为终审判决。审判长　　唐兆勇审判员　　赵春红审判员　　肖小月二〇一六年六月二十二日书记员　　余　丹来源：百度“”