（2016）苏0706民初2136号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-03-25
案件名称
崔成安与周立波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔成安,周立波,潘万峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初2136号原告崔成安，男，1960年9月25日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人赵士银、冯正标，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告周立波，男，1972年1月20日生，汉族，住连云港市海州区。委托代理人陈家港，江苏云港律师事务所律师。第三人潘万峰，男，1974年6月25日生，汉族，住连云港市海州区。原告崔成安诉被告周立波、第三人潘万峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员钱永适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告崔成安及其委托代理人冯正标、被告周立波及其委托代理人陈家港、第三人潘万峰到庭参加诉讼。此后于2016年6月2日再次公开开庭进行了审理。原告崔成安及其委托代理人赵士银、被告周立波到庭参加诉讼，第三人潘万峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔成安诉称，2014年11月17日原告与本案第三人签订一份房地产租赁契约，由第三人将海州区通灌北路199号11号楼103号商铺租给原告使用，租期二十年，年租金4万元，契约还对房租交付方式、违约责任等进行了约定。按契约规定，双方办理了租赁备案，随即原告对租赁房屋进行了占有和使用至今。今年3月，被告持其与第三人签订的房地产租赁契约，让原告搬离租赁房屋，并强行更换了门锁。原告认为，原告与第三人签订的租赁契约已经房地产管理部门备案登记，并已实际占有和使用，被告的行为侵害了原告合法租赁使用权。故原告提起诉讼，请求确认原告与第三人房屋租赁协议有效，确认被告与第三人房屋租赁协议无效；诉讼费由被告承担。被告周立波辩称，原告诉求不能成立，其与第三人于2014年11月17日签订的房地产租赁契约系在胁迫第三人的情况下签订的，487.75㎡年租金4万元与同地段同面积的租金显著不符，我方当事人与第三人于2013年1月3日签订的房地产租赁契约系双方真实意思表示，且年租金为18万元，与当时的市场租赁价格相符合。第三人潘万峰辩称，原告所述租赁合同，第三人不予确认。租金与同地段的其他房屋的租金相差很远，原告的租期是20年，面积为487.75平方米的门面房，年租金为4万元，是我在被胁迫下签订的合同。原告一次性将20年租金给我也不是事实，违背情理。原告租的是我的房屋，原告应向我账户上打租金，后来变成我向原告打租金。经审理查明，2014年11月17日，崔成安（乙方）与潘万峰（甲方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方自愿将座落在新浦区通灌北路199号11号楼103号商铺的房屋487.25平米出租给乙方使用。甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币肆万元。租赁期限自2014年11月17日至2034年11月16日止，租金按月（季），由乙方在每月的前30日内交付给甲方。付款方式租金每月从定金中扣除。协议还约定：现由乙方交纳租房定金肆拾万元，小写：400000元（2014年11月17日）。经双方商定违约责任：如甲方违约在2015年11月16日前不迁出此房交付给乙方，则双倍返还乙方的租金定金作为赔偿，乙方有权使用和转租该房屋及储藏室。甲方自2015年11月16日以前退还乙方定金肆拾万元。本契约自动终止。同日，第三人潘万峰出具租赁房屋定金收条一份，载明收到崔成安租房定金肆拾万元。租赁合同在房产管理部门办理了登记备案手续，有效期12月，自2014年11月17日至2015年11月16日。租赁契约签订后，崔成安即实际占有使用房屋至今。诉讼中，原、被告双方均提供2013年元月3日潘万峰与周立波签订的《房地产租赁契约》，该契约载明，潘万峰自愿将座落在新浦区通灌北路199号11号楼103号商铺的房屋出租给周立波使用，双方议定的上述房地产年租金为人民币180000元，租赁期限自2013年元月3日至2032年元月2日止，租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前5日内交付给潘万峰，付款方式为现金。协议还约定，本契约经双方签章并经房地产租赁管理机构登记备案后生效。双方并未至房产部门登记备案。上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述，崔成安举证的房地产租赁契约、房屋租赁合同登记备案表、收条、银行汇款单、接处警登记表、周立波举证的租赁合同、房地产租赁契约、房地产租赁协议、第三人潘万峰举证的银行流水账等在案予以证实。本院认为，崔成安与第三人潘万峰之间签订的房地产租赁契约系双方真实意思表示，不违反法律规定，且该租赁契约已经房管部门登记备案，租赁房屋业已交付崔成安实际使用，租赁契约已实际履行，故该房地产租赁契约合法有效。第三人潘万峰虽辩称系在受胁迫的情况下签订的协议，但未提供证据证明，故本院不予采纳。关于2013年元月3日潘万峰与周立波签订的房地产租赁契约，因该契约约定自双方签章并经房地产租赁管理机构登记备案后生效，目前该契约尚未登记备案，故该房地产租赁契约未生效，原告主张该租赁契约无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：一、原告崔成安与第三人潘万峰于2014年11月17日签订的《房地产租赁契约》有效；二、驳回原告崔成安的其他诉讼请求。案件受理费800元（崔成安已预交），由崔成安负担400元，由被告周立波负担400元，被告负担部分于本判决生效后十日内给付崔成安。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。代理审判员 钱永二〇一六年六月二十二日书 记 员 张冉附：法律条文及上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不当地促成条件成就的，视为条件不成就。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 来自