（2016）赣0402民初332号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-06-12
案件名称
九江城昌物业服务有限公司与王建国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市庐山区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江城昌物业服务有限公司,王建国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
九江市庐山区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0402民初332号原告九江城昌物业服务有限公司，住所地：九江市。法定代表人吴昌安，该公司经理。委托代理人任玲玲，该公司职工。被告王建国，男，1967年10月25日出生，汉族，住九江市。原告九江城昌物业服务有限公司诉被告王建国物业服务合同纠纷一案，于2016年3月29日立案受理，由审判员荣于芾独任审判，公开开庭进行了审理。原告九江城昌物业服务有限公司委托代理人任玲玲、被告王建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告九江城昌物业服务有限公司诉称：2006年11月22日，九江市南湖小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南湖小区物业管理合同》，合同规定：甲方代表本住宅小区全体房屋产权人、使用人委托乙方对南湖小区东、西两区物业实施统一管理；甲方约定乙方提供准四级标准服务，收费按市物价部门规定的等级标准执行（按建筑面积0.20元∕㎡）；本合同暂定3年。2010年11月1日及2013年5月28日，甲方与乙方继续签订《南湖小区物业管理合同》，合同内容与2006年11月22日签订的《南湖小区物业管理合同》相同。2014年1月23日甲乙双方继续签订《南湖小区物业管理合同》，除将物业收费按建筑面积每平方米调整为0.32元以外，合同其他内容与2006年11月22日签订的《南湖小区物业管理合同》相同。被告系九江市南湖小区某业主，被告自2008年1月起至2015年4月底一直拖欠物业服务管理费，原告多次催讨，被告拒不缴纳，为此，原告诉至法院，要求被告支付所欠物业费用共计1232元及承担案件受理费。原告为支持其诉讼请求向法庭提供了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、收费许可证，证明原告公司具有合法的资质；2、《南湖小区物业服务合同》三份，2010年11月1日及2013年5月28日及2014年1月23日九江市南湖小区业主委员会签订的物业服务合同，收费标准是按每平方米每月0.2元，被告房屋面积53.60平方米，2014年1月1日是按每平方每月0.32元；3、物业管理费收费登记台账表，证明被告欠物业费；4、公告一份，证明原告向被告催讨过物业费。被告王建国辩称，欠物业费属实，但是我家所有的房间（包括阳台）屋顶漏水，多次找物业维修，物业都置之不理，造成我家损失，物业也不承担责任，故我拒绝交物业费。被告王建国在规定的举证期内未向本院提交证据。经审理查明：被告系九江市南湖小区某业主。该房屋建筑面积为：53.60平方米。2006年11月22日，九江市南湖小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南湖小区物业管理合同》，合同规定：甲方代表本住宅小区全体房屋产权人、使用人委托乙方对南湖小区东、西两区物业实施统一的物业服务；甲方约定乙方提供准四级标准服务，收费按市物价部门规定的等级标准执行（按建筑面积0.20元∕㎡）；本合同暂定3年（自2006年11月22日至2009年11月21日至）；乙方对无故拖欠拒交物业服务费的业主可依法收取违约金……。2010年11月1日，甲方与乙方继续签订《南湖小区物业管理合同》，合同期限为2009年12月1日至2012年12月1日止。合同的其他内容与2006年11月22日签订的《南湖小区物业管理合同》基本相同。2013年5月28日甲方与乙方继续签订《南湖小区物业管理合同》，合同期限为2013年6月1日至2014年5月31日止。合同的内容与2006年11月22日签订的《南湖小区物业管理合同》基本相同。2014年1月23日甲乙双方继续签订《南湖小区物业管理合同》，除将物业收费按建筑面积每平方米调整为0.32元以外，合同其他内容与2006年11月22日签订的《南湖小区物业管理合同》基本相同。合同签订后，原告按合同的规定提供了保安、保洁、绿化等物业管理和服务，被告也交纳了物业管理费。被告入住九江市南湖小区时未缴纳房屋维修基金。自2008年1月起，被告未缴纳物业管理费，原告多次催讨，被告拒不缴纳，为此，原告诉至法院，要求被告支付物业管理费1044元（其中2008年1月至2013年12月的费用为：53.60平方米*0.20元/月/平方米*72个月=772元；2014年1月至2015年4月的费用为：53.60平方米*0.32元/月/平方米*16个月=274元）、另有延至2015年5月10日的10天服务费6元，共计1052元。原告在案件审理过程中撤回要求被告承担楼灯公摊电费及滞纳金的诉讼请求。上述事实有双方当事人当庭陈述及其提供的上述证据在卷予以证实。本院认为，原告与九江市南湖小区业主委员会签订的《南湖小区物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。原告依据合同规定，提供了物业管理及服务，履行了合同义务，被告也应按合同的规定交纳物业管理费，被告拖欠不交应承担违约责任。对原告起诉要求被告支付物业管理费的诉请本院予以支持。根据《江西省物业管理服务收费办法》（赣计商价字[2003]766号）第六条规定：“房屋共用部位、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）中列支，维修基金的筹集、使用按《江西省城市居住小区物业管理条例》及国家有关规定执行。”《江西省物业管理条例》（江西人大常务委员会[2012]第100号）（已于2012年10月1日取代了《江西省城市居住小区物业管理条例》）第七十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国务院住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第三条第一款规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”第九条第一款规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十五条规定：“业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。”第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。”第十九条规定：“住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。”第二十条规定：“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊:(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”第四十二条规定：“本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。”因此，被告的房顶漏水应当按照以上规定从房屋维修资金中列支维修，故被告要求由物业承担屋面维修责任及维修经费的答辩意见本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王建国于本判决书生效之日起五日内向原告九江城昌物业服务有限公司交纳物业服务费1052元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王建国承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 荣于芾二〇一六年六月二十二日书记员 胡培培 来源：百度“”