（2015）淮开民初字第4030号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-11-22

案件名称

江苏爱家物业服务有限公司与淮安市金太阳房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏爱家物业服务有限公司,淮安市金太阳房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条

全文

江苏省淮安经济技术开发区人民法院民事判决书（2015）淮开民初字第4030号原告江苏爱家物业服务有限公司（反诉被告），住所地淮安经济技术开发区河畔花城1-1727室。法定代表人高丽，该公司董事长。委托代理人陈惠明，该公司法律顾问。委托代理人李玉红，该公司员工。被告淮安市金太阳房地产开发有限公司（反诉原告），住所地淮安市解放东路111号河畔花城1-19楼。法定代表人姚安训，该公司董事长。委托代理人袁琪、袁雪莹，江苏知缘律师事务所律师。原告江苏爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）诉被告淮安市金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，双方当事人申请调解期间一个月。原告爱家物业委托代理人陈惠明、李玉红，被告金太阳公司委托代理人袁琪、袁雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家物业诉称：2010年10月，原告爱家物业与被告金太阳公司签订前期物业服务合同，合同约定期间是2010年10月至2015年12月31日，合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却没有按照约定给付物业服务费，截止合同到期，被告尚欠原告服务费1036282元，经原告催要，被告没有答复，现起诉要求判令被告给付物业服务费1060536元，并承担诉讼费用。原告为证明自己的主张，向本院提供下列证据证明：1.营业执照副本、资质证书，证明：原告具有物业服务的资质和资格。2.前期物业服务合同3份，证明：原、被告之间存在着前期物业服务合同关系，对物业费收取标准作出了明确规定。3.2015年12月3日原告方发给被告工作联系函1份及回执1份，证明：原告要求被告按照约定支付物业费。4.河畔花城C、D、E组团空置房明细表19张，证明：明细表所列的楼号系欠缴物业费的楼号，其中C、D组团为35-51号楼、E组团为52-61号楼。5.交房确认单，证明：河畔花城C、D、E组团空置房明细表所列的楼层楼号与该交房确认单是相互对应的。6.淮安市清浦区住房和城乡建设局浦住建发（2012）3号文件、淮安市物业管理协会淮物协（2014）2号文件、2014年5月1日淮安市物业管理协会颁发的荣誉证书、河畔花城业委会的评价工作意见，证明：原告方已经按照前期物业服务合同履行了合同义务并得到了行业和业委会等相关部门的认可。被告金太阳公司辩称并反诉称：一、原告未尽到合同义务，存在楼道不清洁、垃圾房未清洁、路灯未维护、绿化未维护、乱收费、未经被告及业主允许出租广告位等问题。特别是空置房根本无人看管，存在门损坏，电线被盗等情况，原告未尽到义务存在失职行为，不应当全额缴纳物管费；二、在2014年11月签订的《前期物业服务委托合同》中未约定空置房物业费全额交付，原告请求E组团所有空置房物管费全额交付没有事实依据；三、即使需要支付相应物管费，原告提供的空置房物管费清单与事实不符，应当予以扣减。35-51#楼中有80多户房屋于2013年12月前已经销售出去，这部分空置房物管费共计49451元，该部分房屋的空置房房物管费已超过两年的诉讼时效；四、由于原告违反合同约定，收取的停车费中50%应当交付被告，但被告没有交付，该费用为315600元；合同约定小区车位管理及维修由原告承担，但原告没有履行该义务，被告进行了管理、维修，产生维修费269084.38元。合同中约定的绿化维护义务应当由物业公司来履行，但是原告方没有履行，被告委托第三方进行绿化养护，支付养护费50余万元，同时被告代垫了水电费13855.39元。现反诉请求判令原告支付上述费用合计1098539.77元。被告为证明自己的主张，向本院提供下列证据证明：1、照片一组，证明：原告方没有尽到物业维护的义务，存在绿化未养护、垃圾未清理等问题。2、工程签证单、2015年5月4日原告出具的证明1份，证明：原告未尽到空置房物管维护义务，存在门锁损坏、电线被盗等问题。3、2015年2月4日河畔花城E组团物品移交清单，证明：2015年2月4日原告才对E组团（52-61号楼）进行物业管理，原告从2015年1月8日起计算物管费没有事实依据；另E组团有57户房屋分别是2015年1月18日、2015年10月16日之前出售并将交房通知书给了业主，被告完成了交房义务，该部分物业费应当由业主承担，而非被告承担。4、被告方与业主签订的商品房买卖合同，证明：合同第11条约定被告向业主发入户通知书，就视为房屋已经交付。5、2015年12月17日东湖办事处山阳社区出具的证明1份，证明：原告没有尽到物管职责。被告同时提供下列证据证明其反诉请求：1、前期物业合同3份（与原告提交一致），证明：合同约定了物业公司不得私自在各种形式的广告、物业应当进行日常维护保养、卫生、绿化养护，原告没有依据条款规定履行自己的义务。合同中约定的绿化维护义务应当由物业公司来履行，但是原告方没有履行。约定了停车位收费标准是100元/月，物业公司有两年收费权，以后的收费问题另行商谈。