（2016）苏0583民初4720号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-20

案件名称

昆山华强房地产开发有限公司与邓红梅商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆山华强房地产开发有限公司,邓红梅

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条，第一百五十九条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2016）苏0583民初4720号原告（反诉被告）昆山华强房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦宏川路。法定代表人朱斌，该公司董事长。委托代理人孙文杰，该公司员工。被告（反诉原告）邓红梅。委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托代理人熊ＸＸ，上海新松律师事务所律师。原告昆山华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）与被告邓红梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。审理中，被告邓红梅向本院提出反诉，经审查符合法律规定，本院决定予以受理，本诉和反诉合并审理，于2016年4月24日公开开庭进行审理。原告华强公司委托代理人孙文杰、被告邓红梅委托代理人谢静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强公司诉称：我公司与邓红梅于2013年1月1日就华强XX花园XX幢XX室的购买事宜签订了昆山市商品房购销合同，约定房屋总价为478388元。邓红梅在2013年1月1日支付完购房首付款后，按合同约定应当于签订购房合同十日内办理银行商业贷款付清余款，但一直到2015年8月18日邓红梅才将购房余款310000元支付至法院账户。因邓红梅自认存在逾期付款的违约行为，根据双方合同中约定，邓红梅未办理银行商业贷款付清余款的，应当承担逾期付款的违约责任。同时，合同约定了购房合同继续履行的，应当自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，邓红梅应当按日向我公司支付逾期应付款万分之一的违约金。故，邓红梅应支付我公司的违约金共计29419元。另外，根据《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，我公司在办理华强阳光都城花园新建商品房住宅产权初始登记前，将该小区的房屋维修资金已经全部代为缴存。根据相关规定，配备电梯的住宅维修资金中邓红梅应当承担25元/平方米。故，邓红梅应当将我公司代其支付的房屋维修基金2917元返还我公司。综上，为维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决邓红梅支付逾期付款违约金29419元（按逾期应付款310000元自2013年1月11日起按每日万分之一的标准计算至2015年8月18日），邓红梅返还我公司代其垫付的房屋维修基金2917元，本案诉讼费由邓红梅负担。被告邓红梅辩称：同意支付华强公司违约金，但是对华强公司主张的违约金计算期限有异议。我认为根据双方签订的昆山市商品房购销合同补充协议约定，计算期限应当自华强公司向我发出催款通知之日起第十一日开始计算违约金，违约金的截止期限应当至2014年8月5日。当日华强公司收到我发出的继续履行合同的律师函。对于华强公司主张的维修基金，我认为该公司的请求缺少法律依据。华强公司要求我支付维修基金，但是又不将房屋交付给我，于法于理都不成立。而根据华强公司提供的苏州市人民政府文件的规定，开发建设单位向购房人办理交房手续时应当出具由维修资金行政主管部门开具的由省财政厅统一监制的专用发票，才能向业主收回已代交的维修资金，因此华强公司的该项主张目前条件尚不成就。反诉原告邓红梅诉称：我与华强公司商品房预售合同纠纷一案，昆山市人民法院已作出（2014）昆千民初字第0719号民事判决书，该判决书已经于2015年9月30日发生法律效力。根据上述判决，华强公司应当于2015年10月10日前将位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋交付给我，但该公司至今未向我交付房屋。华强公司拒不履行生效判决的行为导致我至今无法居住使用上述房屋，给我造成了损失，为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决华强公司按每月2000元的标准赔偿我自2015年10月11日起至该公司将涉案房屋交付给我之日止的逾期交房损失。反诉被告华强公司辩称：根据双方签订的昆山市商品房购销合同的约定，邓红梅逾期付款以及办理贷款的，我公司可以将交房期限相应推迟且不视为我公司违约。