（2016）皖1221民初2078号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
张艳芝与临泉县万嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临泉县人民法院
所属地区
临泉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张艳芝,临泉县万嘉置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1221民初2078号原告：张艳芝（曾用名周俊艳），女，1988年2月12日出生，汉族，护士。被告：临泉县万嘉置业有限公司。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：庞亚洲，安徽文瑞律师事务所律师。原告张艳芝与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月20日诉至本院。本院于当日受理，依法由审判员牛震适用简易程序独任审判，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告张艳芝、被告万嘉公司的委托代理人骆东升、庞亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳芝诉称：原、被告于2011年9月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的苏果财富广场2号楼第505室的房屋一套出售给原告。该房屋建筑面积91.04平方米，价款401585元。依据合同约定，被告应在2013年6月6日前将该房经验收合格交付买方，否则承担买方所付房款每日万分之三的违约金。合同签订后，原告依约将房款全部支付给被告，但被告至今仍未交付房屋，也未支付违约金，而是以种种理由推脱责任。现原告起诉，请求判令被告继续履行合同，并立即向原告交付房屋；被告支付延迟交付房屋的违约金126578.79元（从2013年6月7日至2016年4月20日止）；由被告承担本案的诉讼费。原告为支持其上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证复印件，表明原告的自然状况及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，表明原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同，原告诉求被告依法履行合同约定的义务，被告依法应该承担逾期交房应支付违约金；3、万嘉公司的收款收据，表明原告2011年9月9日向被告交付房屋首付款181585元，余款按揭贷款，履行了首付房款的义务；4、重复户口注销说明，表明张艳芝与周某系同一人；5、个人贷款结清证明，表明借款人周某已结清贷款。被告万嘉公司辩称：答辩人不能按时交房原因是不可抗力所致，不应当承担民事责任。阜阳市中级人民法院2013年1月24日下发的（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书裁定被告立即停止施工行为，并将施工等相关人员撤离施工现场的具有国家执行力的裁定而导致被告不得不停止施工，这是延期交房的重要原因。而该政府职能部门的指令行为，已明显构成商品房买卖合同第八条第二项约定的免责事由，即不可抗力。不可抗力是指合同订立时不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件：1、不可预见的偶然性；2、不可控制的客观性；3、不可克服性。比如天气、政府禁令、群体性事件等。因法院裁定是规范性文件的一种，是不可对抗的政令。被告工程款被冻结，施工单位被强制撤离施工现场，完全符合原、被告签订的合同中约定的免责事由，故不应当承担违约金的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的用地段同类房屋租金标准确定……”。对于被告给原告造成的经济损失，原告并未提供损失的相关证据，因各种客观原因致使原告不能按期入住的损失就只能是：约定的产权适用、收益期等因违约交付而减少的数额。依据鉴定机构对被告住宅部分的评估结果，该小区住宅使用、收益（房租）每月每百平方米租金为739.43元。按照租金计算，原告的损失为27735元，按损失的1.3倍计算是36055.51元，原告请求的违约金数额明显高于预期损失的1.3倍，应予减少。原、被告争议的住宅计划于2016年1月实现交付，请求给予三个月的调解期，供双方最终将该争议矛盾化解。被告万嘉公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告的营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证，表明被告的诉讼主体资格。2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书，表明被告迟延交付房屋的原因是阜阳市中级人民法院民事裁定停止施工造成的，被告不应当承担逾期交房的违约责任。3、安徽富友房地产评估咨询有限公司的阜富（2015）裁字第（031）号《房地产评估报告》复印件，表明与原告同地段同类房屋每月每百平方米租金为739.43元，原告的损失为23538.8元。如果被告构成违约，按照，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金超过损失30%为标准适当减少，本案应支持的违约金数额应为：23538.8元×1.3=30600元。经审理查明：2011年9月9日，原告张艳芝与被告万嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的苏果财富广场2号楼第505室的房屋一套出售给原告。该房屋建筑面积91.04平方米，价款401585元。房屋为预售商品房，预售许可证号为2011014。合同第六条约定：首付款181585元于2011年9月9日付清，余款220000元银行按揭。买受人并于7日内向银行提供按揭所需全部资料供银行审查，如银行按揭达不到比例部分，自银行按揭额度确定日起，两天内付清未能按揭部分差额，若未能付清，则按合同第七条执行。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。第八条：出卖人于2013年6月6日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因使公共遇到不可抗力因素导致的延期；3、因市政配套接通延误或市政规划变更导致延期。第九条：出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年9月9日付清首付款181585元，余款220000元原告与中国工商银行股份有限公司临泉支行办理了按揭贷款支付。但被告至今未交付房屋，为此引发纠纷。现原告起诉来院。审理中，经本院依法主持双方调解未果。另查明：2013年，在阜阳市中级人民法院审理原告中城建第六工程局集团有限公司与被告临泉万嘉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依原告保全申请，2013年1月24日，阜阳市中级人民法院作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定：临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。在法院审理的同类案件中，经被告万嘉置业公司申请对万嘉置业的同地段同类房屋出租价进行了评估，房屋租金为739.43元／月。上述事实，有原、被告陈述及其所提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。本案原告已按约支付购房款，被告应按约（即2013年6月6日前）交付房屋。但被告至今未交付房屋，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。原告主张继续履行合同，被告同意，双方应继续履行合同。被告辩称工期延误是因执行阜阳市保全裁定，属于合同中约定的执行法律、法规、政策的事由，是不可抗力的因素所致，属于合同约定的免责事由，不存在违约行为，不应支付违约金。但因阜阳市中级人民法院裁定责令被告立即停止的是“违法施工行为”，而非合同中约定的免责事由。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中被告没有书面通知原告逾期交房是不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因。为此，被告的该辩解意见，本院不予采信。被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称违约金过高，原告的损失应以房屋租金标准计算。本院认为租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。而原告被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告评估的房屋租金不仅不能客观反映原告所购楼层及朝向的房屋租金金额，更没有综合考虑因房产公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给原告的生活造成其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，明显低于当地民间借贷利率。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求减少违约金按租金标准计算没有事实依据，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定的计算标准支付延迟交付房屋的违约金126578.79元（2013年6月7日起至2016年4月20日止）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告临泉县万嘉置业有限公司继续履行与原告张艳芝签订的《商品房买卖合同》；二、被告临泉县万嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张艳芝支付延迟交房违约金126578.79元（按涉案房屋总价每日万分之三，从2013年6月7日计至2016年4月20日）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元，减半收取1416元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 牛 震二〇一六年六月二十二日书记员 田雪艳附：判决所依据的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 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