在2013年、2014年签订的两份合同中约定的停车费的一半应该用于车位的维修，地下停车费的另一半应当交由开发商，物业公司没有履行维修义务也没有上交停车费。2、物业公司开具的停车费收据5张，证明：地下停车位收费是按合同约定100元/月收取的。3、视频一组，证明：一期共有132个车位已出租，二期共有130个车位。结合证据一、二、三停车费合计132个车位×1200元/年×3年+130个车位×1200元/年=631200元。4、河畔花城地下停车位地坪结算单、结算审定书、付款审批表一组，证明：物业公司没有履行车位维修义务，是由被告委托第三方进行维修的，产生费用134314.42元，该费用应由物业公司承担。5、河畔花城西大门广场地上停车费大理石修补、铺装工程结算书、铺装清单一组，证明：地上停车位的维修也是由被告委托第三方进行维修的，产生费用134769.96元，该费用应当由物业公司承担。6、2008年4月1日开发公司与第三方签订的绿化工程合同，证明：开发公司在交付物业前已经完成了绿化及养护工作。7、2010年12月被告与第三方签订的绿化养护合同，证明：物业公司没有履行绿化养护义务，是由开发公司委托第三方养护了三年，三年共计产生504270元费用。原告爱家物业对被告提起的反诉答辩称：合同约定2010年11月20日至2012年11月19日的车位收费由原告负责，之后一年双方没有约定，应当按照原合同约定处理继续由原告收取。一期共有117个车位,2014年业主委员会占用1个，未订出23个，2015年未订出15个，故原告2013年11月20日至2015年12月31日实际收益为204360元，经被告同意，原告每月支付河畔花城临时业主委员会3000元，合计72000元，故原告给付被告的收益应当为30180元；对于车位维修费用，被告提供的工程结算审定书表明，费用发生是因为对西大门广场大理石铺装、修补和人防地下室地坪施工，是被告出于营销商品房及工程施工需要产生的费用，且被告是否已实际支出，原告无从得知，上述费用也与原告无关；对于绿化养护费用，在原告入驻提供物业服务之前，被告就与沭阳县绿苑花卉园艺有限公司签订绿化工程合同，并实际履行至2013年12月31日，且在此期间没有与原告进行交接，与原告无关；2014年至2015年，原、被告签订的绿化养护协议书中约定的养护费用为4.8万元/年，而被告却要求原告承担50万余元的绿化养护费，明显缺乏依据。对于被告代垫了水电费13855.39元，原告同意给付。原告提供下列证据反驳：1、物业管理专用收据，证明：收取共117个车位车辆泊位费，收费总额为204360元。2、收据三张，证明：从地下停车位收费中交纳临时业委会3000元，两年是72000元。3、交接证明，证明：被告在交接手续中没有绿化一项。4、绿化养护协议一份，证明：养护费用48000元/年。5、照片一组，证明：原告对公共部分已经实施维修。经庭审质证，被告金太阳公司对原告爱家物业提供的证据1、2、3、5真实性、合法性、关联性不表异议；对证据4真实性不认可，认为交房时间与业主拿房时间不一致，部分房屋不存在，费用多算，2013年12月前的空置费已经超过诉讼时效；对证据6认为缺乏关联性，不予认可。原告爱家物业对被告金太阳公司提供的就本诉部分的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性不表异议，对证据5认为不符合证据要求，也不能证明其主张。原告爱家物业对被告金太阳公司提供的就反诉部分的证据1真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、3、4、5、6、7真实性予以认可，但不认可其关联性。被告金太阳公司对原告爱家物业提供的证据1、2、3、4、5真实性不予认可，对证据2认为无关联性。综上质证意见，本院确认以下事实：2010年11月19日，原告爱家物业作为乙方与作为甲方的被告金太阳公司签订《“河畔花城”项目前期物业服务委托合同》，合同约定被告将河畔花城委托原告实行统一、专业化的前期物业服务，建筑面积约67万平方米，服务期限为三年，从2010年11月20日起至2013年11月19日，被告支付原告前期补贴费用；合同同时约定物业服务的主要内容和标准；物业服务费根据高层、多层、商业、别墅等不同分别按照1.30元/月/平方米、0.40元/月/平方米、1.20/月/平方米、1元/月/平方米标准收取；室内汽车泊位为100元/辆/月收取（该项收费权在合同签订两年后开发公司收回，另行商谈具体合作方式）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳，因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按照规定标准的70%缴纳，合同还约定了其他权利义务。2013年11月6日、2014年11月18日，原、被告双方续签内容相同的前期物业服务委托合同，合同到期日确定为2015年12月31日。合同签订后，原告入驻管理，合同到期前，原告要求被告结算未果诉来我院。审理过程中，原、被告双方当事人确认原告提供的空置房明细表中的29套房屋不存在，该部分费用共计116027元。被告代垫了水电费13855.39元，原告同意扣减。双方当事人争议焦点是原告爱家物业是否按约履行合同义务、E组团房屋物业管理费起算时间、部分物业管理费是否超过诉讼时效期间、停车位费用收取及停车位维修费用的承担、绿化费的承担主体。本院认为：原告爱家物业与被告金太阳公司之间的物业服务合同，是当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。就双方当事人争议焦点，本院分别作如下认定：一、关于原告爱家物业是否按约履行合同义务。