（2016）川01民终1792号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2018-07-20

案件名称

四川虹瑶房地产开发有限公司与双流县西航港康桥品上建筑区划第二届业主委员会业主撤销权纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川虹瑶房地产开发有限公司,双流县西航港康桥品上建筑区划第二届业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2016）川01民终1792号上诉人（原审原告）四川虹瑶房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区花牌坊北顺街*号*楼。法定代表人毛合军，董事长。委托代理人刘虎，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）双流县西航港康桥品上建筑区划第二届业主委员会。住所地：成都市双流县航空港锦华路一段**号。负责人尹长庚，主任。委托代理人吕瑞，泰和泰律师事务所律师。上诉人四川虹瑶房地产开发有限公司（以下简称虹瑶公司）因与被上诉人双流县西航港康桥品上建筑区划第二届业主委员会（以下简称康桥品上业委会）业主撤销权纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第7412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审中，虹瑶公司的诉讼请求为：1.撤销关于解除与成都华益物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务协议》的决议；2.撤销关于委托专业的物业招标机构进行公开招投标，选聘新物业的决议；3.撤销关于《物业委托服务合同》执行成都市物业管理三级服务标准的决议。原审法院查明，“康桥品上”商品房及地下室建筑幢数总计5幢（1#-5#、地下车库），建筑面积129900.11平方米。2015年5月11日，成都华益物业管理有限责任公司向康桥品上业委会发布《情况说明》载明“我司在2009年9月29日接受虹瑶公司的邀请参与康桥品上小区的前期物业管理服务以来，到今有5年之久。……由于在2010年3月期间，因其他因素导致康桥品上的物管费从前期物业服务合同约定的1.5元/月/平方米降至1.28元/月/平方米，致使我司收不抵支，年年出现亏损状况。即便如此，我司本着从广大业主的利益及小区稳定出发，依然在亏损状况下为全体业主服务到今天。因亏损金额大且年年递增，导致我司目前已无法正常运作，照此下去，我司只能终止康桥品上小区的物业管理服务，最终损害的是全体业主的利益。为此，特向康桥品上业主委员会及全体业主提议将现在执行的物管费收费标准1.28元/月/平方米恢复至原标准1.5元/月/平方米执行收费……”。2015年5月15日，康桥品上业委会发布《关于拟召开康桥品上业主大会的公告》载明“康桥品上全体业主：鉴于康桥品上目前的管理状态及物业服务品质欠佳，康桥品上业委会于2015年3月29日发函给成都华益物业管理有限责任公司，要求对康桥品上建筑区划存在的问题进行实质性的整改。该公司于2015年4月13日与2015年5月11日分别用书面回复，并列举了该公司每月费用支出的详单。物管公司要求康桥品上建筑区划将现在执行的物业服务费（每月每平方米1.28元）涨价到（每月每平方米1.50元）。如不涨费，物管公司将终止对康桥品上建筑区的物业服务。同时，物管公司与开发商签订的《前期物业服务协议》已于（康桥品上第一届业主委员会备案之日）到期，根据《四川省物业管理条例》的规定，应由业主与物管公司签订《物业服务合同》，或另行选聘物业服务企业。鉴于上述事实和《物权法》、《四川省物业管理条例》、《业主大会议事规则》的相关规定，康桥品上业委会拟召开业主大会审议以下事项：审议成都华益物业管理有限责任公司上涨物管费事宜；审议是否继续选聘成都华益物业管理有限责任公司；审议《物业服务协议》的主要条款；审议其他事项（业主提议事项）。为兼顾业主意见和会议效率，本次业主大会仅对提出同意事项业主人数达到130户（康桥品上业主总户数的10%）之事项进行审议。请各位提议业主将您的意见用书面的形式交到康桥品上业委会。收集业主提议的时间为：2015年5月15日至2015年5月25日。业主大会召开时间另行通知……”。2015年5月26日，康桥品上业委会发布《关于寻求热心业主代表的公告》载明“康桥品上全体业主：本次召开康桥品上业主大会是采取书面征求意见的方式进行，工作量较大。请有时间的热心业主可到业委会保密参加上门收集业主意见。并参与康桥品上业主维护权益的工作。”2015年7月7日，康桥品上业委会发布《关于康桥品上业主大会的统计计票公告》载明“康桥品上业委会于2015年5月15日发布了《关于拟召开康桥品上业主大会的公告》,组织召开了康桥品上业主大会。目前本届业主大会已完成了表决票的回收工作，即将进入统计计票程序。现特邀双流县房管局、西航港街道办、西航港派出所、光明社区等单位于2015年7月9日上午9时在成都市锦华路一段59号康桥品上建筑区划参加监督本次计票程序，以保障计票程序的合法公正。请各位业主互相转告，积极参与并监督本次业主大会的计票工作。时间：2015年7月9日，地点：成都市双流县锦华路一段59号康桥品上”。2015年7月9日，康桥品上业委会发布《关于康桥品上业主大会表决结果的公告》载明“……本届大会采用书面征求意见的形式进行，应参加本届业主大会会议的投票权人数共1034户，专有部分面积共计124590.5㎡，部分投票权人无法取得联系，实际发出表决票850张，收回表决票684张其中有效票661张，弃权票23张，本届大会表决事项共计5项，具体表决结果如下：1.