（2016）京0102民初9040号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-20

案件名称

于洋诉曹玉娜等房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于洋,曹玉娜,郭万宇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初9040号原告于洋，男，1981年4月21日出生。委托代理人刘晓俊，女，1983年3月21日出生。被告曹玉娜，女，1972年4月12日出生。被告郭万宇，男，1969年5月12日出生。原告于洋与被告曹玉娜、郭万宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告于洋及其委托代理人刘晓俊、被告曹玉娜、郭万宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于洋诉称，2015年6月30日，经丁丁优房科技有限公司居间，原告和被告一签署了房屋租赁合同，租赁登记在被告二名下的位于北京市西城区南营房x区x号楼xxxx号房屋，被告一和被告二系夫妻关系。租赁合同约定，房屋租赁期限1年，租赁期限自2015年7月5日至2016年7月4日，月租金1万。租赁合同签署后，原告一次性交了1年的房租12万，以及押金1万共13万给被告。2015年12月份，原告以短信、电话的方式和被告一商量退租事宜，被告一表示同意，并同意退还四个月房租4万元和押金1万元，共计5万元。2016年3月5日晚，原告搬走后将房屋退还给被告一，双方同意被告一退还原告5万元。3月6日晚，被告一退还原告房屋租金4万元，没有退还押金1万元。原告在租赁房屋居住时经被告一同意对部分损坏的房屋设备进行维修和更换，原告垫付上述费用共计5438元。另被告一在租赁合同中应当提供的停车位在租赁期间从未提供给原告。由于房屋租赁合同第九条第一款规定“经甲乙双方协商一致，可以解除本合同”，原告和被告已就退租事宜达成合意，根据合同法诚实守信原则以及双方约定，被告一应退还1万元押金。如果被告一不同意退还押金，原告并不会提前退租，故被告一的行为给原告造成了损失。其次房屋租赁合同第七条第二款约定“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的30日内维修，逾期不维修的，乙方可代为为维修，费用由甲方承担。”故原告居住期间房屋维修费用5438元应由被告二人承担。再次，根据房屋租赁合同第一条第一款，该房屋带无号车位。原告支付的租金里已经包含了相关车位的价值，现无法办理停车位导致停车不便，为实现合同的目的之一（方便停车）给原告带来了直接损失，属于违反合同义务，根据法律规定原告认为由此产生的实际损失应由被告一承担。被告一和被告二系夫妻关系，根据法律规定，应当共同承担夫妻关系存续期间产生的债务。为了维护当事人合法权益，依据法律规定，原告请求法院判令：1、被告退还原告租房押金1万元。2、被告返还原告房屋维修费用5438元。3、被告赔偿原告未能办理车位的损失4000元。被告曹玉娜、郭万宇辩称，我们与原告在北京丁丁优房科技有限公司中介人余艳华的联系和参与下，签订了《北京市房屋租赁合同》。对于原告的诉讼请求，我们认为很无理。1、押金1万元不同意退。依据合同第十条违约责任（三）约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退房的，应提前30日通知对方，并按月租金的100﹪向对方支付违约金,甲方应退还相应的租金。按合同约定我们已退原告租金。在签订合同时，中介人对我们双方都强调了这条，我们提前收房要支付1个月的违约金，原告提前退房押金不退，违约金正好折抵押金。原告在搬走后因为不断的索要押金，我们联系了中介人余艳华，将原告搬走的过程和他讲述了，中介人表示提前搬走押金就是不退。我们的房子是7月份租给原告的，那是租房的高峰时段，很多上学的家庭在那时租房，原告就是在旺季租的我们的房屋，而原告这次违约搬走的时间是在3月，属于租房淡季，尽管这时段房屋出租较难，但是我们还是接受了原告要搬走的要求，这说明我们没有和原告计较过我们的损失，同时说明我们没有违约行为，是原告提前终止的合同，是原告违约。对于原告在起诉中说我们同意退押金的说法，我们重申从没有同意过退押金，是原告自己想象出来的。同时要明确的是，原告在以短信方式通知要退房的时候，在短信中告诉我们他们想通过一些办法，以不给我们造成损失为前提，请我们退租金和押金。原告在短信中说他们想办法让下一个租户在他搬走的同时，就能和我们签约入住做到无缝对接，但是在原告搬走的时候，他的想法没有一点兑现。现在的情况是我们的房屋从原告3月5日搬走到现在5月份还空着，没有出租出去，我们的损失至少很大。2、房屋维修费5438元，不同意赔偿。因为我们的房子根本不需要进行维修。原告索要的钱是原告换了马桶、煤气灶、地漏、排风扇等，原告做的这些现在要5498元，而这些设施房屋内以前就有。原告在租房前，对房屋查看后，提出过这些要求，当时我们也明确我们不会更换这些设施。但是原告执意要租我们的房屋，并且承诺原告自己更换不想用的东西，不用我们承担费用。房屋报价是13000元/月，合同价格是10000元/月，我们降低了这么多的价格，已经对原告更换设施等进行了事先补偿。