本案审理过程中，原告爱家物业提供淮安市清浦区住房和城乡建设局浦住建发（2012）3号文件、淮安市物业管理协会淮物协（2014）2号文件、2014年5月1日淮安市物业管理协会颁发的荣誉证书、河畔花城业委会的评价工作意见，表明原告在前期物业服务合同履行了过程中得到了行业和业委会等相关部门的认可，该相关部门认定可作为认定原告按照约定履行了相关义务的依据。被告认为原告管理过程中存在楼道不清洁、垃圾未清理，路灯、绿化未维护，未经被告及业主允许出租广告位、空置房根本无人看管导致电线被盗等问题，是物业管理过程中动态问题，出现上述情况能及时打扫、清理、养护、维修，就能表明履行了相关职责，要求物业部门全天候保证地面无杂物，显然苛刻，故被告认为原告未按约履行合同义务，本院不予支持。二、E组团房屋物业管理费起算时间问题。被告金太阳公司向法院提交了“河畔花城E组团物品移交清单”，认为2015年2月4日起原告物业公司才接管E组团物业，故多算的物业费为70277.23元应当扣除，经审查，被告同时向法院提供的物业费计算表中，确实有2015年2月4日开始计算空置起始时间，但也有从2015年1月8日开始计算空置起始时间，故本院认定E组团房屋物业管理费起算时间问题为2015年1月8日。对于被告主张应当由业主按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用111457元（102184+9273），本院认为，该部分房屋的空置物管费有合同约定，不应由被告承担，应当从总额中扣除。三、部分物业管理费是否超过诉讼时效期间。被告主张35-51#楼中有80多户房屋于2013年12月前已经销售出去，这部分空置房物管费共计49451元，该部分房屋的空置房房物管费已超过两年的诉讼时效，本院认为，双方当事人签订的物业服务是连续的行为，其诉讼时效按最后一期物业服务费用履行期限届满之日计算，本院2015年12月14日立案受理，应当在上一期合同履行期限届满即2014年11月19日往前推算两年，故2013年12月销售的房屋管理费没有超过诉讼时效期间。四、停车位费用收取及停车位维修费用的承担问题。双方当事人在2010年11月19日合同约定停车位收费权在合同签订两年后开发公司收回，另行商谈具体合作方式，合同到期后，双方没有就合作方式作出新的约定，但在后续的2014、2015年度签订的合同中，约定收取的费用中50%应当交付被告，根据公平原则，本院确定原告收取的2013年度停车费50%应当给付被告；原告陈述经被告同意2014-2015年每月支付河畔花城临时业主委员会3000元，合计72000元，被告不予认可，本院认为，原告在无证据证明自己观点的情况下，该支付行为由其自身负责。被告主张共有262个车位已出租，故有停车费631200元，原告应当给付被告315600元；原告认为共收取117个车位车辆泊位费，收费总额为204360元；本院认为，关于车位费用，物业公司有无全部将车位出租并收取费用，目前被告提供的证据尚不能证明原告已经将全部车位出租，被告可在组织证据后另行处理，对于原告认可的部分，被告有权依约取得该费用的50%，即102180元。对于停车位维修费用承担问题，被告提供的证据均表明该费用是因为对西大门广场大理石铺装、修补和人防地下室地坪施工产生，对此要求原告承担，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。五、绿化费的承担主体问题。被告主张2010年11月19日双方签订的合同约定由原告对绿化进行养护，但是从2010年至2013年，原告未能按照合同约定履行义务，绿化养护均是被告与第三方签订绿化养护协议并支付费用，由此产生的费用应当由原告承担，该养护费用504270元。本院审查认为，在2014年至2015年原、被告关于绿化的养护费约定为48000元/年，故被告主张数额明显过高，且原告也不予认可第三方绿化费用数额，本院确定依据双方签订的绿化养护标准予以计算，合计为144000元。综上所述，原告主张有事实和法律依据部分，本院予以支持，被告反诉中有事实与法律依据部分，本院也予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：一、被告淮安市金太阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告江苏爱家物业服务有限公司物业管理费819196.61元（1060536元-116027元-13855.39元-111457元）。二、原告江苏爱家物业服务有限公司于判决生效之日起十日内给付被告淮安市金太阳房地产开发有限公司车位费、绿化养护费246180元（102180元+144000元）。上述款项折抵后，被告淮安市金太阳房地产开发有限公司应当给付原告江苏爱家物业服务有限公司573016.61元。三、驳回原告江苏爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告淮安市金太阳房地产开发有限公司其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14127元，反诉费14562元，合计28689元，原告负担10000元，被告负担18689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审　判　长　蔡　勇人民陪审员　周　健人民陪审员　杨康道二〇一六年六月二十二日书　记　员　王　琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。微信公众号“”