业主对成都华益物业管理有限责任公司（现物业）物业服务品质的意见：……2.成都华益物业管理有限责任公司（现物业）要求物业费上调至1.50元/平方米/月。……(2)反对：634票，占总户数的61.32%，专有部分面积69510.28㎡，占总建筑面积的55.79%。……3.续聘成都华益物业管理有限责任公司（现物业）为康桥品上全体业主提供物业服务：……(2)反对：559票，占总户数的57.93%，专有部分面积66249.5㎡，占总建筑面积的53.17%。……4.《物业委托服务合同》执行成都市物业管理三级服务标准：（1）同意：627票，占总户数的60.64%，专有部分面积68944.94㎡，占总建筑面积的55.34%。……5.委托专业的物业招标机构为康桥品上全体业主提供物业服务的企业进行公开招标，并委托康桥品上业委会签订《物业委托服务合同》：（1）同意：626票，占总户数的60.54%，专有部分面积68935.63㎡，占总建筑面积的55.33%......上述表决结果是在双流县房管局、光明社区领导同志及康桥品上业主代表的监督下公开核对、计票所得。根据上述表决结果，本届业主大会形成以下生效决议：1.解除与成都华益物业管理有限责任公司所签订的《前期物业服务协议》；2.委托专业的物业招标机构为康桥品上全体业主提供物业服务的企业进行公开招投标，并委托康桥品上业委会签订《物业委托服务合同》；3.《物业委托服务合同》执行成都市物业管理三级服务标准。……”上述公告康桥品上业委会均张贴在康桥品上小区门口。原审法院认定以上事实，采信了当事人陈述、关于康桥品上业主大会表决结果的公告、关于康桥品上业主大会的统计计票公告、关于拟召开康桥品上业主大会的公告、关于寻求热心业主代表的公告、情况说明等证据。原审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，康桥品上业委会召开的业主大会决议通过的内容已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议合法有效。关于虹瑶公司提出康桥品上业委会未通知其参加业主大会，侵犯其权利的主张，原审法院认为，康桥品上业委会应当就业主大会的召开对全体业主进行通知。在本案中，康桥品上业委会虽然未通过电话或者快递方式通知每一位业主，但召开业主大会的原因和安排，康桥品上业委会均已通过发布公告的形式张贴在小区门口，并在发放和回收表决票的时候也是通过逐家逐户的方式进行发放和回收，康桥品上业委会已尽到合理的通知义务。关于虹瑶公司提出部分业主的意见系康桥品上业委会虚构的主张，原审法院认为，根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，虹瑶公司并未就该主张提交相应的证据予以证明，对虹瑶公司的该项主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回虹瑶公司的诉讼请求。案件受理费50元，由虹瑶公司负担。宣判后，原审原告虹瑶公司不服，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，请求发回重审或依法改判。其上诉的主要理由为：1.虹瑶公司具备经营场所，且康桥品上业委会通过业主购房合同可以很容易知道其经营场所及联系电话，康桥品上业委会通过发布公告形式，不符合送达的要求，属于未合理尽到通知义务。2.根据《关于适用的解释》第九十条的规定，康桥品上业委会反驳虹瑶公司的主张，也应承担举证责任。根据原审查明的事实，在选票计票环节有社区等部门参与监督，但在收集选票阶段并无第三方监督。且在原审中，虹瑶公司已提交业主变更统计表，已证明统计可能存在造假的嫌疑。原审中，原审法院未批准虹瑶公司关于调查《关于康桥评上业主大会表决的公告》中684名业主的表决票原件的申请。被上诉人康桥品上业委会答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实及采信的证据与原判一致，本院予以确认。本院认为，康桥品上业委会虽然未通过电话或者快递方式就召开业主大会的相关事项通知每一位业主，但其通过在小区张贴公告的形式予以公示，且通过逐家逐户的方式发放和回收表决票，康桥品上业委会已尽到合理的通知义务。对于虹瑶公司关于送达方式不当的主张，本院不予支持。虹瑶公司诉称部分业主的意见系康桥品上业委会虚构，但康桥品上业委会对此予以否认，虹瑶公司也未提供其他证据予以印证。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，虹瑶公司并未就该主张提交相应的证据予以证明，对虹瑶公司的该项主张不予支持。对其要求调查684名业主的表决票原件的申请，原审法院不予同意并无不当，本院对此予以确认。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业主大会通过的相关决议已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议合法有效，对于虹瑶公司关于应撤销相关决议的主张，本院亦不予支持。综上，上诉人四川虹瑶房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的金额和负担方式执行。二审案件受理费100元，由上诉人四川虹瑶房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　苟　峰代理审判员　梁　楷代理审判员　陆春燕二〇一六年六月二十二日书　记　员　张　梅百度搜索“”