3、停车费4000元，不同意赔偿。在合同中已签订无车位，租金中不含车位费。原告现在提出赔偿停车费4000元，是无理取闹。同样是有中介人在和原告签订合同前，原告问我们有无车位，我们当时立刻告诉原告没有车位，我们和原告说的很清楚，这个小区的车位是不出售的，物业每年给住户办理一次停车证，全年费用1600元，属于稀缺资源，由物业管理部门掌握着。原告在办理车证过程中，多次找我们，我们都帮忙了，无奈物业部是每年1月办理车证，7月份不给办。原告现在就在这个小区买的房子，原告应该更清楚停车位的情况。综上所述，我们和原告在合同履行期间，我们没有任何违约行为，完全是原告违约并且不想承担违约责任。经审理查明，被告郭万宇系北京市西城区南营房x区x号楼xx层xxxx号房屋的所有权人。郭万宇与曹玉娜系夫妻关系。2015年6月30日，被告曹玉娜（甲方）与原告于洋（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市西城区南营房x区x号楼xx层xxxx号房屋以及无号车位出租给乙方，房屋建筑面积113.90平方米，租赁期限自2015年7月5日至2016年7月4日，月租金标准1万元，租金支付方式为年付，押金1万元。合同第四条第三款约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第七条房屋维护及维修第二款约定：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同第十条违约责任第三款约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退房的，应提前30日通知对方，并按月租金的100﹪向对方支付违约金,甲方应退还相应的租金。合同签订当日，于洋向曹玉娜支付了租金12万元和押金1万元。曹玉娜将房屋交付给于洋，双方签订了房屋交割清单，清单目录中包含地面、墙面、门、窗等装修及固定设施、电器家具。2015年12月2日，于洋以短信方式通知曹玉娜提前退租。2016年3月5日，于洋将房屋交付给曹玉娜，曹玉娜将未到期租金退还给于洋。现于洋诉至本院，主张曹玉娜与郭万宇退还押金1万元、返还房屋维修费用5438元、赔偿未能办理车位损失4000元。曹玉娜与郭万宇以其答辩意见，不同意于洋的诉讼请求。庭审中，1、关于押金，于洋主张曹玉娜同意退还，并提交录音证据进行证明，于洋认为曹玉娜所述的“理解”就是表示同意。曹玉娜对录音真实性认可，但表示其一直不同意退还押金。2、关于房屋维修费用，于洋主张对马桶、燃气灶、墙面油漆、厕所换气扇、衣柜把手、灯管、地漏等设施进行了维修或更换，并提交了维修票据进行证明。其中购买马桶支出1330元，购买燃气灶支出799元。经双方确认，于洋以短信方式告知曹玉娜更换马桶和燃气灶，曹玉娜回复同意更换。曹玉娜认为于洋在认可房屋条件后办理入住，租金已做了让步，发生的维修费用与其无关，不同意支付。3、关于未能办理车位的损失，于洋主张租金中包含了车位价值，后无法办理停车证导致停车不便，损失按照同比可租不带车位房屋租金估算。曹玉娜认为合同约定无号车位就是无车位，于洋的主张没有依据，不同意赔偿。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋所有权证书、《北京市房屋租赁合同》、手机短信、照片、维修票据、录音光盘及书面整理资料等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市房屋租赁合同》系于洋与曹玉娜的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合本院查明的事实，签订合同的主体双方系于洋与曹玉娜，根据合同相对性原则，郭万宇在本案中不承担责任。合同履行过程中，于洋提前退租属于违约行为，按照合同约定，于洋应向曹玉娜支付违约金1万元。同时，在合同解除后，曹玉娜应按约退还于洋押金1万元，但该押金应先行抵扣于洋应当承担的违约金。由此，于洋主张的退还押金1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于房屋维修费用，于洋在办理入住时签署了房屋交割清单，视为对房屋现状进行了确认。于洋在入住后对部分设施进行了维修，仅有马桶与燃气灶的更换履行了通知义务，曹玉娜亦表示同意更换，故于洋支出的马桶与燃气灶的维修费用2129元，依据合同约定，应由曹玉娜承担。于洋该部分诉讼请求，证据充分，本院予以支持。对于于洋自行维修支出的费用，缺乏依据，本院不予支持。关于未能办理车位的损失，根据合同约定车位为无号车位，且无证据证明租金中包含车位价值，故于洋主张赔偿未能办理车位的损失4000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告曹玉娜向原告于洋支付房屋维修费用二千一百二十九元。二、驳回原告于洋的其他诉讼请求。如果被告曹玉娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百四十三元，由原告于洋负担一百一十八元（已交纳）；由被告曹玉娜负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　董丽娜二〇一六年六月二十二日书记员　　袁　慧 关注公众号“”