（2016）黑02民终816号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-02-06
案件名称
姜锐,齐齐哈尔皮革城租赁合同纠纷二审裁定书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐齐哈尔皮革城有限公司,姜锐
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑02民终816号上诉人（一审被告）齐齐哈尔皮革城有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区联通大道80号，组织机构代码09459XXXX。法定代表人王春忠，该公司经理。委托代理人金佩莉，黑龙ＸＸ益律师事务所律师。上诉人（一审原告）姜锐，住黑龙江省大庆市。委托代理人王琰珣（系姜锐之夫）。上诉人齐齐哈尔皮革城有限公司（以下简称皮革城公司）因与上诉人姜锐租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院〔2015〕铁商初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，姜锐与皮革城公司于2014年4月5日签订了《商铺租赁合同》，合同编号为20140405F2-36023，姜锐承租了皮革城公司二层皮衣区2-36，面积为121.18平方米的商铺，租赁期为二年（自2014年8月1日起至2016年7月31日止），租金交付时间为2014年5月31日前支付48472元，2015年5月31日前支付84826元，第一年度管理费用12118元，经营保证金为2万元，合同还约定商铺由承租方自行装修，并在2014年8月30日前完成。皮革城公司保证在2014年9月1日前开业，同时双方还约定了各自的权利、义务及违约责任。合同签订后，姜锐按照约定交纳了第一年度租金48472元，管理费12118元及保证金2万元，并投资对商铺进行了装修。2014年12月16日，皮革城公司工作人员通知姜锐缴纳取暖费用，否则商场将给其停电。2014年12月18日大约10点40分左右，正在营业中的商铺因未同意缴纳取暖费的业户被切断电源停电，后经姜锐等业主与商场协商同意缴纳取暖费后方给供电，姜锐于2014年12月23日被迫缴纳了取暖费8300元。2015年5月6日，经姜锐申请与皮革城公司达成协议，姜锐撤出了商场，终止了租赁合同，因皮革城公司未给姜锐退还剩余租金、管理费及保证金，姜锐起诉至一审法院要求皮革城公司立即退还剩余租金及管理费17759.58元，保证金2万元，赔付违约金2万元，交通费338元，赔付经济损失5000元，并承担诉讼费用。一审法院认为，双方签订的商铺租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行合同中的权利和义务。由于双方在签订合同中，对于取暖费应由谁承担的问题，皮革城公司在订立时就没有约定，出现问题又没能很好的协商解决，采取拉闸断电，强迫姜锐缴纳取暖费的行为欠妥，是造成姜锐要求解除合同的原因之一，应负相应的责任，但姜锐要求皮革城公司赔偿经济损失5000元，在庭审中经示明姜锐提供的证据不充分，姜锐自动放弃了该项诉请，应予准许；关于姜锐要求赔偿违约金2万元的诉讼请求，一审法院认为，停电收费虽然欠妥，但不构成根本性的违约，姜锐可以继续履行租赁合同，且姜锐在发生纠纷后又继续履行了合同达五个月之久，在2015年5月6日才向皮革城公司提出申请要求撤出商场，终止了双方签订的租赁合同。对于姜锐要求退还已交的剩余租金及管理费的诉讼请求，因双方在签订租赁合同时，对取暖费的问题皮革城公司没有明确说明和确定，应负纠纷主要责任，该损失是由皮革城公司在订立合同时没有明确引发纠纷所造成的，且在发生纠纷后，皮革城公司采取不当作法，导致矛盾激化是姜锐退场的主要原因，故姜锐要求退还剩余租金及管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。皮革城公司辩称拉闸断电不是其所为，提供的证据与皮革城公司给姜锐出具的取暖费票据相违，收费的主体是皮革城公司，从姜锐提供的多个证据及证人的证言可以证实催缴取暖费系皮革城公司工作人员，故一审法院对皮革城公司的辩称理由不予采信。对于姜锐要求退还经营保证金的问题，因为该款是皮革城公司要求姜锐交纳的经营保证金，如果在经营中出现质量问题，皮革城公司可以在质保金中扣除，姜锐在经营中没有出现质量问题，姜锐撤场后，皮革城公司应退还，且在一审调解时皮革城公司也表示该款可以退还，故该项请求应予支持。对于姜锐要求皮革城公司赔偿交通费的问题，因为姜锐可以乘坐火车出行，故对该项请求亦不能全额支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、皮革城公司于一审判决生效后十日内返还姜锐经营保证金2万元；二、皮革城公司退还姜锐交纳的剩余租金17759.58元；三、皮革城公司赔付姜锐交通费338元的50%，即169元；四、驳回姜锐其他的诉讼请求。案件受理费1368元，由皮革城公司承担748元，由姜锐负担620元。判后，皮革城公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）皮革城公司没有对营业中的业主拉闸断电；（二）皮革城公司与姜锐从没有达成撤场协议，姜锐一审举证的仅是撤场信息单，皮革城公司未同意姜锐撤场；（三）皮革城公司没有就经营保证金事项与姜锐进行过调解；二、一审判决适用法律错误；三、根据《商铺租赁合同》约定，皮革城公司不应返还保证金，亦不应退还剩余租金。综上，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，依法改判驳回姜锐的诉讼请求。姜锐不服，向本院提出上诉称：一、一审判决没有支持姜锐要求皮革城公司赔偿违约金2万元的诉讼请求，违反了意思自治和约定优先原则；二、一审判决以姜锐继续经营5个月为由，不支持姜锐要求皮革城公司支付违约金的请求，无合同约定亦无法律依据。综上，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决中未支持违约金的部分，改判皮革城公司按合同约定支付姜锐违约金。本院经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，皮革城公司与姜锐之间签订的《商铺租赁合同》系双方在平等自愿原则下签订，系双方真实意思表示，该合同合法有效成立，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。皮革城公司二审提出按照《商铺租赁合同》约定，皮革城公司不应返还保证金，亦不应退还剩余租金的上诉主张，本院认为，无论是由皮革城公司决定断电，亦或是由物业公司决定断电，该行为系发生在正在营业中的皮革城公司商铺中的行为，皮革城公司对姜锐经营的商铺具有保障正常经营的义务，由于断电对商铺业主造成的影响，应当由皮革城公司负责，一审判决皮革城公司具有违约行为并无不当，应由皮革城公司退还姜锐经营保证金以及剩余租金，本院对皮革城公司的上诉主张不予支持；姜锐二审提出要求皮革城公司赔偿违约金2万元的上诉请求，本院认为，由于皮革城公司的断电行为只是起到督促业主尽快缴纳取暖费的作用，并无主观恶意，没有对姜锐及其他业主造成实际重大损失，亦没有构成根本性违约，一审判决不支持姜锐要求皮革城公司给付违约金2万元的理由并无不当，本院对姜锐的上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1048元，由上诉人齐齐哈尔皮革城有限公司负担748元，由上诉人姜锐负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 孙世明代理审判员 董 铭代理审判员 王 超二〇一六年六月二十二日书 记 员 于 剑 关注公众号“”