另外，根据合同约定我公司逾期交房不超过120天的，我公司无需承担违约责任；超过120天后逾期交房的违约金从逾期交房超过120天的第二日起开始计算。关于房屋交付问题，我公司在2016年1月4日曾向昆山市人民法院执行局邮寄过情况说明，表示我公司愿意履行交房义务，但交房时要求邓红梅同时履行自身的义务到我公司办理收房手续并缴纳房屋维修基金等费用，但邓红梅一直未到我公司履行上述义务。对于邓红梅主张的每月2000元的逾期交房损失的计算标准，并无法律和事实依据，我公司不予认可。经审理查明：2013年1月1日华强公司与邓红梅签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：邓红梅购买华强公司开发的位于昆山市千灯镇石浦丰收北路东侧XX花园第XX幢XX号房屋，建筑面积为116.68平方米，房屋单价为每平方米4100元，金额共计478388元；合同第六条付款方式及期限约定邓红梅应于合同签订之日支付168388元（含定金50000元），余款应于合同签订之日起十天内由邓红梅办理商业银行贷款付清，非华强公司原因，邓红梅未办理银行商业贷款付清余款的，邓红梅承担逾期付款的违约责任；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定邓红梅逾期付款超过十日后，经华强公司同意后，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，邓红梅应按日向华强公司支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第八条交付期限约定华强公司应当于2014年1月15日前将已经取得昆山市住建局核发的交付备案证书的商品房交付邓红梅使用；合同第十一条交接约定由于邓红梅的原因，房屋未能按期交付的，华强公司有权自书面通知交房之日次日起按合同总价款日万分之二的标准收取滞纳金，至邓红梅实际交接日止，同时华强公司有权延期交房。逾期超过60天的，华强公司有权单方面解除合同，华强公司解除合同的，邓红梅应向其支付总房价10%的违约金并赔偿华强公司的损失。合同补充协议约定：如贷款银行不同意或只部分同意邓红梅的贷款申请额度的，邓红梅应当在收到华强公司通知后十天内向华强公司补足差额，逾期付款按主合同第七条执行。除本合同另有约定外，因邓红梅过错导致华强公司单方面解除合同时，邓红梅应承担总房价10%的违约金并赔偿华强公司的损失；如因邓红梅违约，需承担违约金、逾期付款利息、赔偿金等相关费用，华强公司可直接在已付房款中扣除，如已付房款不足以承付的，华强公司有权追偿。合同签订当日，袁勇军以银行卡刷卡的方式支付华强公司购房款148388元，加上袁勇军此前支付的20000元购房定金，华强公司于2013年1月1日向邓红梅开具了金额共计168388元的销售不动产统一发票一份。涉案房屋于2013年12月5日取得昆山市商品房屋交付使用备案登记证书并由华强公司代交了住房维修基金。2014年5月15日华强公司向邓红梅邮寄通知函称：截至该函发出之日华强公司未收到邓红梅通过银行按揭方式支付的购房余款310000元，故通知邓红梅于2014年5月30日前一次性将全部购房余款310000元支付至华强公司帐户，并按日向华强公司支付逾期应付款万分之一的违约金，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，上述违约金华强公司有权在邓红梅支付的购房款中予以扣除；如邓红梅未能在上述期限内一次性付清全部购房余款，华强公司将依照合同法的相关规定解除与邓红梅签订的《昆山市商品房购销合同》并追究邓红梅的违约责任。邓红梅于2014年5月21日对该通知函予以签收。2014年8月4日，邓红梅委托上海新松律师事务所向华强公司发出律师函，称邓红梅购买涉案房屋需要银行贷款，但因客观原因导致贷款未能成功，现邓红梅已经于2014年7月初筹集到剩余房款，愿意以现金全额支付，并通知华强公司要求全额付款、交房并办理产证，但华强公司一直未予回应，要求华强公司在收到该函后立即与原告继续履行《昆山市商品房购销合同》，收取房款、交付房屋并配合办理产证过户手续。庭审中，邓红梅为证明具有付款能力，提供了袁勇军的中国农业银行股份有限公司上海松江新城区支行金穗借记卡明细对账单、中国建设银行股份有限公司上海松江新城支行银行卡、理财卡明细对账单，反映出袁勇军在2014年8月3日前拥有270000余元钱款。华强公司当庭否认收到该份律师函，但邓红梅提供了该份律师函的快递签收查询单,华强公司于2014年8月5日对该函件予以了签收。2014年9月15日邓红梅向本院提起诉讼，请求法院判决华强公司配合邓红梅将昆山市千灯镇石浦XX花园XX号楼XX室房屋产权过户至邓红梅名下并将上述房屋交付邓红梅。在该案审理中，华强公司提出反诉，请求法院判决解除双方签订的昆山市商品房购销合同，邓红梅支付华强公司违约金47838元。2015年8月18日邓红梅将涉案购房余款310000元支付至本院帐户。