（2016）粤1803民初952号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-09-04
案件名称
钟冠兴、黄雁嫦等与清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清新区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
钟冠兴,黄雁嫦,清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1803民初952号原告：钟冠兴，男，汉族，1974年10月21日出生，住址广东省清远市清新区。原告：黄雁嫦，女，汉族，1976年12月29日出生，住址广东省清远市清新区。委托代理人：钟冠兴，男，汉族，1974年10月21日出生，住址广东省清远市清新区。被告：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所：清远市清新区太和镇环城路***号枫林水岸豪庭*号楼销售中心*楼。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。原告钟冠兴、黄雁嫦诉被告清远清新区乐雅居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理，本案由审判员谢海标依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟冠兴（原告黄雁嫦委托代理人），被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司的委托代理人成惠雄到庭参加诉讼。本��现已审理终结。原告诉称：我于2013年向被告购买一套位于清远市清新区太和镇旅游大3号枫林水岸豪庭1号楼B梯404房屋，2013年10月14日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告于2014年6月30日前将商品房交付。除此，合同还对房屋的位置、面积、用途、总价款、支付方式、付款条件及逾期交房的违约责任等进行约定。合同签订后，原告依约付清购房款，被告没有按约定交付房屋，构成违约。请求：1、判令被告支付拖延交付房屋的违约金（从2014年7月1日起至交付房屋之日止按日万分之二计付）；2、判令被告支付拖延办妥房屋产权证的违约金68450.40元；3、判令被告立即交付原告相关的国家强制性的接房手续；4、判令被告立即按照国家标准进行外墙渗水的改造；5、判令被告承担因第4项整改所造成的一切损失及整改期间无法入住的违约金；6、本案诉讼费用由被告负担。原告为其主张提供了以下证据：1、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方签订了商品房买卖合同。2、房屋完税证，拟证明原告已支付房屋税款。3、中国工商银行个人还款凭证，拟证明房贷已全部还款的事实。4、中国工商银行贷款利息凭证，拟证明房贷已全部还款的事实。5、收款收据，拟证明已支付前期房款及办证费。6、广东银联持卡人存根，拟证明已支付前期房款及办证费。7、照片，拟证明涉案房屋外墙渗水。8、企业机读档案资料，拟证明被告的诉讼主体资格。被告答辩称：双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，原告认购的商品房应在2014年6月30日前验收合格交付原告使用。但由于清新城区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收。这一点清远市清新区住房和城乡建设局出具了《建设工程竣工验收报告》可予以证实。合同约定，如遇下列特殊原因：“由于政府主管部门的审批事项发生延迟和由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为”，被告可据实予以延期(交楼)。因此被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉请求。被告为其主张提供了以下证据：1、建设工程竣工验收报告，拟证明清新城区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才通过验收。2、证明，拟证明涉案小区在2014年8月5日进行永久用水安装。3、通知，拟证明涉案小区在2014年8月10日才开始通气。经审理查明，2013年10月14日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定原告购买位于清远��清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭1号楼B梯404房屋为预售商品房，房屋建筑面积161.19平方米，套内建筑面积138.12平方米，分摊建筑面积23.07平方米；第四条约定房屋总金额633800元；第六条约定首付款383800元于2013年10月14日交付，剩余250000元办理银行按揭；第八条约定被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付原告使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；（2）原告未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于非被告所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告的违约责任：（1）���期不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清购房款633800元。被告没有按约定将验收合格的商品房交付原告使用。至今，被告没有向本院提交涉案房屋经竣工验收合格备案的相关证据。另查明，清新县乐雅居房地产开发有限公司于2015年3月31日变更登记为清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守履行各自的义务。二、关于逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》约定的竣工验收合格，应理解为该商品房经验收合格并备案。被告没有依照合同约定于2014年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付原告，是违约行为，应承担违约责任。至今，被告仍未能将符合合同约定的商品房交付原告，应承担违约责任至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。被告抗辩逾期交房的原因是清新区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20才竣工验收，但没有提交证据证明该道路建设工程影响了商品房的竣工验收，并不构成被告据实延期的理由，故对此抗辩意见不予采纳。被告应支付的违约金从2014年7月1日起以633800为基数按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备���后实际交付之日止。三、关于逾期办理产权证违约金问题。合同约定被告应在商品房实际交付使用后90日内办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，由于涉案房屋直至本案法庭辩论终结前尚未实际交付原告使用，被告并未存在逾期办证的情况，故对原告要求支付逾期办证违约金的请求不予支持。另外，对于原告请求的被告办理房屋交付手续、对外墙渗水改造并承担造成的损失及无法入住的违约金请求，因涉案房屋至今未竣工验收合格并备案，尚未实际交付原告使用，故对原告的该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告钟冠兴、黄雁嫦的违约金（从2014年7月1日起以633800元为基数按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止），于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告钟冠兴、黄雁嫦的其他诉讼请求。本案受理费1633元，由被告负担。此款原告已预交，本院不作退回，由被告在履行上述判决时迳付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 谢海标二〇一六年六月二十二日书记员 胡俊辉附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 来自