（2015）玄民初字第2836号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-18
案件名称
原告王学明与被告王昌伟、王齐南房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学明,王齐南,王昌伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第2836号原告王学明，男，1974年5月3日出生，汉族，无业。委托代理人张赵泳，浙江传衡律师事务所律师。委托代理人黄围，浙江传衡律师事务所实习律师。被告王齐南，男，1958年8月17日出生，汉族，无业。被告王昌伟，男，1980年10月23日出生，汉族，无业。两被告共同委托代理人卜庆，江苏德擎律师事务所律师。原告王学明诉被告王齐南、被告王昌伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王学明的委托代理人张赵泳、黄围、被告王齐南、王昌伟的委托代理人卜庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王学明诉称：两被告向南京好管家国粮连锁有限责任公司（简称好管家公司）承租了南京市玄武区百子亭XX号约300平方米的房屋，后将该房转租给原告开蔬菜水果店，双方未签订书面租赁合同，原告直接在两被告与好管家公司的租赁合同复印件的“乙方”处签名。原告于2015年10月12日支付两被告转让费20万元。后原告在办理营业执照时被告知须提供与房屋所有权人好管家公司签订的书面租赁合同，但好管家公司拒绝与原告签订书面合同。原告委托律师向好管家公司发送征询函，询问该公司是否同意将房屋租给原告，租赁期限十年。但该公司未予回应。因此原告无法取得营业执照，租赁合同根本无法履行。事后原告在2015年10月10日至当月17日之间与被告协商解除合同、退还转让费20万元，两被告也以登报、网络发布信息的形式另行寻找承租人，并同意返还20万元，但至今没有退还原告款项。原告认为被告欺瞒房屋所有权人不同意转租的事实，造成原、被告之间的租赁合同不能履行，现请求法院：1、确认原告与两被告的房屋租赁合同于2015年10月10日解除；2、请求判令两被告返还原告房屋转让费合计20万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率4.35%自2015年10月12日起算至返还款项之日）。被告王齐南、王昌伟辩称：原告请求确认房屋租赁合同于2015年10月10日解除，与事实不符，且没有法律依据，原告是2015年10月12日向被告给付涉案房屋的转让费用的，双方的合同不可能在10月10日解除。原告诉请没有相关证据予以证明，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京市玄武区百子亭XX号XX单元XX室建筑面积307.05平方米的房屋系好管家公司所有，2015年9月22日好管家公司将该房出租给两被告，双方签订的租赁合同约定租期十年，自2015年10月20日至2025年10月19日，每年租金185000元。两被告将上述房屋装修后与原告口头约定将房屋转租给原告。2015年10月12日原告向两被告支付了装修费和转让费20万元，并在两被告与好管家公司的租赁合同复印件的末尾两被告签名后签上了原告的姓名。诉讼中原告否认被告向原告交付了房屋。两被告称交付了房屋钥匙，但未举证，本院对此不予认定。2015年10月20日原告在向南京市玄武区市场监督管理局（简称市场监管局）申请办理营业执照时被告知因其提供的申请材料中房屋承租人与营业执照申请人不符等原因，故市场监管局不受理其申请。后原告打电话给被告王齐南追索20万元。2015年11月1日原告委托浙江传衡律师事务所张赵泳律师向好管家公司发出征询函，询问其：一、两被告在将房屋转租给原告前是否提请好管家公司确认；二、好管家公司是否同意将房屋租给原告，租期十年。征询函中要求好管家公司在接函后五日内告知结果，否则视为两被告未曾征求好管家公司确认并且好管家公司不同意将房屋转租给原告十年。此后原告未收到好管家公司的回复。2015年12月23日原告提起本案诉讼。诉讼中，被告举证了2016年1月15日好管家公司出具的说明，内容为：“王齐南和王昌伟于2015年10月19日带王学明另还有壹人到南京好管家国粮连锁有限责任公司会议室，王学明出示了身份证，南京好管家国粮有限责任公司同意：王齐南、王昌伟按原合同条款交由王学明经营”。本案2016年1月25日第一次庭审中两被告要求继续履行合同。2016年3月17日第二次庭审中两被告承认其已将房屋分隔成若干小间，并于2016年3月3日出租部分房屋，其余自用；原告要求解除转租合同。以上事实有租赁合同、收条、房屋所有权证、征询函录音、好管家公司的说明等当事人举证材料及本案审理笔录等证据证实。本院认为：2015年10月原、被告之间达成口头转租合同时未经出租人好管家公司同意，但好管家公司于2016年1月15日签署的说明中同意了两被告转租房屋给原告，故原、被告之间的口头转租合同有效。原告举证的录音中没有清楚地表达解除合同的意思，故本院对于原告主张的转租合同已于2015年10月10日解除，不予支持。两被告在与原告的转租合同仍有效存续的情况下，将房屋分隔，并于2016年3月3日另行出租和自用，是导致原、被告转租合同不能履行的根本违约行为，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，有权解除转租合同。本案2016年3月17日的庭审中原告表达了解除转租合同的要求，视为解除合同的通知送达两被告。转租合同自该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告有权要求两被告返还转让费及装修费。在2016年1月15日好管家公司出具说明之前，因转租合同效力未得到确认，原告当时有权停止履行合同。并且，两被告亦无证据证明2016年3月3日前已向原告交付房屋，故原告无须支付转租合同解除前的房屋租金。原告支付的装修费和转让费应由两被告全额返还，并赔偿利息损失。原告主张的利率标准未超过中国人民银行同期贷款利率，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王学明与被告王齐南、被告王昌伟关于南京市玄武区百子亭XX号XX单元XX室的房屋租赁合同于2016年3月17日解除。二、被告王齐南、被告王昌伟于本判决生效之日起十日内连带返还原告王学明20万元装修费及转让费，并按年利率4.35%赔偿自2015年10月12日起至20万元返还之日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4326元由两被告连带负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 杨晓峰人民陪审员 盛 美人民陪审员 李 迅二〇一六年六月二十二日见习书记员 张佳佳 来源：百度“”