本院于2015年9月9日判决：一、华强公司将位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室交付邓红梅；二、华强公司协助邓红梅办理上述房屋所有权登记手续；三、驳回华强公司的反诉请求。该判决现已生效。另查明：审理中，华强公司和邓红梅一致确认涉案房屋现尚未交付邓红梅。经本院释明，邓红梅就其主张的逾期交房损失不申请鉴定评估。以上事实，有华强公司提供的昆山市商品房购销合同、民事判决书、抄告单、非税收一般缴款书、维修基金明细、昆山市房屋交付使用备案证书、邓红梅提供的生效通知书、通知函及投递凭证、律师函及投递凭证以及双方在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为：邓红梅与华强公司签订昆山市商品房购销合同及补充协议系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当依法确认其效力。双方均应恪守履行。现双方对邓红梅存在逾期支付购房款的事实并无异议，只是对逾期支付购房款的期限存在争议。本院认为，在补充协议与正式合同存在不一致的情形，应当以双方签订的补充协议为准。华强公司与邓红梅在昆山市商品房购销合同的补充协议中约定了如因贷款银行全部或部分不同意邓红梅申请的贷款额度，邓红梅在接到华强公司的通知后十天内向华强公司补足差额，逾期付款按主合同第七条执行。现华强公司于2014年5月15日通知邓红梅，要求其于2014年5月30日支付购房款，邓红梅于2014年5月21日对该通知予以了签收。该通知中指定的付款时间符合双方在补充协议中的约定，但邓红梅未在规定的期限内向华强公司支付购房款。因此，邓红梅应当自2014年5月31日起支付华强公司逾期付款违约金。关于逾期付款的截止期限，本院认为虽然邓红梅于2014年8月5日告知华强公司继续履行合同，且邓红梅提供的证据显示袁勇军在2014年8月3日前的银行账户中存在27万余元，但该款项尚不足以全部履行其付款义务，且邓红梅作为先履行义务人，未先行履行自己的付款义务或者将款项提存，直到2015年8月18日将剩余购房款310000元支付至本院，因此，本院认定邓红梅支付逾期付款违约金的截止时间为2015年8月17日。双方对合同中约定的违约金计算方式并无异议，因此本院根据双方合同中约定的日万分之一的标准计算邓红梅支付华强公司的逾期付款违约金为13733元（310000元×0.0001×443天）。关于华强公司要求邓红梅支付房屋维修基金2917元的诉讼请求，本院认为根据《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》第十条规定，开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金。现华强公司尚未将涉案房屋交付邓红梅，因此不具备要求邓红梅支付维修资金的条件。对华强公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于邓红梅要求华强公司支付其逾期交房损失的反诉请求，本院认为在本院已生效的判决确定双方合同继续履行，华强公司向邓红梅交付房屋的情况下，华强公司拒不交付涉案房屋的行为不仅仅违反了双方合同的约定，更是对法律权威的藐视。华强公司有义务赔偿邓红梅逾期交房的损失。但华强公司对邓红梅主张的标准不予认可，在经本院释明的情况下，邓红梅明确表示对其主张的损失不申请评估鉴定，因此邓红梅的损失本院现无法予以确定，对邓红梅的该项反诉请求本院暂不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告邓红梅于本判决生效之日起十日内支付原告昆山华强房地产开发有限公司逾期付款违约金13733元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）二、驳回原告昆山华强房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告邓红梅的全部反诉请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费608元，减半收取304元，由原告昆山华强房地产开发有限公司负担200元，被告邓红梅负担104元。该项费用原告已经预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的义务时一并支付原告。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告邓红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：55×××99。）审判员　　李加好二〇一六年六月二十二日书记员　　潘成昊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。微信公众号“”