（2016）闽0211民初1912号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
厦门市安吉利家物业有限公司与钟六玉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市集美区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市安吉利家物业有限公司,钟六玉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初1912号原告厦门市安吉利家物业有限公司，住所地厦门市集美区杏林文达路八号之一2楼，统一社会信用代码91350211155183470D。法定代表人王志强，执行董事。委托代理人ＸＸ、许丽玉，福建凌一律师事务所律师。被告钟六玉，女，1971年6月6日出生，住福建省厦门市集美区。委托代理人林加华，男，1971年10月15日出生，住福建省厦门市集美区，系被告钟六玉配偶。原告厦门市安吉利家物业有限公司（以下简称“安吉利家物业公司”）与被告钟六玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员林达依照简易程序公开开庭进行了审理，原告安吉利家物业公司的委托代理人许丽玉、被告钟六玉及其委托代理人林加华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安吉利家物业公司诉称：原告厦门市安吉利家物业有限公司原名为厦门市杏林兴发物业有限公司，于2015年4月7日更名为厦门市安吉利家物业有限公司。被告系位于厦门市集美区业主。根据原告与厦门市杏林建设开发有限公司的《前期物业服务合同》以及被告与厦门市杏林建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，原告为被告提供物业管理服务事宜，后原告于2014年8月31日停止服务。经结算，被告截止至2014年8月31日尚欠原告物业服务费5346元，水电费205元（二项合计为5551元）。后虽经原告多次催讨，但被告始终未能付款，给原告造成一定的经济损失。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的物业服务费5346元，水电费205元（二项合计为5551元），并判令被告自逾期付款之日起按日千分之三的标准向原告支付滞纳金至实际还款之日止；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告钟六玉辩称：因入住该小区时，物业公司系由开发商指定提供前期物业服务，我们入住后发现原告服务不到位：1、装修过程中原告作为物业公司应该对业主采用一致的标准，但有些业主没有按照要求装修，原告没有处理。2、我家厨房与餐厅之间有一条排雨水的管道，楼上业主将雨水管当排污管用，影响到我家，但原告没有及时阻止。此外，原告在卫生、设施维修方面存在许多问题，还占用小区公共用地。因此原告应相应减免物业服务费，也不应收取滞纳金。经审理查明：被告钟六玉向厦门市杏林建设开发公司购买金博水岸商品房，并于2009年6月21日签订《商品房买卖合同》，该合同第十八条约定：本商品房项目由出卖人依法以招标形式选聘厦门市杏林兴发物业有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。《商品房买卖合同》附件四前期物业服务合同，约定前期物业的受益人为全体业主和物业使用人；收费实行物业服务费用包干制，物业服务费按季缴纳，物业服务费住宅每月每平方米1.6元，业主或物业使用人应在每季第一月7日前缴费；物业共用部分共用照明、水电等公共水电费用根据产权面积按月据实向业主分摊计收，由原告代为实收实缴；自收费通知单发出之日起逾期两个月，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交款项3‰标准计收滞纳金。合同签订后，安吉利家物业公司依约对金博水岸小区进行了物业管理服务，2014年8月31日停止提供物业服务。被告钟六玉系金博水岸房屋的权属人，建筑面积为123.62平方米，其2012年6月1日至2014年8月31日共计27个月的物业服务费未缴纳，2014年4月1日至2014年7月25日的水电费205元亦未缴纳。2014年7月16日原告在金博水岸小区张贴催缴公告，2015年11月20日原告向被告发出律师函通知被告缴纳上述费用，截止起诉之日止被告尚未缴纳。庭审中，原告放弃对水电费主张滞纳金。另查明，原告安吉利家物业公司原名称为厦门市杏林兴发物业有限公司，于2015年4月7日变更名称为厦门市安吉利家物业有限公司。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、物业费及水电费公示照片、律师函、EMS邮寄单，本院依法制作的庭审笔录及原被告的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依法与讼争小区开发商厦门市杏林建设开发公司签订前期物业服务合同，并依照合同约定提供了物业服务，被告钟六玉作为小区业主应按约定缴交相应的物业服务费、公摊水电费等费用。被告至今未缴纳2012年6月1日至2014年8月31日共计27个月的物业服务费5340.38元（1.6元×123.62平方米×27个月）及2014年4月1日至2014年7月25日的水电费205元，已构成违约，故原告安吉利家物业公司主张被告钟六玉支付上述费用，于法有据，本院予以支持。被告主张原告物业服务不到位，应根据服务质量适当减免物业服务费。根据“谁主张，谁举证”的原则，被告应就其主张提供相应的证据予以证明，但被告仅有其本人陈述而未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故被告的主张，于法无据，本院不予采信。合同约定自收费通知单发出之日起逾期两个月，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交款项3‰标准计收滞纳金，原告于2014年7月16日向小区业主张贴催缴公告，催缴公告系收费通知的一种形式，故被告应于2014年9月15日前缴纳物业服务费，被告至今仍未缴交，已构成违约，应承担违约责任。被告主张不应交纳滞纳金，上述滞纳金系违约金性质，综合考量原告的实际损失，原告主张的计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整为按年利率12%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟六玉应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市安吉利家物业有限公司水电费205元、物业服务费5340.38元及滞纳金（以5340.38元为基数，按年利率12%，从2014年9月16日起计至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告厦门市安吉利家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告厦门市安吉利家物业有限公司承担5元（已预缴），由被告钟六玉承担20元。该款被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 林达二〇一六年六月二十二日书 记 员 王悦附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 百度搜索“”